不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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googleの検索アルゴリズムの変動が起きる【不動産業界に影響は・・・】

2月3日、googleウェブマスター向け公式ブログが更新されました。

 

 

数か月ぶりに公式ブログで検索エンジン最適化(seo)のアナウンスである

 

 

自社サイトのみで収益をあげている不動産業者はこのようなアップデートが起きるたびにドキマギしていることでしょう。 

athomeやsuumo等の集客に頼ることなく、自社サイトのみで集客はかってる賃貸仲介の経営者は苦労が絶えないです。特に自社サイトが生命線である空中店舗の場合では、なおさら。

 

 

今週、ウェブサイトの品質の評価方法に改善を加えました。今回のアップデートにより、ユーザーに有用で信頼できる情報を提供することよりも、検索結果のより上位に自ページを表示させることに主眼を置く、品質の低いサイトの順位が下がります。

日本語検索の品質向上にむけて Google ウェブマスター向け公式ブログ

 

巷では、welqアップデートともいわれています。

 

welqやmeryに似ていたキュレーションサイトが今週に入ってgoogle検索で順位が下落しているからだ。

おそらく、googleはオリジナリティが少ないコンテンツを大量に生成しているキュレーションサイトやまとめサイトなどを狙い撃ちしているのだろう。

 

実際に、次のようなサイトで検索結果ランキングが一気に下がったという。
RETRIP、MARBLE、KAUMO、マーミー、MARCH、GIRLS Slism、curet、恋愛jp、Linomy、こいぴた、カラダノート、健康生活。
先にあげたキュレーションメディアの特徴を持つサイトが目立つ。

グーグルが検索アルゴリズム改善を発表 「キュレーション」系メディアがランクダウン

 

googleの検索アルゴリズムの変動は毎年起きます。

 

 

ここ10年以内に起業した不動産会社は、googleの検索結果を意識しているはずです。大手不動産会社も例外ではないけど。

 

なにせ、自社HPのgoogle検索順位が1位、2位にあれば、それがもたらす利益は非常に大きいものだから。これは不動産以外の業界でもそうだろう。

建築、解体、リフォーム、脱毛、エステ、飲食店、通販、アパレル...etc

どの業界でも自社HPの検索順位の向上を狙っている会社は沢山あるはず。

 

 

私の知り合いで不動産会社を創業した人はここ数年で4人いるが、全員創業してからseoや自社サイトについて勉強している。パソコンに疎い人でもだ。

seoという言葉を知らずとも、社長業をやっていればHPやseoの営業は沢山くるから、いずれ知るようにはなるんだ。

 

 

ただ、seoの間違った情報が氾濫してるから、正しい情報を得て正しい方向でサイト運営が出来ない人も多い。

特にseo(被リンク)の営業に騙されちゃう人が多い

 

 

 

1.長文の記事 2.大量の記事の生成 3.更新の頻度

最近では、この3つを守ればgoogleの検索結果では上位表示されやすいが、

オリジナリティが無いコンテンツばかりだと、今回の検索アルゴリズムの変動もあって順位が落とされやすくなるかもしれない。

 

しかし、被リンク重視となると、またアフィリエイトサイトが大量に出てくるだろう。

 

長文記事かつ大量の更新が重視される・・・キュレーションサイトが上位表示されやすい

被リンクが重視される・・・アフィリエイトサイト、seo業者のサイトが上位表示されやすい

 

 

独自性や、価値、魅力のあるサイトをつくるのは、賃貸や売買のサイトでは困難ですからね。特に仲介の売り上げがメインの会社では。

大量の物件情報を入力して、日々更新して、コンテンツを入れてる不動産会社のサイトが今のところ検索上位に表示されてるようです。

 

賃貸で独り勝ちしてるところでいえば、モダンスタンダード

物件名で検索すれば、かならずこの不動産会社のサイトがでてくる。

都心ではタワーマンションや高級マンション、シリーズマンションが多く、物件名で検索する人も多い。

 

売買だと、中小の不動産会社ではあまり目立ったサイトは無いんですよね。

アフィリエイトサイトが多く上位表示されている。特に売却や査定関連のキーワードであれば。

 

 今回のwelqアップデートでは、あまり不動産売買や賃貸のキーワードに影響は無いですかね。

キュレーションサイトよりも、アフィリエイトサイト(ランキングサイト含め)がなくなったほうが影響が大きいでしょう。

 

 

 

 

 

 

使わなくなった空き家をDIY型賃貸で活用できる!?

DIY型の賃貸がちょっとした注目をあびてるようです。

 

リノベーション会社と工務店が共同企画して、空室が多く発生してる築古マンションをDIY型賃貸マンションとして募集している

大津市若草台の賃貸マンションに昨年8月、DIY型賃貸のモデルルームが完成した。住宅リノベーション会社の9(大阪市)とDIY工務店(徳島市)が昨年7~8月、一般公募の参加者とともに造り上げた。配管などの設備はプロに任せたが、畳の和室やキッチンがあった室内は、手作りの床板を並べたフローリングの部屋やカウンターキッチンなど、おしゃれな空間に一変した。

DIY型賃貸 自分好みに空き家を再生

 

一部のUR物件では、入居者がクロス・床材の張り替え・設備の交換をしても問題ないようだ。

独立行政法人都市再生機構(UR)は京都府八幡市北西部の男山団地で、賃貸住宅の一部について自由に内装を改修できるようにした。これまで課していた改修制限を緩める。入居者を募集している。
柱などの基本構造を維持すれば、新規居住者は建具を外したり、床や壁を付け替えたりすることができる。

 賃貸住宅、好みの内装に改修OK 京都・八幡、URが制限緩和

 

 

 

国土交通省のホームページを確認してみると、DIY型賃貸借に関する契約書式やガイドブックも公開されていました。

 

"個人所有の住宅につき賃貸住宅としての流通を促進する"、すなわち空き家空き地問題を解消していきたいという目的が国土交通省にあるのでしょう。

 

DIY型賃貸とは

貸主が修繕を行わず現状有姿で賃貸し(賃料を相場より安く設定)、借主が自費で改修を行う借主負担DIY型賃貸借のことである

引用元:報道発表資料:DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを公表します - 国土交通省

 

 

私のお客さんでもいらっしゃったなぁ~、その方は使わない空き家を大工仕事してる方に月2万円で貸そうかどうか迷っておられた。ボロボロの現況のままで貸す、そしてリフォームを自由にして使って良いという条件で。

結局、たいした家賃収入にもならないと判断して空き家を売却をされましたが。

 

東京23区でこのDIY型賃貸は流行っていくのかなぁ

問題点があるとすれば、安い賃料で賃借人をつけてしまば、今後その物件を売るに売れなくなってしまいますよね。

 

もともと売るに売れない田舎の物件だったら、相場より安い賃料で賃貸物件にしても良いのだろう。ただ、借主が自由にDIY出来るとはいえ、そもそも田舎にあるボロボロの賃貸物件に需要があるのかどうか。

タダ同然の賃料だったら、借り手がつくかもしれないけど。

 

 

私個人の意見としては、賃料がめちゃめちゃ安くなければ、わざわざDIY型賃貸物件を借りたいとは思わないかなぁ...

 

 

DIYの醍醐味って

大工や工務店に頼まずに材料費だけで自分が所有している家を綺麗にできるってことだからね

仕上がりはプロに比べると劣るが、材料費だけで床や天井の張り替えが出来てしまう。また、DIYがプロ級に上達すると、ある程度まで家の点検や補修も出来るようになる。それが家の価値向上にもつながる。

 

しかし、他人物である家の補修や交換をすることにDIYの醍醐味があるのだろうか。他人の家の価値を向上してるにすぎないし。

 

 

賃料がめちゃめちゃ安ければ良いだろうし、単純にDIYが好きな人は合致してるでしょうね。

 

 

東京23区内では個人間のDIY型賃貸は流行らないと思うけど、

 

一部のサブリースの事業者が借主として、このようなDIY型賃貸借契約を結ぶことは多くなってくるでしょう

シェアハウスや民泊等が流行っていますからね。

 

 

中古の不動産を相場より安く買う方法

 

1週間前に友人からラインがとんできて、『俺の彼女がユーと会いたがってるから、ご飯いこーよー』とご飯にさそわれました。大学新卒で入社したころの同期です。もう10年の付き合いになりますが、1年に2回から3回は近況報告をしあっています。

 

同じ不動産の業界にいると、連絡は途切れないものですね。彼はレオ〇レス21の建築営業です。課長になって頑張ってるみたいです。まあ、建築営業だと、不動産売買には疎いでしょうけど。

 

 

彼女が1000万円前後の古い戸建てを探しているんだけど、教えてくれないかな?彼女が不動産に興味を持っててさ。

 

 

いいけど、都内で1000万円前後の物件なんて限られてるよ。まあ、お酒飲みながらで良ければ、役立つかわからないけど不動産の話はできるよ

 

 

お願いするよ~彼女は儲けたいみたいだからさ!

 

 

(むずかしいって言いたいが・・・)まあ、酒飲みながら話そうよ!

 

 
そもそも、個人の人が不動産を相場より安く買うって簡単にはうまくいかないですよ。
 
常に物件探しのアンテナはってなきゃいけないし、不動産会社とのコネクションもつくらなければいけないですし。
 
それに資金や担保となる不動産を持っていなければ、仲介会社から相手にされないこともあるでしょう。そうなると、未公開の物件情報を手に入れることは難しいです。

 

 

相場よりも安く不動産を買う為には、未公開の情報を手に入れる必要があるんです

 

公開されてる情報でも、安く不動産を買えることはありますが、ライバルが多すぎます。他の内覧者や業者、投資家がすぐに買い付けを入れてしまいます。

相場より安くてお得な物件情報は、買えないことが多いでしょう。

 

 

未公開の物件情報で、かつ相場よりも安く買えるケース

・売主が売り急いでいる

売主が売り急いでいて、相場よりも安い金額で買えることが多いです。

  • 売主にとって、いらない不動産なのですぐに不動産を現金化したい
  • 遺産分割をするため不動産をはやく売りたい
  • 海外在住で日本にいる間にさっさと売ってしまいたい

 

・相続した不動産で、売主の希望売却価格の目線が低い

親の不動産を相続した売主の場合には、希望売却価格の目線が低いこともあります。

  • 親から相続した不動産だけど、つかわないので早く売りたい
  • 相続した不動産を売って、相続人で分割したい。そこまで高い価格を求めていない
  • 空き家を相続した。古い物件なので安い価格でも気にしない。

 

自分が購入した不動産であれば、希望売却価格の目線が高くなります。

購入時の価格に近い金額で売りたい、又は購入時の価格より高く売りたいなど・・・希望売却価格の目線が高くなってしまうのです。

 

私が仕入れを行う場合でも、直近5年から10年内に購入された売主であれば、話にならないことが多いです。

 

 

話をまとめると

未公開の情報で、なおかつ売主が売り急いでいる又は相続した不動産の情報を狙いたいところです

 

そのためにも

仲介会社とのコネクションを強めておくか

資金力・担保となる不動産などのアドバンテージを強くしておく

 

 

不動産で儲けようと思っても、株と比べると少し参入障壁が高いですよね。

 

お金持ちは不動産売買や不動産投資で儲けやすいと思います。

良い物件情報を沢山仕入れるために資金力があるというアドバンテージはやはり強いです。

 

 

事故物件はお買い得?

事故物件は価格が相場より3割4割と安ければ、お買い得なのだろうか?

 

気にしない人にとってはお買い得といえるし、気にする人にとってはどんなに安い価格でもお買い得とはいえないでしょう。

 

心理的瑕疵の内容にもよるから、一概にお買い得とは言い切れません。

 

 

事故物件とは、心理的瑕疵がある物件ともよばれます

 

心理的瑕疵とは、通常の人にとって明らかに住み心地の良さを欠く状態に至っている物件のことである。

 

自殺があった物件、殺人などの事件があった物件が該当します。

 

事故物件ではないが、周辺に暴力団施設等がある物件なども心理的瑕疵があるとみなされる。

 

 

 

私も、不動産の仕入れをおこなうにあたって、事故物件を多くみてきました

首吊りがあった物件、ガス自殺があった物件など...

 

事故物件は販売するときに、相場よりどれぐらい金額を下げるべきなのか判断がむずかしいため

 

仕入れ価格の判断もむずかしいです。

 

自殺や事件があったことで、不動産の価値がどれぐらい下がってしまうのか、多くの不動産営業マンはわかりません。

 

心理的瑕疵の内容によって判断も分かれるし、一戸建てなのかマンションなのかでも判断が分かれます。

 

 

一戸建てであれば建て替えが出来るので、心理的瑕疵を解消できるという見方をもってる方も多いですからね

 

心理的瑕疵の告知期間も、民法や宅建業法で決められてるわけではないです。

裁判所の判例では、過去に事故があった物件でも心理的瑕疵として認められなかったケースもあります。

 

 

 

賃貸物件では、気にせずに借りる人も多いです。わたしは何度も告知事項がある賃貸物件をご紹介したことがあります。

 

・家賃が安くてキャンパスから近ければ全く気にしないという某有名大学の学生

・安いマンションを探しているので、あえて事故物件を探しているというIT勤務の方

 

「事故物件のなかでは比較的軽い方です。当社は事故物件を多々扱っている会社になります」と話す。敬遠しがちな事故物件だが、最近は気にしない人も増えているそうだ。

気にしない人も多い?格安物件ばかりを扱う不動産屋の謎に迫る

 

 

 

売買となると、心理的瑕疵を気にしない方でも家族がいれば気にせざるをえないですね。

自分は気にしなくとも家族が気にしてしまえば、事故物件を購入することができません。また、いずれ売却を考えたときに、事故物件だと売りづらいということも考えられます。

 

 

 

また不動産取引では自殺や殺人がいつまでも瑕疵になるのか否かが、問題となってきます。

 法令によるはっきりとしたルールもないのです。

自殺や殺人の背景、場所、経過年月日、土地建物の契約内容、利用目的などを考慮して、裁判の判例が出ています。

事故物件、自殺物件の適正な評価とは

 

 

 永住目的で家族みな気にしなければ、事故物件はお買い得になる可能性が高いということです

 

一戸建てであれば、

建て替えがされて、なおかつ数十年前に起きた事故であれば、裁判の判決でも心理的瑕疵とみなされない可能性が非常に高いですし。

 

 

 

 

 

もしかして、間違えた固定資産税の金額で納付書が届いている!?

 

あと3か月から4か月したら、

 

平成29年度の固定資産税・都市計画税の納付書が送られてきますね。

 

 

所有している不動産の固定資産税があってるかどうか、気にしたことはありますか?

 

 

もしかしたら、その固定資産税の金額は間違っているかもしれませんよ?

 

固定資産税の評価額が間違っているケースだって、あります。

 

茨城県つくば市では、20年間軽減措置を適用せずに過大に請求していたようです。

つくば市によりますと、宅地に課税する際、事務的な誤りで固定資産税と都市計画税の軽減措置を正しく適用せず、過大に税金を徴収していたということです。過大に徴収されたのは201人で、20年間であわせて1億2120万円に上るということです。

税金を過大に徴収、つくば市が利息つけて返還へ

 

 岡山県倉敷市では、1人の男性に30年間軽減措置をとらずに課題に請求していたようです。

倉敷市が法の定める固定資産税と都市計画税の軽減措置を取らないまま市内の60代男性に対し、30年間にわたり計約144万円を過大に課税していたことが24日、分かった。

1人の男性に30年間過大課税 倉敷市、軽減措置取らず144万円

 

上記のニュースは一部のケースであって、全国で固定資産税の過大請求はもっと起きているはずです。

 

 

固定資産税が過大に請求される原因として下記の2パターンが考えられます

 

・事務的な誤りで固定資産税の評価額を正しく計算されていない

 

・事務的な誤りで固定資産税の軽減措置を適用して計算されていない

 

 

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固定資産税・都市計画税の軽減措置は幾つかございますが、

代表的な軽減措置として下記があげられます。

 

【家屋の軽減措置】

・新築住宅は床面積等の要件を満たす場合には、3年間120平米までの部分の固定資産税額が1/2になる

  ※3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間

 

【土地の軽減措置】

・住宅用地の軽減措置

住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分であれば固定資産税の課税標準額が1/6、都市計画税の課税標準額は1/3となります。(小規模住宅用地の軽減措置)

 

 

 

 

 

先日、わたしは物件の仕入れを行ったのですが、

 

 

評価替えの年になって

 

土地の固定資産税価格が約2800万円から1400万円になっている物件がありました。

 

 

土地を分筆したわけでもなく、また土地や道路の持ち分が変わったわけでもありません。

 

 

固定資産税価格が2800万円になってる年だと

土地の固定資産税が約65000円、都市計画税が約28000円

計93000円

 

固定資産税価格が1400万円になった年だと

土地の固定資産税が約33000円、都市計画税が約14000円です。

計47000円

 

 

毎年の税金46000円の違いは、所有者にとって負担が全然違う(-ω-)

 

自治体に電話確認してみたら、非常に曖昧な返答しか返ってきませんでしたが。

 

 

以前の所有者様はどう思っていたのだろうか( ;∀;)

 

こんなこともありますので、固定資産税の計算を自分でもしてみましょう。

 

 

 

不動産会社が物件を売る時に掲載する不動産サイトはどこだろう?

 

いまどきの不動産会社はネット広告で物件を宣伝して販売活動を行います。

ネット広告とは、有名不動産サイトに物件掲載をする方法が一般的です。

 

折込チラシやポスティングなどの広告方法はアナログなやり方で1回あたりの費用も高くついてしまい、費用対効果が低いこともあります。

 

 

ほとんどの不動産会社では、今どき中古住宅を販売するにあたって、広告活動はインターネットが主流です。

 

しかし、不動産会社がおこなうネット広告もお金がかかります。

不動産会社によってはネット広告にお金をかけていない会社もあります。

 

 

不動産会社と専任媒介契約を交わしたら、3か月は解除できません

 

それであれば、不動産会社と専任媒介契約を交わす前に、

不動産会社が物件を売る時に、どこの不動産サイトに物件掲載をするのか、確認をしておきましょう。

 

 

・レインズ

 

不動産会社はレインズに登録する義務があります。(専任媒介契約又は専属専任媒介契約の場合)

不動産会社によっては両手報酬を得たいために、囲い込みをする会社もあります。そのような会社はレインズにも登録しません。

宅地建物取引業法に違反することをわかっているのにもかかわらず、中にはレインズに登録しない不動産会社もあるでしょう。レインズは不動産会社しか閲覧できないため、登録していなくても、依頼者にばれないことが多いですからです。

 

・有名不動産サイト

athome(提携サイト:nifty・goo不動産・ocn不動産・不動産ジャパン・ハトマーク・その他9サイト)

HOME'S(提携サイト:楽天市場・Mapion・nifty)

SUUMO(提携サイト:nifty・goo不動産・ocn不動産・excite・その他12サイト)
Yahoo!不動産

上記の有名不動産サイトは、PV数やアクセス数が多く、テレビコマーシャルなどもやっています。

不動産サイトに掲載すれば、提携サイトにも公開されます。

 

 

上記サイトにすべて掲載するようなネット広告に力を入れている不動産会社もありますし、レインズに登録するだけの不動産会社もあるでしょう。

 

 

不動産会社と媒介契約を交わす前に、上記の不動産サイトに掲載をするかどうか確認をしておくことです

売却依頼する不動産が早く売れるためにも、確認は必須です。

 

上記のサイトにすべて掲載してくれてるのであれば、成約率も高くなるはずです。

 

 

 

不動産会社に売却依頼をしたが、全くネット広告されていなく、レインズ登録もされていなかった。

結局、1年2年たっても売れず、不動産業者が買い取ることになった。

 

そんな話が、多いとおもいますね。

 

 

 ちなみに収益物件の場合には楽待や健美家といった収益物件サイトがあります

 

 

 

40歳未満が中古住宅を購入する場合には最大65万円の補助金が出る!

 

国土交通省の住宅ストック循環支援事業の一環として、

 

40歳未満が自己居住用として中古住宅を購入した場合には、一定要件を満たせば最大65万円の補助金を出すようです。

 

何故、40歳未満なのだろうか?

 

しかも、補助金65万円という金額はたいした額でないから、

この制度が中古住宅の市場の活性化や空き家問題の解決には、中々つながらないのではないか。

 

中古住宅を購入した40歳未満の人で、専門家に建物の劣化状況などを検査してもらう「インスペクション(住宅診断)」を受けることなどが条件だ。住宅診断と省エネリフォームにかかる費用について最大で50万円を補助し、耐震改修を行う場合はさらに15万円が上乗せされる。

中古購入40歳未満、住宅改修最大65万円補助

 

 

中古物件の個人間売買の場合には、仲介会社が交付申請者として申請手続きを行わなければならない。

 

そこまで仲介会社が手続きの手間をかけて申請をおこなうだろうか。

もちろん、買主から依頼されれば動かざるをえないだろうけれども。

 

仲介会社は物件の案内や住宅ローンの手配、物件調査、売買契約書などの作成・交付などを行って、仲介手数料という報酬を受け取ることができる。

 

しかし、この申請手続きを行ったところで、仲介業者には報酬が入ってこない。

 

 

この制度をおおいに利用できるケースとして、買取再販業者が売主の場合だろう。

 

業者が売主であれば、耐震改修やバリアフリー対応のリフォームを施せば、既存住宅売買瑕疵保険に加入することもできる

 

瑕疵保険に加入してる業者売主の物件であれば、個人の買主は安心して購入することができるだろうし。

 

築年数が古い物件を売りにだしている個人の売り主で、インスペクションをわざわざ行う方は少ないです。

インスペクションでは屋根や外壁・小屋裏・床下等の劣化状態を診断してもらいますが、その診断を行ってもらうのに5万円から10万円の費用がかかってくるからです。

 

 

この制度の他にも、中古住宅を購入する方の為の制度として下記があげられます。

 

・すまい給付金

・不動産取得税・登録免許税の軽減

・住宅ローン減税

 

 

これらの制度を利用する為にも、中古住宅の場合には耐震性能を有している必要があります。

 

 空き家である建物の多くは、旧耐震基準の築古物件だし、結局全国にある空き家の問題は解決されないままですね。