不動産売却益を狙うなら2017年に売るべき！？売り時はラストチャンス？

東京の中古マンションの価格、成約件数は2013年から4年連続、上昇していました。

新築マンションはどこも価格が高くなってしまい、マンションによっては中々売れない現象が2016年には起きていたでしょう。

中古戸建ての価格、成約件数も2015年、2016年は上昇していました。

確かに2年前は中古戸建てやアパートの仕入れがしやすかったが、ここ最近はどこの仕入れ業者も高買いしてるせいか、仕入れが難しくなっている気がします。

ただし、仕入れを高く行っていた不動産会社が、仕入れた物件を売れてるのかというと、そうでもなさそうです。

銀行の貸し出しが厳しくなっていて、買い手はいるのだが投資ローンが通らないという話を聞きますね。

トータル的に各アナリストの見解をまとめると、価格の上昇はいったん落ち着き、今後東京五輪までは再び高値に向かうという見方はないようです。しかし物件の種類やエリアによれば、まだ高値を維持しながらも成約しているケースもあります。そして東京五輪に向けてまだまだ建築費の高騰は続くと思われるので、新築の価格は下がりにくいと見ていいでしょう。

不動産売却益を狙うなら今？ まだ売り時は続くのか

下がると主張する一部の人の意見

・空き家問題が増えている

・少子高齢化

・これ以上不動産の価格が上昇する理由が見当たらない

・不動産の価格が上昇していて、成約件数が落ちている

・外国人が5年超所有期間を過ぎたら一斉に売りに出してしまう

・海外からの送金規制で外国人の不動産購入が減ってしまう

現状維持または、まだ上がると主張する一部の人の意見

・東京オリンピックまで日本の不動産は注目される

・東京23区では、賃貸や民泊の需要が低くなることはない

・価格が落ちていくのは地方の不動産だけ

売り時も大事ですが、

売ることによって譲渡益が発生するのかどうか

譲渡益が発生するのであれば、3000万円控除（マイホーム売却時や相続不動産の売却時）が利用できるかどうか

3000万円の特別控除によっては、早めに売らないと利用できなくなってしまいます。※被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例の場合

売り時だけを考えると、投資不動産は2017年に売ったほうが良いかもしれません

中古マンション価格は4年連続上昇してきたし、2016年は成約件数や価格が落ちていた月もありました。2017年は価格上昇を望むことは難しいかと思います。

マイホームは売りたいときに売るのが一番良いかと思いますが、

投資不動産や相続不動産は年内に売却しておくことが吉かもしれないですね。

賃貸不動産業者が理不尽と思ってしまった出来事

賃貸仲介業1本で飯を食っていくって大変だと思います。

なにより、営業マンが一番大変かな？ 管理や売買もやらないと、賃貸仲介1本で営業していても、いずれ倒産する可能性が高いですよ。

ぼくも、20代の頃は賃貸仲介が楽しいと思っていましたが、もう自分ではしたくありませんね。まあ、30代、40代で案内業務をおこなっている方は少ないでしょうけどね。

そりゃ、

20代の頃は、沢山の物件を内見できることが楽しかったです

高級マンションやタワーマンション、デザイナーズマンション、ご一緒に内見させていただくのは楽しいんですよ。

仕事が出来る商社マンやIT系の人、起業したばかりの意識高い系の人、綺麗なOLさん、そりゃ内見に同行させてもらったら、話が面白い方も多いですし。

でも、そんな楽しい内見ばかりではないんですよね。100件に1件ぐらいの割合で、理不尽だと思ってしまうお客さんもいらっしゃいます。

都心の賃貸業者だろうが、田舎の賃貸業者だろうが、まあどこの不動産会社でもあることでしょう。

私が、今まで理不尽だと思ってしまった出来事

１．紹介されたマンションが、事故物件だったから慰謝料を払えといってきたお客さん

(大島テルを確認したら、確かに別の階のお部屋が自殺で掲載されてました。但し、管理会社に確認したら大島テルに掲載されてる情報は間違えで自殺は無かったとのこと。居住人が遠方の病院で亡くなっただけだそうです。)

２．現地に鍵が設置されていなかった。そして、現地に鍵を設置してなかった管理会社は開き直る

（これは結構あるんです。管理会社にめちゃめちゃ怒りたいけど、その場で怒っても対応してくれないし、時間の無駄ですからね。理解あるお客さんだったらいいけど、中々そうはいかない。だいたいはお客さんに怒られてしまいます。でも、防ぎようがないんです。）

３．賃貸物件の審査が落ちてしまった。お客さん超切れる

(こっちが聞きたいよー！ )

４．保証人をたてることは聞いていないとお客さん超切れる

（これは結構多いです。地方から上京してくる新入生の、会社経営してる親御さんが多いかな。『たがたが賃貸ごときで、なぜ保証人たてなきゃいけないんじゃあ(`Д´)ﾌﾟﾝｽｶ(`Д´)ﾌﾟﾝｽｶ』）

５．繁忙期でお客さんいっぱいで、急きょ来店したお客さんの対応ができず、お断りした。そしたら、"お店のホームページに予約必要とは書いていなかった"と超切れられるお客さん

（謝罪をしたもののお客さん納得いかずにしばらく帰ってくれず。警察沙汰になってしまう）

６．内見した後で、申し込みたい物件を仲介手数料半額にしろと言ってくるお客さん

他の不動産会社では手数料を多少割り引いてくれるらしい。泣きそうになった。

(そりゃ、他の不動産会社では、内見や物件探しの手間をかけていない。物件が決まっているのだったら、他の不動産会社からしたら申込書を書いてもらうだけっていう楽な仕事だもん。)

東京の不動産会社には、いろんなお客さんがこられます。

会社員、会社経営者、自営業、水商売勤務の方、フリーター、生活保護受給されてる方、大学生

時には得体のしれない方や明らか犯罪者、または行方をくらましたい方のお問い合わせもあるものです。

年に1回ぐらいは警察や税務署から電話がありますからね

『指名手配してる者が、そちらに〇月〇日〇時ごろ電話されてるようです。わかりますでしょうか？〇〇と名前を名乗ってたかと思いますが。』

 こわいこわい・・・どんな人だったんだろう・・・

不動産を買取りしてもらう時の注意点、デメリットとは

基本的には、一般市場で売却したほうがいいでしょう。

不動産会社に買取りしてもらうデメリットは、相場の金額で売れません。

高く売れないということです。

それでは、なぜ不動産会社に買い取ってもらう必要があるのか？

下記のような理由に該当してくるからでしょう。

・幾つも不動産を所有していて、バルク（一括）で買い取ってほしい

・広大地、マンション用地や建売用地を買い取ってほしい（個人の方は買わない）

・売り急ぎの物件を早急に買い取って現金決済してほしい

・不動産会社に仲介を断られている物件を買い取ってほしい（難あり物件）

また、仲介をする不動産会社としても、買取業者に買い取ってもらったほうが仲介業務としては楽でしょう。

・住宅ローンの白紙解約の心配がない

・業者が買主であれば、引き渡し後にうるさいことを言ってこない

・決済まで話がはやい

2016年の中古住宅の買取再販の販売戸数ランキングです

どの業者もリフォーム・改修してから再販するビジネスです。

全国1位の年間販売戸数だったのがカチタス（群馬県桐生市）。年間で3034戸もの再生住宅を販売している。強みは全国100拠点以上で、地方の中古戸建て住宅を積極的に買い取って、土地・建物込みで平均1300万円という割安な価格で販売している点だ

中古住宅「買取再販」販売戸数ランキング

不動産業者による買取再販ビジネスでは、税制の特例がもうけられるようになりました。

不動産業者が一定要件を満たして不動産を取得して再販場合には、不動産取得税・登録免許税等の軽減をしてくれます。

こういった税制の特例のおかげで、地方の中古住宅の買取再販がもっと拡大するといいんですけどね。

地方の空き家問題の解消につながれば良いのですが。

不動産会社に不動産を買取りしてもらう時の注意点として

一番気を付けてほしい点は

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買い叩きにあってしまうこと

仲介の不動産会社に依頼してるときには、買取業者1社だけでなく、3社から4社の買付証明書を提示してもらいましょう。

仲介の不動産会社と、買取業者が、付き合いのある関係ということもあります。うまく誘導されて、安値で売ってしまわないようにしたいところです。

下記の記事は私が行っていた仕入れ業務が失敗したという話です。仲介業者が付き合いのある不動産業者にもっていってしまったという話はよくあることではありますが...

買取をしてくれる不動産会社が、お腹いっぱいの場合（在庫を多く抱えている）には金額を出してくれないこともあります。

逆に在庫不足の場合には、高い金額を出してくれることもあります。

不動産会社に在庫物件が無い場合や時期・タイミング次第では不動産買取会社でも高い金額で買ってくれることがあります。

直接、不動産買取会社とやり取りをしてる場合には仲介手数料がかからない、住宅ローンの白紙解約の心配がない等のメリットがある場合もございます。

東京の不動産買取会社が信用できない７つのワケ

必ず、1社だけでなく、3社～4社に依頼をすることです。

なるべく、一般市場で売れる物件であれば、不動産会社に買い取ってもらわないほうが良いとは思います。

不動産バブルが崩壊するの？ 不動産市場は総崩れ？

ここ1週間から2週間ぐらい、不動産のニュースをチェックしていると

不動産バブルがそろそろはじめける！不動産投資は危険！

というようなネットニュースを目にします。

確かにここ4年の間に東京のマンション価格は上昇し続けています。そろそろ下がってもおかしくありません。

不動産バブル崩壊の足音が強まってきた。指標がみるみる悪化しているのだ。
不動産経済研究所が発表した１１月の首都圏（１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比２２．７％減の２７０１戸

不動産バブル崩壊か “の”描く価格上昇に逆回転のサイン

土地によっては、値上がりが急上昇してるところもあるでしょう。特に都心部、山手線内の土地、その他にも世田谷区や杉並区、中野区、目黒区の一部エリアだ。

買いたくても、買えません。

最近の土地の値上がりは、まさしく高騰。この１カ月の値上がりは、平成初頭の暴騰を上回る勢いとも言われている。さー、不動産バブルは破裂するのか、さらなる増大基調を保つのか――。

不動産バブルは破裂か、さらなる増大か？

また、低金利だからこそ不動産の需要はあります。

しかしトランプショックでアメリカやその他の諸国の金利が上昇しました。今後、日本の長期金利がリーマンショック前の金利に戻る可能性もなくはありません。

財政政策のウェイトが高まる（財政赤字を拡大する）方向性であり、長期金利には上昇圧力が加わるので、資産の価格に対して警戒的になり始めるべき頃合いだ。
個人に対する「潔い」アドバイスとしては、（1）内外の株式は保有分の1割〜2割くらい売るのがいいのではないか、（2）もう不動産は買わない方がいい

不動産は今から買うのはやめたほうがいい

昔の不動産バブル時代は、金利が高かったんですよね。その頃の長期金利は6％から7％前後あったのです。

昔の不動産バブルの頃と、今の不動産バブルとでは、また状況がまったく違うでしょう。

景気上昇や株価の上昇、海外の金利上昇によって、

もしも日本の長期金利が上昇したからといって、不動産の価格が下落していくとは考えづらいです。

僕も不動産仲介会社にいろいろと意見を求めましたが、わかりません。

ただし

銀行によって不動産投資に対する融資の引き締めをおこなっているということは、どこの不動産仲介業者も言っていますね。

私が行っている実需のほうでは、まだあまり影響を感じないですかね。

不動産を買いたいという外国人の方も多いですし。

不動産バブルがはじけるのか

そんなこと言われてるうちは、まだ大丈夫そうだな。

今年最後の仕入れとなる予定だった物件は買取が失敗

12月に仲介会社から物件の買取依頼がきてたんですよ。

その物件の地元の仲介会社からです。

どうやら、その物件をネット掲載をして一般で売り出しもしてたようですが、

ネット掲載したときには、反響はかなりあったそうです。

そうですね。周辺の物件に比べたら、かなり安かったので、反響は沢山あるだろうと理解できました。

ただ、売主の意向なのかわかりませんが、いったん売り止めにして

ボロボロの不動産ということでなので、業者に買い取ってもらうことにしたそうです。

築年数も古いし、瑕疵担保免責の特約付きで売ればよいのに。業者買取りだと、相場より安くなってしまいますからね。

これが、売主の判断なのか仲介会社の判断なのかはわかりませんが。おそらく、仲介会社の判断でしょう。

売主の機会損失が発生です

僕が勤めている会社からしたら、物件の仕入れができるのであれば、そこら辺の事情は気にしません。

内見日当日も、『他の不動産会社数社に買取査定の依頼をしている』と仲介会社の担当者は言っていましたね。

その物件は

山手線最寄りの駅から徒歩10分、23区の一戸建てです。

リフォームして再販するには悪くない物件ということで、その日のうちに査定金額を出しましたよ。

"おそらく、他の不動産会社の数字には負けないだろう" という金額ははじき出しました。

ただ、1点気になったのが、先方の仲介会社からの注文でした

『できれば専任返しをしてほしい。この物件は、私が担当でなく、上司の担当物件なんです。会社の意向もあって、専任返しをしてくれる業者を優先したい』

専任返しとは、仲介会社が建築業者や不動産業者へ土地（不動産）を仲介した際に、仲介会社に対して、建物の新築やリフォームをして販売できるようになったら、3か月間は専任媒介契約をするという、仲介会社と建築業者・不動産業者の取り決め

専任返しは断ってしまいましたが、『金額は一番高く出す』ということで仲介会社にお返事。

翌日には、仲介会社から『御社が一番高い買取金額だったので、売主様の承諾をとってまた連絡します。』

良かった良かった。

その話が12月中旬です。

そしたら、昨日になって、仲介会社からの連絡がありました。

『上司が他の不動産会社に話を振ると決めてしまいました。申し訳ございません。』

私『えぇ？ 何故ですか？ 金額は当社が一番高いでしょう？』

『上司が付き合いのある不動産会社でして。どうやら、その不動産会社も在庫不足で困ってるそうです。金額は御社が一番高いんですけどねぇ。』

私『わかりました。また案件あったらお願いします。』（ここで仲介会社を説得できないだろうし、話をひっくり返すのも無理だろう。もしや専任返しかな。）

ガチャ

というような感じで、

今年最後の物件の仕入れは失敗になってしまいました

でも、これで一番損をするのは個人の売り主さんですよね。

当社よりどれぐらい低い金額でその不動産会社が買うのかはわからないですけどね。

空き家入居すると、子育て世帯や高齢者に月4万の家賃補助が出る！

本日の日経新聞のトップに掲載されていましたね。

国土交通省は空き家に入居する子育て世帯や高齢者に最大で月４万円を家賃補助する。受け入れる住宅の持ち主には住宅改修費として最大100万円配る。早ければ2017年秋に始める。子育てや高齢者の生活を住宅面から支え、深刻になりつつある空き家問題の解決にもつなげる。

空き家入居に月４万円補助　子育て世帯や高齢者

借主（子育て世帯や高齢者の方）に対して、月4万年の家賃補助が出るらしい。

所有者に対しても、最大100万円の住宅改修費が出るようだ。

2017年秋に開始されるようですが。

気になるのは、家賃補助や改修費の支給を受ける為に、

借主や所有者はどのような要件を満たす必要があるのか

あくまでも僕の予想なのだが、下記のような要件になってくるのかな。

・所有者は個人（法人は対象外）

・子育て世帯は所得制限あり、高齢者は年金収入が一定金額以下の方

住宅改修費の補助金として

・バリアフリー改修工事、耐震改修工事であれば、改修費として補助金を出す

上記のような要件になってくるのであれば、

あまり空き家問題の解決に繋がらないのではないかな。

それに問題は東京の空き家でなく、地方の空き家でしょうね。

東京の空き家を所有して困っている人は処分してしまえば、いいんですよ。

平成28年度税制改正で空き家の発生を抑制するための特例措置も創設されたんですからね。この特例措置を活用したほうが良いにきまってます。

不動産取得費がわからなくても、税金が多く発生しないってことです。

問題は地方の空き家

100万円という金額では、ぼろぼろの空き家をリフォーム、または建て替えできないですし。

地方の空き家を100万円程度のバリアフリー改修したところで、借り手がつく？

子育て世帯や高齢者の世帯が入居してくれるのかな？

東京だったら、賃貸の需要があるだろうけど。

「まだ生活保護の支給を受けたほうが良い」と思ってしまう低所得世帯の方は多いんじゃないかな。

田舎の空き家問題はむずかしい

不動産業者であるわたくしも、地方の空き家は買取りできないしタダでも引き取りはしないだろう。。

地元の不動産業者がどうにもできなかったら、どこの不動産業者でも無理だろう。

タダでも処分したいって方、本当に多いんですよ。

そのような土地に建ってる建物は、築年数もかなり経っていてボロボロなんで、100万じゃリフォーム無理です。

500万から1000万リフォームかけないと、または建て替えしないと、どうしようもない築古物件。

土地建物をタダでもいいから処分したい...というご相談が多いから、もったないなぁと思ってしまうんですけどね。

でも、どうしようもないですよね。

不動産会社の年末年始の休み

さて、ようやく、長期休暇がもらえる年末年始が近づいてきました。

ぼくは今年はどれぐらい休みをとっていたのかな。

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・

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怖くなるんで、計算しません。

私が勤めている会社では、年末年始の休暇は12月27日（水）から1月4日（水）までとなります。

以前、勤めていた不動産販売の会社では、年末年始も仕事でしたよ。

代休もありませんでしたし。

下記のようなスケジュールです。

• 12月24日 仕事・・・街中の住宅はクリスマスツリーが飾られている。一軒家やファミリーマンションからは笑い声が聞こえてくる。そんな中、チラシのポスティング
• 12月25日 仕事・・・同上
• 12月26日 仕事・・・同上
• 12月27日 仕事・・・同上
• 12月28日 仕事・・・街中は年末年始の雰囲気になっている。そんな中、チラシのポスティング
• 12月29日 仕事・・・同上
• 12月30日 休み
• 12月31日 休み
• 1月1日 仕事・・・モデルルームの近くの神社（西新井大師前）でチラシ配り
• 1月2日 仕事・・・同上
• 1月3日 仕事・・・正月早々にチラシのポスティング

20代半ばの頃の経験です。この経験があるからこそ、今どんなに仕事でつらいことがあっても耐えられる気がします。

ポスティングしては、一部のマンションの住民の方に『チラシは迷惑だから、やめてちょうだい』

外でチラシ配りをしては、一部の方に『正月早々に神社前で配ってんじゃねーよ』

どやされたものです。

でも

世間では、年末年始も仕事をする方はいらっしゃるでしょうけれども。

不動産会社が長期休暇をもらえるとしたら、年末年始・夏季休暇・ゴールデンウィーク（世間とは、ずれる）ぐらいですから、年末年始がやってくることは非常に嬉しいことなんです。

大手不動産会社だったら、休暇の日数も長くもらえるでしょうけど、

中小の不動産会社では長期休暇がもらえない会社もあるでしょうね。

ここらへんは、社長によるでしょうね。

イケイケの会社でイケイケの社長だと、休暇の日数も短かったりします。

困ることに休みの直前にならないと、休暇日数など教えてくれないんですよ

いつから休みになるのかもわからないし...だから予定もたてられないんですよね。

不動産会社に勤めていると、ほんとうに休みを実感ってできないんですよねー。

なぜだろうか？

・週一休み、または隔週週休二日制が多いから

・世間の休みと合わないため、実感が薄くなってしまう

世間の人は、木曜日や金曜日がやってきたら、喜ぶんでしょうけれども。

街中で皆が 『明日は休みだ!! 華金だ!!　飲むぞー!!』という一体感をあじわってるじゃないですか？

新橋や渋谷あたりでは、サラリーマンが楽しそうに飲んでますもん。うらやましいんですけど。

不動産会社に勤めていると、その一体感をあじわえないんですよー

月曜、火曜がやってきても、『明日は休みだなー』ぐらいです。街中の人たちで『明日は休みだ!!』という一体感をあじわえるっていいよなぁー。

それをあじわえない仕事、おおざっぱですが、下記のようなご職業の方々ですかね。

不動産、美容師、エステ関連、看護師、ホテル・宿泊業、旅行業界、サービス業、小売業、自営業

法律で強制的に土日を休みにしてくれないかな。