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不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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再建築不可の土地・・・素人は手を出してはいけない!?

再建築不可

再建築不可の土地とは、再建築が不可の土地、つまり建て替えができない土地ということです。

 

建築物の敷地の最低基準を定めている日本の法律、建築基準法では建物の敷地は道路に2m以上接している必要がある...と定めています。

 

道路に2m接していない土地も多く、そのような土地は再建築不可の土地となっている可能性が高いです。

 

「敷地が道路に接していない」住宅は全国で117万1,800戸、「幅員2メートル未満の道路に接している」住宅は230万4,700戸にのぼる。ただし、都市計画区域外の建築敷地には接道義務がないため、これらがすべて再建築不可の土地というわけではない。

再建築不可の土地が不動産の流通を阻害する!? | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME'S PRESS】

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(画像引用元):道路付けは色んなパターンがある

 

そんな土地を買うはずないじゃん!?  建て替えできない家を買うはずないじゃん!?

と首を傾げる方もいらっしゃるかもしれませんが...

 

東京23区では、特に都心部では一戸建てが非常に高いんです。30坪の家を買おうとするならば、6000万、7000万円以上してくるでしょう。都心部では、もっと高いですね。東京で土地を買うっていうことは、夢物語なのです。

 

でもね、、

再建築不可の土地建物だったら、もっと安いんです。安く買えてしまうんです。

 

ちなみに私が2か月前に販売担当をした新宿区内にある駅から徒歩1分の物件、土地が23坪、価格は3100万円、坪単価135万円、築年数不詳の一戸建て

 

こちらの物件は不動産ポータルサイトに掲載してから1日で売れました。

何故、あっという間に売れてしまったかというと、おそらく

 

まず駅から徒歩1分の売り物が全く無い、そのエリアで一戸建てを買おうとしたら、坪単価500万から700万円はするということ

 

その土地に関しては、公道に接していましたし、わずかに接道が足りてなかっただけなので、他の再建築不可に土地に比べたら、まだ条件が良かったというのもありますが...

 

 

一戸建てを安く買いたい人が、SUUMOやAthomeで価格を安い順に並び替えて検索していたら、再建築不可の物件がヒットしてくるでしょう。

再建築不可の土地に関しては、相場の半値以下で購入できる可能性があるのです。

 

だから、建て替えできなくとも、再建築不可の家を買われる方もいらっしゃるのでしょう。

 

東京23区、都心部に限って、たまに再建築不可の物件で、これお宝物件だ!!と思うような物件が売り出されることがあります。

 

以前に、これ掘り出し物じゃないの!?と思ってしまった再建築不可物件

・渋谷区本町の土地に古家が2棟たっている、価格は1000万円前半。公道に接しているが接道間口が1mしかない

・新宿区の若松河田駅の近くのアパート。1000万円半ば。建物は古いが内装はリフォームされている。

・渋谷区笹塚の延床100㎡を超える一戸建て。価格は700万円。

 まあ、でも、すぐ売れてしまって、買えませんでしたけどね。こういうお宝物件はネット掲載されたら、1日、2日で公開が中止されます。

だいたい、投資家の人たちが現地を外から見て、中を見ずに買付してしまうんで、素人の方が買う猶予を与えてくれないんでしょうけど・・・

 

まあ、でも、基本的に素人の方は再建築不可の土地は手を出さないのが無難ですね。

 

投資家、建物に愛着をもてる方、自分でリフォーム計画を立てちゃう方、リフォーム・リノベーションが好きな方は良いかもしれませんが...

下記の記事の再建築不可物件の所有者、雨漏りが発生してることすら、楽しんで受け入れてますからね。躯体に影響がなければ、いずれ葺き替え工事をすれば良いでしょうけど。

【通崎好みつれづれ】愛しき雨漏り リノベーション長屋(1/2ページ) - 産経WEST

 

 

下記の記事のように、相続した実家が再建築不可だった...都内では再建築不可の土地は沢山あるので、まあよくあることなんですが、でも都内の土地だったら、売ることは十分にできますけどね。

やっと手に入れた実家や自宅、建て替えも売ることもできない悲劇…老朽対策で莫大な費用? | ビジネスジャーナル