家が高騰化してる今が売り時のチャンス？
４年、５年前までに不動産を買った人は、今買い替えを行おうとしても、家を購入した時の価格よりも高く売れるかもしれない。
私が担当したお客様でも中古マンションを買われた方で、7年ぐらい前に購入したマンションの価格が購入時よりも1000万円から2000万円も上昇したなんて方は多い。
不動産会社の人間としても、こんな話はうらやましい。
朝日新聞のニュースでも紹介されているが、不動産の価格は２０１３年から５年連続で上昇している。
日本銀行の黒田東彦総裁が２０１３年４月に始めた異次元の金融緩和だ。市場に大量のお金を流し、金利を下げ、消費や投資を活発にしようとした。
そのお金は不動産市場に流れ込んだ。住宅ローン金利低下でマイホームの需要は高まり、２０年東京五輪に向け都心再開発も進む。不動産価格上昇を見越した取引が活発だ。
下記のグラフは国土交通省の不動産価格指数だが、明らかに２０１３年より不動産価格は急上昇しています。
画像引用元：不動産の売却査定サイト
今後、不動産価格が下落していくとしたら、金利上昇の可能性です
7月に黒田総裁が『長期金利の変動幅はおおむねプラスマイナス0.1％の幅から上下その2倍程度に変動しうることを念頭に置いている』と発言していたけれども、実際に日銀が8月31日に長期国債の買い入れ回数を減らす方針を発表したことを受け長期金利も若干上昇した。
将来、金利上昇によって住宅ローンの金利も連動して上がれば、住宅ローンを組んで購入する人の金利負担も上がってしまいます。
単純に考えると、ローンの金利負担が上がってしまうと、売買件数の低下又は価格の下落につながりやすくなってしまう。
変動型や固定期間選択型を選択して住宅ローンを組んでる人は多いですが、私が勤めてる会社で購入された方でも変動型の住宅ローンを組んで物件を買われた方は多いです。
長年低金利だからこそ、変動型を選択して住宅を購入出来てる方も多いですからね。
スルガ銀行などの件があって不動産の投資家達による物件購入のチャンスが減ったと考えられる方もいますが、それでも、ここ数年で不動産価格が大きく下落していくとは思えません。
再建築不可物件や連棟式等の難あり物件が売れてるのも、三井住友トラストL&Fで住宅ローンを組めるからですが、ただ変動金利で約4％なので、金利上昇してしまうとさらに上がってしまうかもしれません。
金利上昇すると、売れづらい物件はさらに売れづらくなってしまうでしょう。
東京オリンピックが終わった後の2020年代、2030年代には金利状況がどうなってるか予測が難しいですし、空き家問題もあるため、不動産が高騰化してる今は売り時のチャンスといえます。
気になる物件が「再建築不可物件」だったら？
Athomeやyahoo!不動産、SUUMOなどで破格の値段を見つけたけれども、備考欄に「再建築不可」と記載があった....
格安物件あるあるですね。
格安物件の多くは、借地権や再建築不可物件、連棟式の物件です。
再建築不可物件は、連棟式や借地権などと同様に銀行融資が難しく、フルローンで購入する人はあまりいません。
多くの方は、現金買いか、ノンバンクで一部ローンを組んで購入されます。
通常は、買っちゃいけない不動産といわれるのが再建築不可物件です。
建て替え出来ない為、リフォームで物件を維持するしかありません。隣地を買えば、接道要件を満たせることもありますが...
ただ、１０００万円以下いや、５００万円以下で売りに出されることもある再建築不可物件。
現況のままで貸すことができれば、利回り２０%から３０%確保できることもあります。
私が以前、再建築不可物件を紹介したお客様でも、利回りが３０%という嬉しい報告をもらったことがあります。
お買い得物件は、再建築不可物件の中から探しやすいのです。何故なら、売主や仲介会社が、価値がない物件として値段をつけることがあるからです。
駅からの徒歩時間・土地面積・延床面積・立地などの条件が良ければ、オンボロだとしても、お買い得物件であることがあります。
都心では再建築不可物件って割と人気です。かなり安い価格であれば、すぐに買い手がついちゃいます。
再建築不可物件を購入前に確認しておきたい点を２つあげるとしたら、通行掘削の問題が無いかどうか、建物の状態でしょうか。
私道の持ち分が無い物件や、間口が狭すぎる物件は、要注意です。
私道所有者とのトラブルの可能性も考えられます。
ネット上に売り出されてる再建築不可物件の多くは、築４０年以上でオンボロの物件です。リフォーム代がどれぐらいかかるのか調べずに購入する方はいないと思います...
想定以上にリフォーム代がかかることもあるため、しっかりとリフォーム業者に見てもらっておくことです。
相場よりも安いから興味があるという人が多いのも事実ですが、買ってはいけない土地・家の価値が半減してしまう土地や死地といわれる理由があるのを忘れてはいけません。
引用元：再建築不可物件についてよく知ろう
やっぱり、価格ですね。
価格次第で購入して良いでしょう。
数年前になりますが、私が紹介した再建築不可物件を、数年後にそのお客様が売りに出されて２倍以上で売れたケースもあります。
都心の再建築不可物件でしたが、買い手はシェアハウスで活用するとのことでしたが。
まあ、こんなケースは稀でしょうけど(笑)
いらない土地はどうすればいい？
2018年6月、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が可決されました。
この法律は、所有者不明の土地を円滑に活用する目的でつくられました。また所有者不明の土地があると、公共事業の妨げになることもあります。
（１）所有者不明土地を円滑に利用する仕組み
（２）所有者の探索を合理化する仕組み
（３）所有者不明土地を適切に管理する仕組み
この法律は、土地の現所有者が"いらない土地をどうすればいいのか？"と悩んでいる場合には、全然関係ない法律ですね。
むしろ、公共事業に供する土地ならば、そもそも価値があるわけです。
田舎の土地、山林など、処分したいけれども処分できない困ってる方は多いです。
そんな"いらない土地"を処分できるための法律ができれば良いのですが、残念ながら不動産の所有権を放棄することは国は認めていません。
いらない土地の活用方法って、難しいです。
私のもとにも、いらない土地の処分の相談がよくあって、現地調査しに行くことが多いです。
市街化区域にあって駐車場として利用できる土地ならまだしも、
だいたいが、下記のような訳ありの土地だったりします。
間口が狭くて車も通行できない土地
未接道、袋地、再建築不可の土地
市街化調整区域や非線引き区域の土地でライフラインが通ってない土地
こんな訳ありの土地だと、自治体や行政が公共事業に活用するわけもなく、また買い手もつきません。
自治体へ土地を寄附しようにも断られます。
毎年、税金もかかってきます。まあ、評価額が低いから税金も安いでしょうけど。
でも、毎年の維持管理と税金の支払いで、処分したい所有者は沢山いるでしょう。
建て替えも出来ない、太陽光発電や駐車場用地としても活用できない、そんな土地が全国にゴロゴロしてます。。
首都圏であれば、上物さえあれば、何とか買い手はつくでしょう。
それでも、５０万円から２００万円の価格帯であれば・・・
いらない土地があれば、隣地の方に売るか、
古家付き土地であれば、安値で売っちゃった方がいいと思います。
田舎の家を、ＤＩＹやリフォームで活用したいという方もいるでしょう。
但し、不動産会社が協力してくれるかどうかが問題
５０万円から２００万円の価格だと、仲介手数料が2.5万円から10万円ってことです。
そんな安い報酬のために、数日間の物件調査や役所調査、広告掲載、案内業務を行う不動産会社はありません。
いらない土地をどうすればいいのか？
ここら辺は、別途違う名目で不動産会社に支払って、何とか土地を処分してもらう他ないと思うんですけどね。
格安の一戸建てを探すには
首都圏の格安物件を狙う投資家は多いんじゃないしょうか？
都内であれば１０００万円以下、千葉や神奈川などの他県であれば３００万円以下が格安の一戸建てといえます。
土地の大きさや道路付け、建物の状態や築年数によって、その格安物件が、本当にお買い得な物件かどうかの判断がつきます。
値段が格安だからといって、再建築不可や事故物件などのように訳あり物件の場合もあります。特に再建築不可物件は慎重な見極めが必要となってきます。
私が勤めている会社でも、格安物件を売り出したら、１週間で買い手はつきます。
それだけ格安物件は人気なのです。
投資家が８割、居住用で探してた方が２割ぐらいの割合です。
だから、首都圏で格安物件が売りに出た場合には、だいたい投資家の方が現金で買っちゃいます。（笑）
<<格安の一戸建て物件のメリット>>
・相場より安く買える
・高利回りで収入が得れることもある
・銀行評価額より安く買えることもある
相場より安く買えることがあります。
その地域の坪単価や成約事例、賃貸事例をチェックしましょう。
投資目的で購入するのであれば、駅からの徒歩時間や想定賃料なども調査しておかないといけません。
また安い理由は必ずあったりするものです。
・過去に事件や事故があったから
・道路や土地に接道の問題がある（再建築不可など）
・建物の築年数が古い
・売り急いでいる、相続したからはやく手放したい
相続で手放したいと、お手頃価格になってる普通の物件もあったりします。
下記、ページもご参照くださいませ。
<<格安の一戸建てを探すには>>
格安物件は、個人の方でも十分に狙えます。
ただし、ネット掲載された格安物件は、早い者勝ちの為、スピード勝負となってきます。
格安物件を見つけたら、その日のうちに、いや、すぐにでも買付を出す勢いが大切です。
Athomeやsuumo、home's、不動産ジャパン、不動産会社のサイトなど
チェックをしておくべきサイトは多いです。
また、ボロ物件を買う場合には、ある程度の経験と観察力が必要になってきます。
リフォーム業者に見積もりを出してもらってる時間なんてありません。
たまに、内覧をした後で、リフォーム業者の見積もりをとる方もいますが、
結局間に合わずに成約になってしまうことが殆どです。
懇意にしてるリフォーム業者がいるのであれば、内覧時に連れてきてしまうことです。
安い一戸建てを探していると、だいたいは築年数が古い物件、所有権でなく借地権、もしくは再建築不可の物件が多いです。
都内で格安物件を探す場合には、やっぱり狙い目は再建築不可の物件ですね。
接道の理由は色々ありますので、トラブルが起きなさそうな物件かどうか慎重な判断が必要となります。
スルガ銀行やTATERUの不適切融資の問題
最近問題になっているスルガ銀行、またTATERUの融資不正問題で不動産市況に悪影響を与えてしまうんでしょうか。
スルガ銀行は、シェアハウス「かぼちゃの馬車」への投資で不適切融資を行っていたことが問題となっている。
不動産会社TATERUは、顧客の融資にあたって預金残高を改ざんしていたり、評価額の３倍で土地を売却したことが問題となっている。
そんな悪事を働いている不動産会社は沢山あると思うのだが、東証１部上場企業がそんなことをやってることで大きな問題になってるのだろう。
そもそも評価額3倍で売ることもあろう。
固定資産評価額と実勢価格が乖離してしまうことは都心の物件でよくあることだ。
私が担当する物件だと、固定資産評価額の1.5倍から2倍ぐらいの価格で成立することが多いかな。
以前、私が取り扱った地方の物件だと、評価額の1/2で土地を売却したこともある。でないと、買い手がまったくつかなかったからだ。
私が以前勤めていた会社では、預金残高や源泉徴収票の改ざんは当たり前のようにやっていた。売り上げが数十億円規模の会社である。その当時は銀行にばれてしまい、取引停止になってしまい、リーマンショックの追い打ちもあって、あっという間に倒産してしまった（笑）
私が知っているＤ社やS社も、不動産買取資金として購入価格以上の金額で融資をしてもらうために物件を仕入れた際の売買契約書をいじって金融機関に提出している。
3000万円の物件で3000万円が購入価格となり、4000万円で融資を受けることで、1000万円のキャッシュも生むことができる。
そのキャッシュで、社長は新宿や六本木に飲みに繰り出しては散財している・・・らしい（笑）
また顧客がフルローンで融資を受けられるために、二重で売買契約書を作成しているのは当たり前だ。
こんなことが中小の不動産会社では当たり前のこととして、まかり通っている。
他社のことでこういった不動産融資の問題が起きて、不動産投資の市況に悪影響を及ぼすのことは確実なのだ。
それによって市況が冷え込んでしまい、不動産が売れなくなってしまう・・・それだけはなるべく避けたいことなのだが。
まあ、私が勤めているような会社では、微々たる影響・・・になればいいんだけど。
仮に市況が悪くなったとしても、今抱えている物件が売りづらくなるのかもしれないが、単純に考えると、物件は安く仕入れが出来る状況になる（笑）
スルガやTATERUの問題は、どこまで不動産市況に影響を及ぼすのだろうか。
戸建てを買取りしてもらうと、市場価格の7割？！
都内23区の一戸建ては売却しやすいですが、
他県や一部のエリアの一戸建てだと、売却が難しいかもしれません。
不動産は立地がすべてといっても過言ではなく、
駅から遠い物件、調整区域や非線引区域の物件となると売れないこともあります。
田舎の古家付き土地のオーナーは、解体費用や税金がもったいないので、そのままボロ屋敷になっても放置されてる方は増えています。
田舎の物件だから、売れに売れないのです。
それに築年数が30年を超えている古家付き土地であれば、建物に価値はなくなり、
買主は建物の解体費用も見積もっておかないといけません。
都内23区であれば、古家付き土地でも高額で売買されています。
基本的には都内23区の一戸建てを業者に買い取ってもらうと、損することになります。
一般個人への売却ＶＳ不動産業者の買取
不動産業者は買い取った物件を転売します。
不動産業者が買い取った際には、事業として買取を行っているため利益を出さなくてはいけません。また不動産業者が物件を買い取った際にも税金や諸費用などがかかります。
つまり、不動産業者が買い取るということは、利益や税金・諸費用等を差し引かれた金額になるということです。
高く売りたいのであれば、一般個人への売却をしなくてはいけません。
築年数が30年以上経った一戸建てでも、都内23区であれば十分に買い手はつくでしょう。適正な価格で販売すれば3ヶ月から6ヶ月で売れるはずです。
業者買取りは市場価格の７割！？
2000万円で一般個人に売却できるとした場合に、業者買取りだと1400万円から1600万円前後になります。
仲介業者に依頼してる場合には、さらに仲介手数料がかかることになります。
実質7割以下の金額で売ることになってしまうでしょう。
どこの買取業者に依頼するべきか
自分で買取業者を探すよりも、仲介会社に依頼をして探してもらうべきです。
物件によって特徴があるから、自分で買取業者を探すことは大変だからです。
敷地が大きな物件
狭小物件
未接道の物件
敷地が大きい物件はデペロッパーや建売業者のほうが高く買い取ってくれることがあります。
また接道基準を満たしていない物件や訳あり物件となると、買取業者も限られます。
一戸建ての買取再販の業者といえばカチタスやリプライスなどが話題となっています。
また、地元の不動産会社のほうが高く買い取ってくれる可能性もあります。
遠方の不動産会社に戸建ての査定依頼をしても買取金額は低いです。
遠方の不動産会社からしたら、会社から物件まで遠方であると、販売活動や広告活動に手間や時間がかかります。その分、金額が安くなってしまうことがあるのです。
再建築不可物件は投資に向いてる？
再建築不可物件や連棟式物件は、販売価格1000万円台がおおいですね。
私が販売担当する再建築不可物件の多くも、やっぱり1000万円台(´・ω・`)
銀行ローンが組めないことと、リフォーム必須の状態であることが殆どのため
販売価格を土地建物の固定資産評価額より安く設定してることもあります。
2000万円台にしてしまうと、中々売れない。
こういう再建築不可物件に、投資家や外国人の方からの問い合わせが増えていますね。
何故なら金額が安いから。
賃貸に出して利回りが取れれば、再建築不可物件や連棟式でも良いのでしょう。
現金一括で買っちゃう方も多いです。
あえて、こういった難あり物件や空き家を探してる投資家も増えています。
名刺を持って直接営業に来られる個人投資家の方が増えてるぐらいです。
でも、営業マンとしての立場として、販売物件に問い合わせがあっても、案内を断りたくなるのが投資家の方です笑
営業マンの本音としては、自己居住用として購入してくれる方に売りたいですよね。
実際に買ってもらって、住んでもらって、喜んでもらいたい。
そっちのほうが営業マンとしても嬉しさ倍増です。
売主様にも買主様にも喜んでもらえます。
投資家の方に購入してもらって、安く買えたと喜んでもらえることもありますが...笑
それに、ほとんどの販売物件で、値引き交渉や指値を入れてくるのが不動産投資家です。
だから、案内が無駄になってしまうことも多いです。
ともかく、再建築不可物件や連棟式物件に投資需要があるんだなぁーと最近、認識をすることが多いです。
東京23区で1000万円台の一戸建てとなると、そりゃ投資家の方も放っておかないでしょうね。
戸建て投資、安く買えれば面白いんですけどね。
ここ4年から5年は不動産価格も上昇しているので、東京の戸建てを安く購入するとしたら、こういう再建築不可物件や連棟式物件になるんでしょうね。
不動産投資に興味はあるが未経験の人で多かったのは『戸建て』(29.0％)、『駐車場』(26.9％)、『1棟アパート』(22.6％)でした。
再建築不可物件や連棟式だと、隣地問題さえクリアできれば、投資物件として面白いですよ。
こういった私道に面してる再建築不可物件はシェアハウスや民泊には向かない。
ご近所トラブルに発生してしまう可能性が高いからです。
