再建築不可物件は投資に向いてる？
再建築不可物件や連棟式物件は、販売価格1000万円台がおおいですね。
私が販売担当する再建築不可物件の多くも、やっぱり1000万円台(´・ω・`)
銀行ローンが組めないことと、リフォーム必須の状態であることが殆どのため
販売価格を土地建物の固定資産評価額より安く設定してることもあります。
2000万円台にしてしまうと、中々売れない。
こういう再建築不可物件に、投資家や外国人の方からの問い合わせが増えていますね。
何故なら金額が安いから。
賃貸に出して利回りが取れれば、再建築不可物件や連棟式でも良いのでしょう。
現金一括で買っちゃう方も多いです。
あえて、こういった難あり物件や空き家を探してる投資家も増えています。
名刺を持って直接営業に来られる個人投資家の方が増えてるぐらいです。
でも、営業マンとしての立場として、販売物件に問い合わせがあっても、案内を断りたくなるのが投資家の方です笑
営業マンの本音としては、自己居住用として購入してくれる方に売りたいですよね。
実際に買ってもらって、住んでもらって、喜んでもらいたい。
そっちのほうが営業マンとしても嬉しさ倍増です。
売主様にも買主様にも喜んでもらえます。
投資家の方に購入してもらって、安く買えたと喜んでもらえることもありますが...笑
それに、ほとんどの販売物件で、値引き交渉や指値を入れてくるのが不動産投資家です。
だから、案内が無駄になってしまうことも多いです。
ともかく、再建築不可物件や連棟式物件に投資需要があるんだなぁーと最近、認識をすることが多いです。
東京23区で1000万円台の一戸建てとなると、そりゃ投資家の方も放っておかないでしょうね。
戸建て投資、安く買えれば面白いんですけどね。
ここ4年から5年は不動産価格も上昇しているので、東京の戸建てを安く購入するとしたら、こういう再建築不可物件や連棟式物件になるんでしょうね。
不動産投資に興味はあるが未経験の人で多かったのは『戸建て』(29.0％)、『駐車場』(26.9％)、『1棟アパート』(22.6％)でした。
再建築不可物件や連棟式だと、隣地問題さえクリアできれば、投資物件として面白いですよ。
こういった私道に面してる再建築不可物件はシェアハウスや民泊には向かない。
ご近所トラブルに発生してしまう可能性が高いからです。
捨てられる土地、所有権を放棄できるのか
土地建物を処分したいけど、どうしたらよいかわからないって方からの相談が多いです。
親から相続した家、また所有者自身が住まなくなり10年以上経った家が殆どですね。
地元の不動産会社に相談しても進展が無いことが多いです。
地元の不動産会社からしたら、『そこの地域の物件は需要が無いから売れない』『値段が安いので仲介をすることが面倒、やりたくない』という心情でしょうね。
多くの方は、空家になり、家もボロボロになり、解体して更地にしたらいいのか、そのままボロボロのまま放置するのか、どうすればいいのか困ってしまうでしょう。
自治体によっては、寄付を受け付けてくれることもあります。
古家が建っていたり、道路付けが悪いと、寄付は受け付けてくれないでしょう。
そこでまた解体費用や測量費用がかかってしまうため、寄付を断念してしまう方もいます。
fudosan-kyokasho.hatenablog.com
私が働いている会社では首都圏であれば土地の買取又は引き取りの対応をしていますが、九州や四国など全国からの相談電話は多く首都圏以外の地域については対応できておりません。
『どこか対応してくれる不動産会社さん、知りませんか？』と聞かれることも多いのですが、他県の買取業者については全く知らずお力になれないことが殆どです。
国は土地の所有権放棄を認めていないから、しょうがないですね。
政府が所有権の放棄制度を検討しているようなので、将来のことはわかりませんが。
このままだと所有権を放棄できなく、その結果、相続登記をされずに所有者不明の土地も増えていきます。
日本全国で所有者不明土地が増加している。所有者不明土地とは、不動産登記簿等の公簿情報などをもとに調査しても所有者が判明しない、または判明しても所有者と連絡がつかない土地のことだ。
固定資産税が年間2万円から3万円かかってることを考えると、10年単位で考えれば数十万円も負担があります。
そりゃ、相続登記もされずに、所有者不明な土地が発生してしまうのは、しょうがないですね。
相続に伴って不動産の名義を変更する登記を特に相続登記と呼んでいます。何代か続けて相続登記をしないでいると、相続人の数が膨れて行方もわからなくなり、しまいには「所有者がわからない」状態になるのです。
上下水やガスが通ってない地域で、市街地からも遠いと、賃貸需要すらありません。
隣地の方にあたってみても空き家だったりと、売却の話までたどり着かないこともあります。
地元の不動産会社だけでなく、買取してくれる不動産会社など、沢山の不動産会社にあたってみないと土地を処分することは難しいでしょう。
賃貸の審査が厳しくなるのは定年退職をしてから？
賃貸物件の審査では、収入・勤務先・雇用形態・年齢・保証人の有無・個人信用情報等の５点が大事になってきます。
家賃の3倍以上の収入が無いと審査に通りません。
また、雇用形態が正社員か派遣社員・アルバイト（パート）なのかも大事なことです。
派遣社員やパート勤務の方は、正社員の方に比べたら審査に落ちやすいです。
年齢が65歳を超えてくると、管理会社や家主は懸念する場合があります。
家主によっては、「申込者は定年退職するかもしれない」「入居目的はなんだろうか」「家賃延滞しないだろうか」「孤独死しないだろうか」と考える方もいます。
物件によって保証会社の利用が必須なところもあり、個人信用情報をチェックされることがあります。保証会社が信販系の会社だとすると、個人信用情報に傷があれば、審査に落ちてしまうこともあります。
「oshiete!goo」でも、50代の独身女性の方が、将来的に賃貸の審査が通らなくなると不安に思い、物件購入を考えているケースがありました。
実際に下記のような理由で住宅購入をする独身の方は多いです。
・家賃がもったいないから
・老後が不安だから
・あと数年で定年退職してしまうので、賃貸を借りれなくなってしまうから
UR賃貸であれば、預貯金や資産の有無で通ることもありますが、一般的な賃貸物件だと定年退職してしまったら預貯金があっても審査が通らなくなります。
更新するにしても更新料の支払い、更新契約書の署名捺印、保証人にも署名捺印をお願いし続けなければいけません。
保証人が更新契約書に対しての署名捺印を拒めば、管理会社が退去を求めてくることもあります。
50代のうちであれば賃貸物件を借りれますが、定年退職してしまったら借りづらくなってしまうので、マンション又は一戸建てを購入しておいたほうが良いですね。
住宅を現金一括で購入できるだけの預貯金があれば、自分のタイミングで賃貸から持ち家に住み替えできます。
そうでないのであれば、40代から50代の住宅ローンが組めるうちに住宅を買っておくことです。
空き家が増えている時代なので、東京にこだわらなければ、埼玉県や千葉県では格安の住宅を購入することもできます。
常にアンテナをはっていなければお得な物件は中々見つかりませんが、たまに相場より数百万円も安く売りに出ていることがあります。
私自身も、まだ賃貸物件に住み続けていますが、いずれは持ち家を買わなくてはいけません。ただ、購入のタイミングが難しいですね。
相場よりも安い物件を購入できれば、購入価格より高く売って、また住み替えもできるようになります。
安い物件を見つけることができれば、思い切って購入しちゃうのもありでしょうね。
価値が化ける再建築不可の土地を仕入れ
再建築不可の土地とは、建築基準法の接道義務を満たしていない土地のことです。
一般の方はそのような土地に見向きもしないですし、市場に出たとしても一部の方が買うだけです。
道路付けの問題があって、近隣トラブルを抱えている可能性もあり、あまり購入を勧められる物件ではないことは確かです。
しかし、隣接地を買ったり、隣地所有者の承諾をもらうことで、道路の問題を解消できて、建て替えが可能になることもあります
そういったケースはごく一部で、建て替えをせずにリフォームで建物を活用するしかないケースが多いです。
私が勤めている会社では、価格によっては再建築不可の物件を仕入れることがあります。
相場より安く買えるのが再建築不可の物件です。
銀行の住宅ローンが利用できないため、現金決済が求められることも多いです。
昨年末に再建築不可の物件を仕入れたのですが、未接道で袋地でした。
道路の持ち分が無し。再建築不可の物件の中でも、道路持ち分が無いというのは難有りですね。
現在近隣問題が発生していなくとも、潜在的に通行トラブルを抱えることになります。
現況通路の幅員は、約1.5ｍ。通路の土地は5名が所有してる状態でした。
その物件を購入した後、道路所有者の方から通行掘削の覚書を取得する為に動いていたら、隣地の方が『販売しているの？ 値段によっては買いたいんだけど。』ということで
サクサクと売買契約まですすんでしまいました。
当社としては再建築不可のリフォーム物件として売り出す予定だったのですが、当初想定していた価格の2倍近くの金額で買ってくれました。
このような再建築不可の物件って、仲介会社が隣接地交渉をしていないことも多いです。
隣地の方が買えば、再建築可能になる土地だったので、隣地の方にとっても美味しい話になりました。
再建築不可の土地は、こういった美味しい話になる可能性があります。
隣地を買って、再建築可になる可能性があれば、購入価格の2倍以上になることもあります。
ただ、上述したように、美味しい話に発展するどころか、近隣トラブルに巻き込まれる可能性もあるのが、再建築不可物件です。
近隣の方が、通行掘削の覚書にサインをしてくれないどころか、"リフォームや通行の邪魔をする"なんていう話はよくあることです。
買ったものの、リフォームすらできなくて、売ることもできずに、所有し続けている・・・なんていう、最悪なケースもあるようです。
小規模宅地の節税が横行？？
相続税は多くの方にとっても他人ごとはありません。
小規模宅地等の特例を利用された方も多いのではないでしょうか？
東京の不動産価格は高いため、この特例を受けないと『相続税が高くて払えない』という方も出てくるでしょう。
会計検査院は、相続した土地・建物を相続税の申告期限後３年以内に譲渡したうち、２０１４、１５年に譲渡した２９０７人を抽出して調査。このうち２４３人が２７３件（課税価格計約１６５億円）で、特例の適用を受け、計約６３億円を軽減されていた。
ところが、２７３件のうち１６３件が申告期限後、１年以内に譲渡され、このうち２２件は１か月以内だった。
会計検査委員がこの小規模宅地の特例の利用状況を問題視していて、今後は小規模宅地等の特例が改正されるかもしれません。
小規模宅地の特例は昭和58年に創設され、今まで何度も改正されてきました。
会計検査院とは
国会及び裁判所に属さず、内閣からも独立した憲法上の機関として、国や法律で定められた機関の会計を検査し、会計経理が正しく行われるように監督する職責を果たしています。
2907人の中で273件しか特例の活用を受けてないってことを考えると、
小規模宅地の特例の適用を受けてる人は思ったよりも少ないと感じてしまいます。
約10人に1人の割合です。
・親が亡くなったので、単純に住み替える
上記のような理由ならば短期間で譲渡したとしても良いかと思いますが、
下記のような理由ならば問題だと思います。
・別のところに住居をかまえておきながら、住所変更はせず小規模宅地などの特例を受けている
・相続人が事業を継承するつもりもなく、また継承している実態も無く、事業用の宅地等の特例を受けている
会計検査院は、『事業又は居住の継続への配慮という小規模宅地等の特例の政策目的』に沿ったものではないとして、問題視してるわけです。
相続してから短期間で譲渡した273件のうち、一番多いパターンが貸付事業用宅地です。
あくまでも推測ですが
被相続人が相続対策で収益物件を購入して、息子等の相続人が相続後に収益物件を売却することで、小規模宅地等の特例の恩恵を受けている方は多いと思います。
最近では、タワーマンション購入による節税対策が問題視されていました。
このパターンでも、小規模宅地等の特例を利用してから売却する方々は多いでしょう。
でも、相続税対策をする方にとっては、小規模宅地等の特例は一番活用しなければいけない特例です。
ただでさえ、相続税の基礎控除の額は27年1月1日に大きく減額されていますからね。
5000万円+（法定相続人の数×1000万円）
から
3000万円+（法定相続人の数×600万円）
26年度に比べて27年度の相続税は、課税される人数や金額も1.5倍から2倍に増えています。
今こそ売り時？ 不動産バブルは数年以内にはじけるのか？
2020年開催される東京オリンピックを前に、不動産を売却したほうが良いんじゃないかと検討する人が増えています。
5年以上前にマンションを購入した人の中には、購入価格よりも売却価格が上がっていたことは多いでしょう。
今売れば、不動産の売却益が発生するから、迷っているという方もいるはずです。
私が担当した販売物件でも、所有マンションを高く売れて買換えにスムーズに成功した方も多くいらっしゃるように感じます。。
ここ数年、そろそろ不動産のバブルが弾けると言われ続けて...
地価上昇や建築コストの上昇で、ここ4年間マンションの販売価格は上昇しています。
2017年度上半期（4～9月）に発売された首都圏（1都3県）のマンションの1戸あたり平均価格が、バブル期の1991年度上半期（6137万円）並みの5993万円にのぼったことが、不動産経済研究所の調べでわかった。一方、供給（発売）戸数は、前年同期比3.6％減の1万6133戸で、4年連続の減少。
それでも低金利で、住宅ローンや投資ローンを組むことができれば買い手はあらわれるだろう。
不動産バブルといっても、一部の市街地エリア（東京等の都心部）だけで、他の地方エリアでは不動産バブルは起きていない。
むしろ、地方のエリアでは二束三文で売買されている土地は多い。
しかし、この金利情勢が変わってしまうことで東京等の都心部の不動産価格が下落してしまうことを危惧するかたは多い。
金融機関による融資引締めが起きてしまい、金利が上昇してしまったら投資家は引いてしまう。また個人の買い手も少なくなってしまう。
日本銀行の黒田東彦総裁の任期が来年の4月で満了となります。
低金利政策を主導している黒田総裁が退任することで、今後の金利政策に変化が起きる可能性があります。
ローン金利が上昇してしまい、不動産を買える人が減ってしまえば、不動産価格も下落していきます。
それでも、
東京２３区や都心部のマンションの売り時を探してる方は、そんなに気にしなくてもいいんじゃないでしょうか。
黒田総裁が退任しても、金利が上昇するかどうかはわからない。また黒田総裁が再任するかもしれない。
5年後、10年後に土地の価格が下がるかどうかは、不動産業者でもわからない。
仲介会社の多くは、ポジショントークをするにすぎない。
売主に対しては『今は低金利だから、買い手がつきやすい』 『東京オリンピック前の今だからこそ高く売れる時』 『不動産バブルと言われている今がチャンス』
と言う。
買主に対しては『今は低金利だから、買うなら今がチャンス』 『上昇トレンドに入ってる今だからこそ買い時』 『好立地であれば、土地値は下がることない』
と言う。
結局、売り時は自身が決めるのが良いでしょう。
駅から10分以上の物件は買わないほうがいい？
中古物件を購入する場合には、駅から10分以上歩く物件や駅から遠い物件は避けたほうがいいのか？
賃貸や売買に共通してよく好条件の1つとして言われることが、駅からの徒歩時間ですからね。
女性にいたっては、駅から10分でも遠く、駅から5分や7分以内で探す方も多いです。
購入目的が、居住用か投資用かで、変わってくるだろうけれども。
もしも、居住用で購入する場合には、駐車場がない土地やマンションは売ることが難しいと思って、購入したほうが良いだろう。
※東京の一部の地域（都心エリアや人気エリア）を除く。
柏駅の取引事例では、駅から離れるごとに中古マンションの成約価格が年々落ちています。
08年以降、上下動を繰り返しているものの、基本的なトレンドは下落傾向にあり、17年には駅から1分遠くなるごとに中古マンションの成約単価が1平方メートルあたり約1万6000円も下がるという結果になっています。
08年から14年にかけては同1万円前後の減少だったものが、同1万6000円まで下落額が大きくなっているわけですから、駅から遠い立地の中古マンション価格は年々弱含みの度合いが高まってきていることは明白です。
今後、東京23区でも同じことが考えられます。
一部の人気地域を除いて、練馬区や板橋区、江戸川区、葛飾区などのエリアでは
駅から遠い物件は価格が年々下落していくかもしれません。
年々、空き家や空き地が増加していますからね。
私が勤めている不動産会社でも、都心エリア（渋谷区・港区・新宿区等）を除いた地域にある駅から遠い物件は積極的な買取をしていません。
駐車場が無い土地やマンションでは、相場より多少価格が安くても買取を行いません。
リフォームして綺麗にしたところで、再販に苦労してしまうからです。
東京23区でも、一番買取依頼が多いのが練馬区ですね。
最寄りが大泉学園駅や保谷駅、石神井公園駅等のバス便物件です。
埼玉県との県境ギリギリのところもありますね。
ただ、駅から遠い物件は、購入希望者にとってしたらデメリットだけではありません。
価格が非常に安く買えるというメリットがあります。
練馬区や板橋区等の駅遠の中古物件だと、めちゃめちゃ安く販売されていることがあります。
旧耐震基準×駅から15分以上の物件では、1000万円台、1000万円以下の物件がゴロゴロありますからね。
価格が相場よりも非常に安ければ、検討してみて面白いかもしれません。
