不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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家や住宅を買うタイミングはいつにするべきか

 

30歳超えてくると、家や住宅を買いたくなりますよね。

 

賃貸住宅の家賃もったいないし、

引っ越し代や更新料もったいないし、

広いところに住み替えたいし、

一つのところに落ち着きたいですからね。

 

 

会社からの家賃補助が出ていたり、実家の不動産を継ぐ予定であれば、話は別でしょうけれども。

 

 

 私自身は仕事で住宅を買ったり売ったりしているのに、まだ賃貸住宅に住んでいます。

でも、家賃もったいないんですよね。毎月16万円払ってます。しかも30平米と狭い。

 

毎月16万円の住宅ローンを組むならば、新築で70平米~80平米のマンションを購入できますよ。

 

 

家を買うということは、所帯をもったり、子供が小学校に入る年齢に近づいてきたり、家族構成が変わったりする理由が多いでしょう。

私自身、まだ独身なんですけどね。

 

30代、40代になってくると、年収も増えてくる、それにともなって税金も多く払わなければいけない。

 

税金もったいない、そして、家賃ももったいない

 

それならば、銀行からお金を借りられて、住宅ローン減税を利用して、買ってしまいたいという方は多いでしょう。

 

 

平成27年度国交省の住宅市場動向調査によると

 

注文住宅、分譲住宅の購入層で一番多いのは30代、次いで40代です。

 

世帯年収で一番多いのは400万円から600万円、次いで600万円から800万円、その次は400万円未満です。

ここら辺は地域によって変わってくるでしょうけれども。

 

本当は、子供が出来てから小学校があがるまでに買うのが理想のパターンでしたが、

 

もう、わたしは東京オリンピックが過ぎてから、不動産価格が下落するのならば、そのタイミングで居住用のマンションを購入しようと思ってます。

 

家賃もったいないし、住宅ローン組みたいですからね。

 

家を買うタイミング

・結婚したときに

・子供ができたときに

・子供が幼稚園にはいるときに

・子供が小学校にあがるまえに

・親と同居をするときに

・家賃補助がなくなったときに

 

 

はやくマンションの価格が落ちないかなぁ~

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 不動産バブルのピークには、主に1950年代生まれの世代が持ち家を購入していますが、この世代の人たちはその後のバブル崩壊によって住宅価格が暴落、大損する結果になりました。

家を買うタイミングは、値段が安いとき? 人生で必要なとき?

 

どうせ買うならば、マンション価格が4年連続上昇してるタイミングで

マンションを買いたくない

 

 

女子が泊まりたくなる部屋GP ~ロンドンハーツ~

10代の頃はロンハー見てましたけど、30代になってからは全く見なくなってました。

 

や有吉が、女性芸能人の家に1泊して点数をつけるという企画は好きですけど。

 

 

本日のロンドンハーツでは面白そうな企画でしたので見てみました

 

 

本日のロンハーのテーマは

 

女子が泊まりたくなるお部屋GP

 

7人の芸能人のお部屋を女性芸能人がランキング付けするという企画でした。

 

7人の芸能人は

ジャルジャル福留、ハリー杉山、狩野英孝、吉村、トレンディエンジェル斎藤、小林豊、渡辺裕太

 

女性芸能人は

かたせ梨乃、皆藤愛子、辺見えみり、堀田茜

 

 

 

ていうか、皆、モテ部屋でしたよ

 

 

僕が女性の立場だったら、こんな順位付けをしてるかな

 

1位、ジャルジャル福留 家賃16万円 1LDK 40平米 

2位、小林豊 家賃9万円 1LDK 45平米

3位、ハリー杉山 家賃非公開 1LDK 60平米 築30年

4位、吉村 家賃非公開 1LDK 築5年以内(推測) 60平米

5位、トレンディ斎藤 家賃非公開 1LDK(リビング20帖) 築5年以内(推測)

6位、狩野英孝 家賃非公開 2LDK 75平米 築16年

7位、渡辺裕太 家賃12.5万円 26平米 築12年

 

 

1位のジャルジャル福留さんのお部屋は庶民的だけれども、インテリアや家具家電の配置も良く、居心地が良さそうなお部屋でした。

こういうお部屋作りが出来るのは、男性としても憧れる。

 

 

2位の仮面ライダー俳優の小林豊さん、この人が女子だったら間違いなく一番泊まりたいと思うお部屋。

彼は料理が出来て、何も言わずにめちゃめちゃ美味しい料理をつくって満面の笑みで出してくれる。調理道具もそろえている。男子じゃなく、女子だったら完璧☆☆☆

 

 

芸人の吉村、斎藤さん方は家賃はすごく高そうなマンションでしたけどね。

おそらく、タワーマンションか高級レジデンスに住まれているのでしょう。

 

 

7位の渡辺裕太さんのベッドの上にタオルや衣類をハンガーにかける方法は、若い頃によくやってた!

 

女性芸能人から評判は悪かったけれども、乾いてないタオルをかければ、加湿器代わりになると思ってやってた!('ω')ノ 

 

 

 

今日、このロンハーの企画のテレビを見て、思った。

 

男性のモテ部屋は1DKでも十分に作れるかもしれない!

 

豊洲のタワマンあたりに引っ越そうと思っていたが・・・一回それはやめて、まず今のお部屋をモテ部屋に改造できないだろうか。

 

 

 

 しかし、今の僕のお部屋はモテ部屋とは程遠い・・・

今のお部屋 家賃16万円 1DK 34平米 築16年

・1年前にお部屋にあった3つの観葉植物を枯らす。枯れたままお部屋に置きっぱなし

・バルコニーのカーテンのサイズが合っていない

・お部屋は埃だらけ(1週間に1度掃除)

・システムキッチンは汚れている、スムージーの機械や鍋・調理器具も出しっぱなし

・玄関は靴で散らかっている

・洗面所は髪の毛やほこりが落ちている、漫画を置きっぱなし

・靴下やトランクスの洗濯物は常時、リビングに出しっぱなし(収納が面倒)

・インテリアは適当な組み合わせ(意味もなく買った地球儀、冷蔵庫に貼るホワイトボード、アジアン風の照明にスタイリッシュなテーブル)

 

 

 

もう、広いとこに引っ越しても意味がなさそうなので、このまま今年も賃貸契約を更新しようかな・・・・・・・・・

 

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まあ、モテ部屋にできたところで、誰も来ないだろう・・・・・・・

 

 

不動産の買取査定をしてくれるサイトはどこだろう?

不動産を売却査定してくれるサイトは沢山ありますね。

 

一括査定のサイト、不動産ポータルサイト(athome、suumo、home's)、不動産会社のサイトにも無料査定フォームがあります。

 

 

大手不動産仲介会社のホームページにも、査定フォームはありますからね

 

大手不動産仲介会社とは

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、三井住友トラスト不動産...etc

 

もし、大手不動産仲介会社に売却査定をお願いしたいならば、下記ページをご参考ください。

 

fudosan-kyokasho.hatenablog.com

 

売却査定サイトはあれど、買取査定してくれるサイトってあんまりないですよね。

そもそも、不動産を買取してくれる不動産会社がそんなに多くないですからね

 

【不動産 買取】とGoogle検索をしてみても、幾つかの一括査定サイトが出てくるけれども、信頼性がないサイトが多いです。

 

・どこの不動産買取会社が参画してるかわからない

・何社の不動産買取会社が参画してるのかわからない

・買取りしてくれる物件種別が不明

・不動産買取会社の資本や規模が不明

 

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自分で、不動産の買取業者を探すのは大変です。

買取業者によって、買取してる得意分野は異なります。

 

・区分マンション

・収益物件

・建売用地、マンション用地

・古家、空き家

・店舗物件、テナント

・中古ビル、事務所

・難ありの不動産、事故物件など

 

ここまで物件種別が分かれるので、どこの買取業者に買取依頼をしたら良いのかわからない方も多いでしょう。

 

買取でなく売却であれば、どこの不動産会社でも区分マンションだろうが更地だろうが一戸建てだろうが査定してくれますからね。

 

不動産会社に買取をしてもらったときのメリット・デメリットは、別の記事でご紹介をするとして

 

fudosan-kyokasho.hatenablog.com

 

買取業者を探すならば、不動産会社に探してもらったほうが良いです

 

自分でインターネットで検索して買取業者を探すのは、限界があります。

 

買取業者っていっても、

戸建て分譲の会社、デペロッパー、買取再販会社、マンション買取業者など、いろいろあります。

 

それに、難ありの不動産(再建築不可や事故物件など)だと、買取してくれる業者は限られます。

 

fudosan-kyokasho.hatenablog.com

 

一戸建て、店舗物件、アパート、区分マンション、1棟マンション、ビル、土地(狭小地、建売用地、マンション用地)など等

物件種別は多く、物件に適した買取会社を選びたいところです

東京の不動産買取会社~高額査定をしてくれる会社の選び方

 

買取業者に不動産を買い取ってもらいたいとしても、自分で探そうとせずに、大手不動産会社に依頼したほうが早いです。

 

大手不動産仲介会社に依頼して、買取会社にあたってもらいましょう。

大手不動産仲介会社はネットでは公開されていない買取対応してくれる業者の情報を持っているものです。

 

自分で買取業者を探したいとしても、並行して大手不動産仲介会社2社から3社に一般媒介で依頼しておきましょう。

 

結論:不動産の買取査定をしてくれるサイトの利用はやめておこう

 

 

不動産売買の仲介手数料は上限が決まってることに納得がいかない

 

不動産売買の仲介手数料は売買価格が400万円超であれば、(3%+6万円)+消費税がかかります。

 

この(3%+6万円)+消費税は、簡易計算式です。400万円以下であれば簡易計算式はつかえません。

 

 

200万円以下の金額の部分・・・5%+消費税

200万円超から400万円以下の金額の部分・・・4%+消費税

400万円超の金額の部分・・・は3%+消費税

 

不動産売買の仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で決まってるんです

 

この仲介手数料の上限、ぼくは変えてほしいと思ってるんですよね。とくに200万円以下の金額の部分。

 

価格が4000万円の物件を成約できれば、片手報酬であれば約136万円、両手報酬だと約272万円受け取ることができます。

 

価格が高ければ、報酬も高くなるから、成約できれば不動産会社の営業マンも満足でしょう。

 

 

問題なのは、少額の不動産を成約できたとしても仲介手数料は一気に減ってしまうということです。

たとえ、どんなに売れるまでの労力をかなり割いたとしても、です。

 

少額の不動産は難ありの不動産で、なかなか案内しても決まらないことだってあります

 

価格が200万円の物件を成約すれば、片手報酬であれば約11万円、両手報酬だと約22万円です。

 

東京23区では、さすがに200万円の物件は中々ありませんが、埼玉や千葉、神奈川にいくと沢山あるでしょう。

 

200万円となると、おそらくボロボロの古家付き土地でしょう。または更地かもしれません。

 

 

 

私のとこにも、たまに売却の相談がありますよ

長年空き家になってる家、または相続したばかりの家、のどちらかです。

 

正直なところ、少額の不動産であれば仲介で依頼は受けづらいです( ;∀;)

 

 

お受けしたいんですけど、当社渋谷にありまして遠すぎてご案内するたびに高速乗ってそちらまで行くのは難しく

 

 

近くの不動産会社に相談したけど、売れないからって断られてしまいました・・・

 

 

おそらく近くの不動産会社も、200万円で売れるかもわからない空き家の売却依頼を受けたくないのでしょう。

 

 

 

 

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(注:こんな営業マンはいません

 

 

それに、マンションの売買に慣れてしまってる業者は、土地や戸建ての売買をやりたがらないですからね。

知り合いの業者も、土地や戸建ては調査が面倒なんで、マンションの売買は楽だ~なんて言ってます。

 

200万円で売れたとしても賃貸の報酬とあまり変わらないですからね。

 

それに、成約にたどりつくまでに何件の案内をしなければいけないのか・・・

 

 

今、空き家の問題が増えていますけど、どこの不動産会社も価値がない土地建物の仲介はあまりやりたがらないんじゃないですかね。

 

登録免許税や不動産取得税の軽減だけでなく、こういった価値が低い土地建物を仲介する不動産会社の報酬を改正してほしいものです。

 

でも、改正の方法がむずかしいな

 

 

不動産会社が仕事をしなければ困るのは、最終的に困ってしまうのは空き家の所有者ですからね。

 

不動産は株と違って、塩漬けするのもむずかしいですからね。毎年、税金もかかるし。

 

 

不動産売買の繁忙時期っていつなの? マンションの売り時は?

先日、下記のようなお問い合わせをいただきました。

 

『不動産の繁忙時期が1月から3月と聞いたので、繁忙期のうちに早くマンションを売りたいんです』

 

どうやら、他の不動産会社がその方に『1月から3月は繁忙時期なので高く売りにいきましょう』と提案されているようです。

 

 

不動産売買の繁忙時期は1月から3月っていうこともないと思うけどなあ。

 

不動産賃貸の繁忙時期は1月から3月です

地方から上京してくる方、大学生、社会人、多くの人が1月から3月に引っ越しをおこないます。

 

賃貸不動産屋の多くは、この1月から3月の3か月間で、1年の売り上げの半分以上をあげるんじゃないでしょうか。賃貸営業マンも歩合を稼ぐチャンスです。

 

 

不動産売買の場合には、買いたい方や売りたい方は年間を通じていらっしゃいますからね

賃貸と違って、売買は供給量が多いわけでもないです。

 

 

そこで、

土地所有権移転登記の件数の推移・中古マンションの成約件数の推移・住宅着工件数の推移

こちらの3つのデータを見てみましょう。

 

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上記の法務省が公表してるデータ(所有権移転登記件数)を確認してみますと、

3月、4月、10月、12月が他の月に比べて、所有権移転登記の件数が若干多くなります。

1月、2月、8月、9月はちょっと少ないですね。

 

 

実際に売買契約を交わしてから、所有権移転登記が完了するまで少なくとも1か月から2か月はかかります。

 

そうなると、2月から3月の売買件数が多く、12月、7月、8月の売買件数が少なくなるということですね。

 

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中古マンションの成約事例ですね。2月と3月が多く、1月と8月は他の月に比べて落ちてますね。

 

 

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上記は国土交通省が公表してる住宅着工のデータです。

住宅の建設開始を着工といいますが、着工の時期の月はほとんど関係なさそうです。

 

 

 

不動産売買においても人事異動による転勤や子供の進学等により新居を求める方がいるため、

2月から3月は他の月に比べて、多少増えるのでしょう

 

ただ、不動産を探してる方は、時期は関係なく常にアンテナを張っているかたが多いので、不動産を高く売れる時期にこだわる必要がないです。

 

2月から3月に売れなくても、5月から6月ごろに買い手があらわれるということもあります。

 

 

不動産は、売りたいと思った時が、売り時じゃないですかね

 

動きがなくなってしまう時期があるとしたら、お盆休みと年末年始。どこの不動産会社も休みにはいるし、司法書士も対応してくれない。

 

 

不動産売買には、これといった繁忙期はない。2月、3月が他の月に比べて若干増えるぐらい

お盆休みの8月、年末年始にかけては、動きがなくなってしまうということです

 

それ以外は繁忙月など気にしないでも良いということですね。

 

豊洲のタワーマンションに引っ越そうかな

 

 引っ越しを検討しています。今住んでいる渋谷のマンションの更新が今年の5月にあるからです。

 

今まで一度も住んでいるマンションの更新をしたことがありません。必ず1年もしくは2年で引っ越しをしております。

 

不動産屋だから仲介手数料がかからずに、お部屋探しができますからね。

自ら探せば仲介手数料はかからない、不動産営業マンの特権です

 

下記の記事でも、私の職場(渋谷最寄り)、私が今住んでるマンション(渋谷最寄り)をご紹介させていただきました。

 

fudosan-kyokasho.hatenablog.com

 

渋谷ってめちゃめちゃ家賃高いんですよね。1Rや1LDKでも家賃が15万円から20万円位する!!

私が今住んでいるマンションは、16万円で1DK

 

そろそろ2LDKのお部屋に住みたいんですよね。

 

書斎、寝室、リビングと分けたいですからね

 

書斎は6帖から7帖ぐらいほしいです。

デスクとアーロンチェアと本棚を置きたいですね~

本棚には、沢山本や漫画を並べたいです。それを考えると8帖ぐらいはあったほうが良いかな。

 

寝室はセミダブルのベッドを置きたいので、6帖から7帖ぐらい。

 

リビングは10帖から12帖ぐらいはほしいですね~。

 

 

今、引っ越し先の候補にあげてる街が、豊洲エリアか品川・中央区エリアです

 

職場の渋谷までは電車通勤になってしまいますが、豊洲エリアは渋谷区・新宿区・港区エリアに比べたら家賃が安い!

 

 

候補の物件としてあげているのが

 

シティタワーズ豊洲

 

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または

 

ワールドシティタワーズ(港区港南)

 

または

 

プラザタワー勝どき(中央区勝どき)

 

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どれもタワーマンションですが、都心のタワーマンションに比べたら賃料が安い!

 

シティタワーズ豊洲は賃貸募集してるお部屋が10部屋ぐらいあったかな。

 

20万前半で2LDKのお部屋もあったため、気になってます。

 

タワーマンションはお部屋によって眺望が違うんです。だから予算内のお部屋は全部内見しておこうと思います。

 

ただ、お部屋数が多いとタワーマンションの内見はめんどうなんですよね。

 

お部屋によっては管理会社が異なる為、鍵の手配がめんどうなのです( ;∀;)

 

一時期、私が勤めている会社でもタワーマンションの賃貸仲介に力を入れていたが、タワーマンションの内見手配は本当に面倒なんです。

 

『同じ物件を見るんだったら、棟内の募集してるお部屋は全部見たいです!』というお客様も当たり前のようにいらっしゃるのだが

 

お部屋によっては、その管理会社に鍵が保管されていたり、近隣の不動産会社に鍵を預けていたり、鍵の保管先がバラバラなのです。

分譲物件の場合、お部屋ごとに管理会社が異なりますからね。

 

もしも、棟内で10部屋の募集があった場合、鍵の手配だけですごく泣きそうになった記憶が・・・ある( ;∀;)

ラ・トゥールのように賃貸専用のマンションだと内見手配も楽なんですけどね。※一部分譲もありますが。

 

 

とりあえず、引っ越しだー

 

自分のお部屋探しの内見は本当にワクワクします

 

不動産の仕入れに協力的な?Y先輩

 

昔、茨城県のマンション販売の会社で一緒に働いていたY先輩。

 

昔といっても7年ぐらい前だろうか。

 

私が不動産の買取再販を行っているということを聞きつけたようで、1年ぐらい前に連絡をとってきたのである。

 

どうやらY先輩は、自称元ヤクザT課長が経営している新宿の某不動産会社を辞めたばかりのようで、1年前に助けを求めるように僕のところに電話がかかってきたものです。

どうやら給料を払ってもらえず、借金生活になってしまったようだ。

 

 

久しぶりだねー元気?会社辞めたばっかでさ、物件あるなら販売手伝うからやらせてよ

 

 

はい~わかりました~。

 

 

ありがとー!利益の半分はできればほしいな~

 

 

りっ利益の半分ですか。いやー、それはちょっと。

 

 

 こんな感じで1年前から、またY先輩との付き合いがはじまってしまったんですよね。

 

 

Y先輩ってのは都合が良いもので、いざトラブルがあったときにも、助けてくれることはない。慕いたくなる先輩というものは、トラブルのときには助けてくれたり、解決方法を教えてくれたりするものだ。

 

しかし、2年前に関東連合(AB事件や六本木事件でお馴染み)メンバーの先輩であるT課長から僕が180万円を奪われてしまい恐喝にあってるときにも、

このY先輩はまったく助けてくれず、むしろ電話にさえ出てくれないような都合が良い人だった。

 

 

 このY先輩もT課長も、みな茨城のマンション販売会社で一緒に働いていましたね。

 

 いまでは、このY先輩、江古田の不動産会社で働いているが、

 

新宿の某不動産会社から仕入れた情報を横流ししてきてくれたり

働ている会社の仕入れ情報を、そのまま僕のところにもってきてくれてる。

 

 

この情報はそっちで仕入れできる?利益は半分欲しいな

 

 

(どうせ仲介会社にFAXDMして、きた情報でしょ・・・)ん~わかりました~。

 

 

新宿の某不動産会社のHさんから、情報があるよ。それも、仕入れできる?

 

 

(いつかT課長に抜き行為をばれてしまえ。)わかりました。そのかわし、うちの社名は一切出さないでくださいね。

 

 

 

 

でも、先輩だからこそ、こういう連絡を断つことなんて一切できないのである

悪い先輩、質の悪い先輩だとしても・・・

 

この不動産の業界の先輩と後輩のつながりは、関係を断つことが中々むずかしい。同じ横のつながりをもっているからだ。

 

ここ1か月から2か月、新宿の某不動産会社、江古田の不動産会社、私が勤めている会社の3社が仕入れで競合することが多い。

 

案件をもってきてくれた仲介会社に『〇〇とは仲がいいんだよ』と吹聴してる新宿の某不動産会社

※〇〇とは私のこと

 

仲がいいと勝手に吹聴するのはやめてくれーい。

せめて180万円返して(笑)