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不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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中古の不動産を相場より安く買う方法

 

1週間前に友人からラインがとんできて、『俺の彼女がユーと会いたがってるから、ご飯いこーよー』とご飯にさそわれました。大学新卒で入社したころの同期です。もう10年の付き合いになりますが、1年に2回から3回は近況報告をしあっています。

 

同じ不動産の業界にいると、連絡は途切れないものですね。彼はレオ〇レス21の建築営業です。課長になって頑張ってるみたいです。まあ、建築営業だと、不動産売買には疎いでしょうけど。

 

 

彼女が1000万円前後の古い戸建てを探しているんだけど、教えてくれないかな?彼女が不動産に興味を持っててさ。

 

 

いいけど、都内で1000万円前後の物件なんて限られてるよ。まあ、お酒飲みながらで良ければ、役立つかわからないけど不動産の話はできるよ

 

 

お願いするよ~彼女は儲けたいみたいだからさ!

 

 

(むずかしいって言いたいが・・・)まあ、酒飲みながら話そうよ!

 

 
そもそも、個人の人が不動産を相場より安く買うって簡単にはうまくいかないですよ。
 
常に物件探しのアンテナはってなきゃいけないし、不動産会社とのコネクションもつくらなければいけないですし。
 
それに資金や担保となる不動産を持っていなければ、仲介会社から相手にされないこともあるでしょう。そうなると、未公開の物件情報を手に入れることは難しいです。

 

 

相場よりも安く不動産を買う為には、未公開の情報を手に入れる必要があるんです

 

公開されてる情報でも、安く不動産を買えることはありますが、ライバルが多すぎます。他の内覧者や業者、投資家がすぐに買い付けを入れてしまいます。

相場より安くてお得な物件情報は、買えないことが多いでしょう。

 

 

未公開の物件情報で、かつ相場よりも安く買えるケース

・売主が売り急いでいる

売主が売り急いでいて、相場よりも安い金額で買えることが多いです。

  • 売主にとって、いらない不動産なのですぐに不動産を現金化したい
  • 遺産分割をするため不動産をはやく売りたい
  • 海外在住で日本にいる間にさっさと売ってしまいたい

 

・相続した不動産で、売主の希望売却価格の目線が低い

親の不動産を相続した売主の場合には、希望売却価格の目線が低いこともあります。

  • 親から相続した不動産だけど、つかわないので早く売りたい
  • 相続した不動産を売って、相続人で分割したい。そこまで高い価格を求めていない
  • 空き家を相続した。古い物件なので安い価格でも気にしない。

 

自分が購入した不動産であれば、希望売却価格の目線が高くなります。

購入時の価格に近い金額で売りたい、又は購入時の価格より高く売りたいなど・・・希望売却価格の目線が高くなってしまうのです。

 

私が仕入れを行う場合でも、直近5年から10年内に購入された売主であれば、話にならないことが多いです。

 

 

話をまとめると

未公開の情報で、なおかつ売主が売り急いでいる又は相続した不動産の情報を狙いたいところです

 

そのためにも

仲介会社とのコネクションを強めておくか

資金力・担保となる不動産などのアドバンテージを強くしておく

 

 

不動産で儲けようと思っても、株と比べると少し参入障壁が高いですよね。

 

お金持ちは不動産売買や不動産投資で儲けやすいと思います。

良い物件情報を沢山仕入れるために資金力があるというアドバンテージはやはり強いです。

 

 

事故物件はお買い得?

事故物件は価格が相場より3割4割と安ければ、お買い得なのだろうか?

 

気にしない人にとってはお買い得といえるし、気にする人にとってはどんなに安い価格でもお買い得とはいえないでしょう。

 

心理的瑕疵の内容にもよるから、一概にお買い得とは言い切れません。

 

 

事故物件とは、心理的瑕疵がある物件ともよばれます

 

心理的瑕疵とは、通常の人にとって明らかに住み心地の良さを欠く状態に至っている物件のことである。

 

自殺があった物件、殺人などの事件があった物件が該当します。

 

事故物件ではないが、周辺に暴力団施設等がある物件なども心理的瑕疵があるとみなされる。

 

 

 

私も、不動産の仕入れをおこなうにあたって、事故物件を多くみてきました

首吊りがあった物件、ガス自殺があった物件など...

 

事故物件は販売するときに、相場よりどれぐらい金額を下げるべきなのか判断がむずかしいため

 

仕入れ価格の判断もむずかしいです。

 

自殺や事件があったことで、不動産の価値がどれぐらい下がってしまうのか、多くの不動産営業マンはわかりません。

 

心理的瑕疵の内容によって判断も分かれるし、一戸建てなのかマンションなのかでも判断が分かれます。

 

 

一戸建てであれば建て替えが出来るので、心理的瑕疵を解消できるという見方をもってる方も多いですからね

 

心理的瑕疵の告知期間も、民法や宅建業法で決められてるわけではないです。

裁判所の判例では、過去に事故があった物件でも心理的瑕疵として認められなかったケースもあります。

 

 

 

賃貸物件では、気にせずに借りる人も多いです。わたしは何度も告知事項がある賃貸物件をご紹介したことがあります。

 

・家賃が安くてキャンパスから近ければ全く気にしないという某有名大学の学生

・安いマンションを探しているので、あえて事故物件を探しているというIT勤務の方

 

「事故物件のなかでは比較的軽い方です。当社は事故物件を多々扱っている会社になります」と話す。敬遠しがちな事故物件だが、最近は気にしない人も増えているそうだ。

気にしない人も多い?格安物件ばかりを扱う不動産屋の謎に迫る

 

 

 

売買となると、心理的瑕疵を気にしない方でも家族がいれば気にせざるをえないですね。

自分は気にしなくとも家族が気にしてしまえば、事故物件を購入することができません。また、いずれ売却を考えたときに、事故物件だと売りづらいということも考えられます。

 

 

 

また不動産取引では自殺や殺人がいつまでも瑕疵になるのか否かが、問題となってきます。

 法令によるはっきりとしたルールもないのです。

自殺や殺人の背景、場所、経過年月日、土地建物の契約内容、利用目的などを考慮して、裁判の判例が出ています。

事故物件、自殺物件の適正な評価とは

 

 

 永住目的で家族みな気にしなければ、事故物件はお買い得になる可能性が高いということです

 

一戸建てであれば、

建て替えがされて、なおかつ数十年前に起きた事故であれば、裁判の判決でも心理的瑕疵とみなされない可能性が非常に高いですし。

 

 

 

 

 

もしかして、間違えた固定資産税の金額で納付書が届いている!?

 

あと3か月から4か月したら、

 

平成29年度の固定資産税・都市計画税の納付書が送られてきますね。

 

 

所有している不動産の固定資産税があってるかどうか、気にしたことはありますか?

 

 

もしかしたら、その固定資産税の金額は間違っているかもしれませんよ?

 

固定資産税の評価額が間違っているケースだって、あります。

 

茨城県つくば市では、20年間軽減措置を適用せずに過大に請求していたようです。

つくば市によりますと、宅地に課税する際、事務的な誤りで固定資産税と都市計画税の軽減措置を正しく適用せず、過大に税金を徴収していたということです。過大に徴収されたのは201人で、20年間であわせて1億2120万円に上るということです。

税金を過大に徴収、つくば市が利息つけて返還へ

 

 岡山県倉敷市では、1人の男性に30年間軽減措置をとらずに課題に請求していたようです。

倉敷市が法の定める固定資産税と都市計画税の軽減措置を取らないまま市内の60代男性に対し、30年間にわたり計約144万円を過大に課税していたことが24日、分かった。

1人の男性に30年間過大課税 倉敷市、軽減措置取らず144万円

 

上記のニュースは一部のケースであって、全国で固定資産税の過大請求はもっと起きているはずです。

 

 

固定資産税が過大に請求される原因として下記の2パターンが考えられます

 

・事務的な誤りで固定資産税の評価額を正しく計算されていない

 

・事務的な誤りで固定資産税の軽減措置を適用して計算されていない

 

 

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固定資産税・都市計画税の軽減措置は幾つかございますが、

代表的な軽減措置として下記があげられます。

 

【家屋の軽減措置】

・新築住宅は床面積等の要件を満たす場合には、3年間120平米までの部分の固定資産税額が1/2になる

  ※3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間

 

【土地の軽減措置】

・住宅用地の軽減措置

住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分であれば固定資産税の課税標準額が1/6、都市計画税の課税標準額は1/3となります。(小規模住宅用地の軽減措置)

 

 

 

 

 

先日、わたしは物件の仕入れを行ったのですが、

 

 

評価替えの年になって

 

土地の固定資産税価格が約2800万円から1400万円になっている物件がありました。

 

 

土地を分筆したわけでもなく、また土地や道路の持ち分が変わったわけでもありません。

 

 

固定資産税価格が2800万円になってる年だと

土地の固定資産税が約65000円、都市計画税が約28000円

計93000円

 

固定資産税価格が1400万円になった年だと

土地の固定資産税が約33000円、都市計画税が約14000円です。

計47000円

 

 

毎年の税金46000円の違いは、所有者にとって負担が全然違う(-ω-)

 

自治体に電話確認してみたら、非常に曖昧な返答しか返ってきませんでしたが。

 

 

以前の所有者様はどう思っていたのだろうか( ;∀;)

 

こんなこともありますので、固定資産税の計算を自分でもしてみましょう。

 

 

 

不動産会社が物件を売る時に掲載する不動産サイトはどこだろう?

 

いまどきの不動産会社はネット広告で物件を宣伝して販売活動を行います。

ネット広告とは、有名不動産サイトに物件掲載をする方法が一般的です。

 

折込チラシやポスティングなどの広告方法はアナログなやり方で1回あたりの費用も高くついてしまい、費用対効果が低いこともあります。

 

 

ほとんどの不動産会社では、今どき中古住宅を販売するにあたって、広告活動はインターネットが主流です。

 

しかし、不動産会社がおこなうネット広告もお金がかかります。

不動産会社によってはネット広告にお金をかけていない会社もあります。

 

 

不動産会社と専任媒介契約を交わしたら、3か月は解除できません

 

それであれば、不動産会社と専任媒介契約を交わす前に、

不動産会社が物件を売る時に、どこの不動産サイトに物件掲載をするのか、確認をしておきましょう。

 

 

・レインズ

 

不動産会社はレインズに登録する義務があります。(専任媒介契約又は専属専任媒介契約の場合)

不動産会社によっては両手報酬を得たいために、囲い込みをする会社もあります。そのような会社はレインズにも登録しません。

宅地建物取引業法に違反することをわかっているのにもかかわらず、中にはレインズに登録しない不動産会社もあるでしょう。レインズは不動産会社しか閲覧できないため、登録していなくても、依頼者にばれないことが多いですからです。

 

・有名不動産サイト

athome(提携サイト:nifty・goo不動産・ocn不動産・不動産ジャパン・ハトマーク・その他9サイト)

HOME'S(提携サイト:楽天市場・Mapion・nifty)

SUUMO(提携サイト:nifty・goo不動産・ocn不動産・excite・その他12サイト)
Yahoo!不動産

上記の有名不動産サイトは、PV数やアクセス数が多く、テレビコマーシャルなどもやっています。

不動産サイトに掲載すれば、提携サイトにも公開されます。

 

 

上記サイトにすべて掲載するようなネット広告に力を入れている不動産会社もありますし、レインズに登録するだけの不動産会社もあるでしょう。

 

 

不動産会社と媒介契約を交わす前に、上記の不動産サイトに掲載をするかどうか確認をしておくことです

売却依頼する不動産が早く売れるためにも、確認は必須です。

 

上記のサイトにすべて掲載してくれてるのであれば、成約率も高くなるはずです。

 

 

 

不動産会社に売却依頼をしたが、全くネット広告されていなく、レインズ登録もされていなかった。

結局、1年2年たっても売れず、不動産業者が買い取ることになった。

 

そんな話が、多いとおもいますね。

 

 

 ちなみに収益物件の場合には楽待や健美家といった収益物件サイトがあります

 

 

 

40歳未満が中古住宅を購入する場合には最大65万円の補助金が出る!

 

国土交通省の住宅ストック循環支援事業の一環として、

 

40歳未満が自己居住用として中古住宅を購入した場合には、一定要件を満たせば最大65万円の補助金を出すようです。

 

何故、40歳未満なのだろうか?

 

しかも、補助金65万円という金額はたいした額でないから、

この制度が中古住宅の市場の活性化や空き家問題の解決には、中々つながらないのではないか。

 

中古住宅を購入した40歳未満の人で、専門家に建物の劣化状況などを検査してもらう「インスペクション(住宅診断)」を受けることなどが条件だ。住宅診断と省エネリフォームにかかる費用について最大で50万円を補助し、耐震改修を行う場合はさらに15万円が上乗せされる。

中古購入40歳未満、住宅改修最大65万円補助

 

 

中古物件の個人間売買の場合には、仲介会社が交付申請者として申請手続きを行わなければならない。

 

そこまで仲介会社が手続きの手間をかけて申請をおこなうだろうか。

もちろん、買主から依頼されれば動かざるをえないだろうけれども。

 

仲介会社は物件の案内や住宅ローンの手配、物件調査、売買契約書などの作成・交付などを行って、仲介手数料という報酬を受け取ることができる。

 

しかし、この申請手続きを行ったところで、仲介業者には報酬が入ってこない。

 

 

この制度をおおいに利用できるケースとして、買取再販業者が売主の場合だろう。

 

業者が売主であれば、耐震改修やバリアフリー対応のリフォームを施せば、既存住宅売買瑕疵保険に加入することもできる

 

瑕疵保険に加入してる業者売主の物件であれば、個人の買主は安心して購入することができるだろうし。

 

築年数が古い物件を売りにだしている個人の売り主で、インスペクションをわざわざ行う方は少ないです。

インスペクションでは屋根や外壁・小屋裏・床下等の劣化状態を診断してもらいますが、その診断を行ってもらうのに5万円から10万円の費用がかかってくるからです。

 

 

この制度の他にも、中古住宅を購入する方の為の制度として下記があげられます。

 

・すまい給付金

・不動産取得税・登録免許税の軽減

・住宅ローン減税

 

 

これらの制度を利用する為にも、中古住宅の場合には耐震性能を有している必要があります。

 

 空き家である建物の多くは、旧耐震基準の築古物件だし、結局全国にある空き家の問題は解決されないままですね。

 

 

家や住宅を買うタイミングはいつにするべきか

 

30歳超えてくると、家や住宅を買いたくなりますよね。

 

賃貸住宅の家賃もったいないし、

引っ越し代や更新料もったいないし、

広いところに住み替えたいし、

一つのところに落ち着きたいですからね。

 

 

会社からの家賃補助が出ていたり、実家の不動産を継ぐ予定であれば、話は別でしょうけれども。

 

 

 私自身は仕事で住宅を買ったり売ったりしているのに、まだ賃貸住宅に住んでいます。

でも、家賃もったいないんですよね。毎月16万円払ってます。しかも30平米と狭い。

 

毎月16万円の住宅ローンを組むならば、新築で70平米~80平米のマンションを購入できますよ。

 

 

家を買うということは、所帯をもったり、子供が小学校に入る年齢に近づいてきたり、家族構成が変わったりする理由が多いでしょう。

私自身、まだ独身なんですけどね。

 

30代、40代になってくると、年収も増えてくる、それにともなって税金も多く払わなければいけない。

 

税金もったいない、そして、家賃ももったいない

 

それならば、銀行からお金を借りられて、住宅ローン減税を利用して、買ってしまいたいという方は多いでしょう。

 

 

平成27年度国交省の住宅市場動向調査によると

 

注文住宅、分譲住宅の購入層で一番多いのは30代、次いで40代です。

 

世帯年収で一番多いのは400万円から600万円、次いで600万円から800万円、その次は400万円未満です。

ここら辺は地域によって変わってくるでしょうけれども。

 

本当は、子供が出来てから小学校があがるまでに買うのが理想のパターンでしたが、

 

もう、わたしは東京オリンピックが過ぎてから、不動産価格が下落するのならば、そのタイミングで居住用のマンションを購入しようと思ってます。

 

家賃もったいないし、住宅ローン組みたいですからね。

 

家を買うタイミング

・結婚したときに

・子供ができたときに

・子供が幼稚園にはいるときに

・子供が小学校にあがるまえに

・親と同居をするときに

・家賃補助がなくなったときに

 

 

はやくマンションの価格が落ちないかなぁ~

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 不動産バブルのピークには、主に1950年代生まれの世代が持ち家を購入していますが、この世代の人たちはその後のバブル崩壊によって住宅価格が暴落、大損する結果になりました。

家を買うタイミングは、値段が安いとき? 人生で必要なとき?

 

どうせ買うならば、マンション価格が4年連続上昇してるタイミングで

マンションを買いたくない

 

 

女子が泊まりたくなる部屋GP ~ロンドンハーツ~

10代の頃はロンハー見てましたけど、30代になってからは全く見なくなってました。

 

や有吉が、女性芸能人の家に1泊して点数をつけるという企画は好きですけど。

 

 

本日のロンドンハーツでは面白そうな企画でしたので見てみました

 

 

本日のロンハーのテーマは

 

女子が泊まりたくなるお部屋GP

 

7人の芸能人のお部屋を女性芸能人がランキング付けするという企画でした。

 

7人の芸能人は

ジャルジャル福留、ハリー杉山、狩野英孝、吉村、トレンディエンジェル斎藤、小林豊、渡辺裕太

 

女性芸能人は

かたせ梨乃、皆藤愛子、辺見えみり、堀田茜

 

 

 

ていうか、皆、モテ部屋でしたよ

 

 

僕が女性の立場だったら、こんな順位付けをしてるかな

 

1位、ジャルジャル福留 家賃16万円 1LDK 40平米 

2位、小林豊 家賃9万円 1LDK 45平米

3位、ハリー杉山 家賃非公開 1LDK 60平米 築30年

4位、吉村 家賃非公開 1LDK 築5年以内(推測) 60平米

5位、トレンディ斎藤 家賃非公開 1LDK(リビング20帖) 築5年以内(推測)

6位、狩野英孝 家賃非公開 2LDK 75平米 築16年

7位、渡辺裕太 家賃12.5万円 26平米 築12年

 

 

1位のジャルジャル福留さんのお部屋は庶民的だけれども、インテリアや家具家電の配置も良く、居心地が良さそうなお部屋でした。

こういうお部屋作りが出来るのは、男性としても憧れる。

 

 

2位の仮面ライダー俳優の小林豊さん、この人が女子だったら間違いなく一番泊まりたいと思うお部屋。

彼は料理が出来て、何も言わずにめちゃめちゃ美味しい料理をつくって満面の笑みで出してくれる。調理道具もそろえている。男子じゃなく、女子だったら完璧☆☆☆

 

 

芸人の吉村、斎藤さん方は家賃はすごく高そうなマンションでしたけどね。

おそらく、タワーマンションか高級レジデンスに住まれているのでしょう。

 

 

7位の渡辺裕太さんのベッドの上にタオルや衣類をハンガーにかける方法は、若い頃によくやってた!

 

女性芸能人から評判は悪かったけれども、乾いてないタオルをかければ、加湿器代わりになると思ってやってた!('ω')ノ 

 

 

 

今日、このロンハーの企画のテレビを見て、思った。

 

男性のモテ部屋は1DKでも十分に作れるかもしれない!

 

豊洲のタワマンあたりに引っ越そうと思っていたが・・・一回それはやめて、まず今のお部屋をモテ部屋に改造できないだろうか。

 

 

 

 しかし、今の僕のお部屋はモテ部屋とは程遠い・・・

今のお部屋 家賃16万円 1DK 34平米 築16年

・1年前にお部屋にあった3つの観葉植物を枯らす。枯れたままお部屋に置きっぱなし

・バルコニーのカーテンのサイズが合っていない

・お部屋は埃だらけ(1週間に1度掃除)

・システムキッチンは汚れている、スムージーの機械や鍋・調理器具も出しっぱなし

・玄関は靴で散らかっている

・洗面所は髪の毛やほこりが落ちている、漫画を置きっぱなし

・靴下やトランクスの洗濯物は常時、リビングに出しっぱなし(収納が面倒)

・インテリアは適当な組み合わせ(意味もなく買った地球儀、冷蔵庫に貼るホワイトボード、アジアン風の照明にスタイリッシュなテーブル)

 

 

 

もう、広いとこに引っ越しても意味がなさそうなので、このまま今年も賃貸契約を更新しようかな・・・・・・・・・

 

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まあ、モテ部屋にできたところで、誰も来ないだろう・・・・・・・