不動産を買取りしてもらう時の注意点、デメリットとは
基本的には、一般市場で売却したほうがいいでしょう。
不動産会社に買取りしてもらうデメリットは、相場の金額で売れません。
高く売れないということです。
それでは、なぜ不動産会社に買い取ってもらう必要があるのか？
下記のような理由に該当してくるからでしょう。
・幾つも不動産を所有していて、バルク（一括）で買い取ってほしい
・広大地、マンション用地や建売用地を買い取ってほしい（個人の方は買わない）
・売り急ぎの物件を早急に買い取って現金決済してほしい
・不動産会社に仲介を断られている物件を買い取ってほしい（難あり物件）
また、仲介をする不動産会社としても、買取業者に買い取ってもらったほうが仲介業務としては楽でしょう。
・住宅ローンの白紙解約の心配がない
・業者が買主であれば、引き渡し後にうるさいことを言ってこない
・決済まで話がはやい
2016年の中古住宅の買取再販の販売戸数ランキングです
どの業者もリフォーム・改修してから再販するビジネスです。
全国1位の年間販売戸数だったのがカチタス（群馬県桐生市）。年間で3034戸もの再生住宅を販売している。強みは全国100拠点以上で、地方の中古戸建て住宅を積極的に買い取って、土地・建物込みで平均1300万円という割安な価格で販売している点だ
不動産業者による買取再販ビジネスでは、税制の特例がもうけられるようになりました。
不動産業者が一定要件を満たして不動産を取得して再販場合には、不動産取得税・登録免許税等の軽減をしてくれます。
こういった税制の特例のおかげで、地方の中古住宅の買取再販がもっと拡大するといいんですけどね。
地方の空き家問題の解消につながれば良いのですが。
不動産会社に不動産を買取りしてもらう時の注意点として
一番気を付けてほしい点は
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買い叩きにあってしまうこと
仲介の不動産会社に依頼してるときには、買取業者1社だけでなく、3社から4社の買付証明書を提示してもらいましょう。
仲介の不動産会社と、買取業者が、付き合いのある関係ということもあります。うまく誘導されて、安値で売ってしまわないようにしたいところです。
下記の記事は私が行っていた仕入れ業務が失敗したという話です。仲介業者が付き合いのある不動産業者にもっていってしまったという話はよくあることではありますが...
買取をしてくれる不動産会社が、お腹いっぱいの場合（在庫を多く抱えている）には金額を出してくれないこともあります。
逆に在庫不足の場合には、高い金額を出してくれることもあります。
不動産会社に在庫物件が無い場合や時期・タイミング次第では不動産買取会社でも高い金額で買ってくれることがあります。
直接、不動産買取会社とやり取りをしてる場合には仲介手数料がかからない、住宅ローンの白紙解約の心配がない等のメリットがある場合もございます。
必ず、1社だけでなく、3社～4社に依頼をすることです。
なるべく、一般市場で売れる物件であれば、不動産会社に買い取ってもらわないほうが良いとは思います。
不動産バブルが崩壊するの？ 不動産市場は総崩れ？
ここ1週間から2週間ぐらい、不動産のニュースをチェックしていると
不動産バブルがそろそろはじめける！不動産投資は危険！
というようなネットニュースを目にします。
確かにここ4年の間に東京のマンション価格は上昇し続けています。そろそろ下がってもおかしくありません。
不動産バブル崩壊の足音が強まってきた。指標がみるみる悪化しているのだ。
不動産経済研究所が発表した１１月の首都圏（１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比２２．７％減の２７０１戸
土地によっては、値上がりが急上昇してるところもあるでしょう。特に都心部、山手線内の土地、その他にも世田谷区や杉並区、中野区、目黒区の一部エリアだ。
買いたくても、買えません。
最近の土地の値上がりは、まさしく高騰。この１カ月の値上がりは、平成初頭の暴騰を上回る勢いとも言われている。さー、不動産バブルは破裂するのか、さらなる増大基調を保つのか――。
また、低金利だからこそ不動産の需要はあります。
しかしトランプショックでアメリカやその他の諸国の金利が上昇しました。今後、日本の長期金利がリーマンショック前の金利に戻る可能性もなくはありません。
財政政策のウェイトが高まる（財政赤字を拡大する）方向性であり、長期金利には上昇圧力が加わるので、資産の価格に対して警戒的になり始めるべき頃合いだ。
個人に対する「潔い」アドバイスとしては、（1）内外の株式は保有分の1割〜2割くらい売るのがいいのではないか、（2）もう不動産は買わない方がいい
昔の不動産バブル時代は、金利が高かったんですよね。その頃の長期金利は6％から7％前後あったのです。
昔の不動産バブルの頃と、今の不動産バブルとでは、また状況がまったく違うでしょう。
景気上昇や株価の上昇、海外の金利上昇によって、
もしも日本の長期金利が上昇したからといって、不動産の価格が下落していくとは考えづらいです。
僕も不動産仲介会社にいろいろと意見を求めましたが、わかりません。
ただし
銀行によって不動産投資に対する融資の引き締めをおこなっているということは、どこの不動産仲介業者も言っていますね。
私が行っている実需のほうでは、まだあまり影響を感じないですかね。
不動産を買いたいという外国人の方も多いですし。
不動産バブルがはじけるのか
そんなこと言われてるうちは、まだ大丈夫そうだな。
今年最後の仕入れとなる予定だった物件は買取が失敗
12月に仲介会社から物件の買取依頼がきてたんですよ。
その物件の地元の仲介会社からです。
どうやら、その物件をネット掲載をして一般で売り出しもしてたようですが、
ネット掲載したときには、反響はかなりあったそうです。
そうですね。周辺の物件に比べたら、かなり安かったので、反響は沢山あるだろうと理解できました。
ただ、売主の意向なのかわかりませんが、いったん売り止めにして
ボロボロの不動産ということでなので、業者に買い取ってもらうことにしたそうです。
築年数も古いし、瑕疵担保免責の特約付きで売ればよいのに。業者買取りだと、相場より安くなってしまいますからね。
これが、売主の判断なのか仲介会社の判断なのかはわかりませんが。おそらく、仲介会社の判断でしょう。
売主の機会損失が発生です
僕が勤めている会社からしたら、物件の仕入れができるのであれば、そこら辺の事情は気にしません。
内見日当日も、『他の不動産会社数社に買取査定の依頼をしている』と仲介会社の担当者は言っていましたね。
その物件は
山手線最寄りの駅から徒歩10分、23区の一戸建てです。
リフォームして再販するには悪くない物件ということで、その日のうちに査定金額を出しましたよ。
"おそらく、他の不動産会社の数字には負けないだろう" という金額ははじき出しました。
ただ、1点気になったのが、先方の仲介会社からの注文でした
『できれば専任返しをしてほしい。この物件は、私が担当でなく、上司の担当物件なんです。会社の意向もあって、専任返しをしてくれる業者を優先したい』
専任返しとは、仲介会社が建築業者や不動産業者へ土地（不動産）を仲介した際に、仲介会社に対して、建物の新築やリフォームをして販売できるようになったら、3か月間は専任媒介契約をするという、仲介会社と建築業者・不動産業者の取り決め
専任返しは断ってしまいましたが、『金額は一番高く出す』ということで仲介会社にお返事。
翌日には、仲介会社から『御社が一番高い買取金額だったので、売主様の承諾をとってまた連絡します。』
良かった良かった。
その話が12月中旬です。
そしたら、昨日になって、仲介会社からの連絡がありました。
『上司が他の不動産会社に話を振ると決めてしまいました。申し訳ございません。』
私『えぇ？ 何故ですか？ 金額は当社が一番高いでしょう？』
『上司が付き合いのある不動産会社でして。どうやら、その不動産会社も在庫不足で困ってるそうです。金額は御社が一番高いんですけどねぇ。』
私『わかりました。また案件あったらお願いします。』（ここで仲介会社を説得できないだろうし、話をひっくり返すのも無理だろう。もしや専任返しかな。）
ガチャ
というような感じで、
今年最後の物件の仕入れは失敗になってしまいました
でも、これで一番損をするのは個人の売り主さんですよね。
当社よりどれぐらい低い金額でその不動産会社が買うのかはわからないですけどね。
空き家入居すると、子育て世帯や高齢者に月4万の家賃補助が出る！
本日の日経新聞のトップに掲載されていましたね。
国土交通省は空き家に入居する子育て世帯や高齢者に最大で月４万円を家賃補助する。受け入れる住宅の持ち主には住宅改修費として最大100万円配る。早ければ2017年秋に始める。子育てや高齢者の生活を住宅面から支え、深刻になりつつある空き家問題の解決にもつなげる。
借主（子育て世帯や高齢者の方）に対して、月4万年の家賃補助が出るらしい。
所有者に対しても、最大100万円の住宅改修費が出るようだ。
2017年秋に開始されるようですが。
気になるのは、家賃補助や改修費の支給を受ける為に、
借主や所有者はどのような要件を満たす必要があるのか
あくまでも僕の予想なのだが、下記のような要件になってくるのかな。
・所有者は個人（法人は対象外）
・子育て世帯は所得制限あり、高齢者は年金収入が一定金額以下の方
住宅改修費の補助金として
・バリアフリー改修工事、耐震改修工事であれば、改修費として補助金を出す
上記のような要件になってくるのであれば、
あまり空き家問題の解決に繋がらないのではないかな。
それに問題は東京の空き家でなく、地方の空き家でしょうね。
東京の空き家を所有して困っている人は処分してしまえば、いいんですよ。
平成28年度税制改正で空き家の発生を抑制するための特例措置も創設されたんですからね。この特例措置を活用したほうが良いにきまってます。
不動産取得費がわからなくても、税金が多く発生しないってことです。
問題は地方の空き家
100万円という金額では、ぼろぼろの空き家をリフォーム、または建て替えできないですし。
地方の空き家を100万円程度のバリアフリー改修したところで、借り手がつく？
子育て世帯や高齢者の世帯が入居してくれるのかな？
東京だったら、賃貸の需要があるだろうけど。
「まだ生活保護の支給を受けたほうが良い」と思ってしまう低所得世帯の方は多いんじゃないかな。
田舎の空き家問題はむずかしい
不動産業者であるわたくしも、地方の空き家は買取りできないしタダでも引き取りはしないだろう。。
地元の不動産業者がどうにもできなかったら、どこの不動産業者でも無理だろう。
タダでも処分したいって方、本当に多いんですよ。
そのような土地に建ってる建物は、築年数もかなり経っていてボロボロなんで、100万じゃリフォーム無理です。
500万から1000万リフォームかけないと、または建て替えしないと、どうしようもない築古物件。
土地建物をタダでもいいから処分したい...というご相談が多いから、もったないなぁと思ってしまうんですけどね。
でも、どうしようもないですよね。
不動産会社の年末年始の休み
さて、ようやく、長期休暇がもらえる年末年始が近づいてきました。
ぼくは今年はどれぐらい休みをとっていたのかな。
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怖くなるんで、計算しません。
私が勤めている会社では、年末年始の休暇は12月27日（水）から1月4日（水）までとなります。
以前、勤めていた不動産販売の会社では、年末年始も仕事でしたよ。
代休もありませんでしたし。
下記のようなスケジュールです。
- 12月24日 仕事・・・街中の住宅はクリスマスツリーが飾られている。一軒家やファミリーマンションからは笑い声が聞こえてくる。そんな中、チラシのポスティング
- 12月25日 仕事・・・同上
- 12月26日 仕事・・・同上
- 12月27日 仕事・・・同上
- 12月28日 仕事・・・街中は年末年始の雰囲気になっている。そんな中、チラシのポスティング
- 12月29日 仕事・・・同上
- 12月30日 休み
- 12月31日 休み
- 1月1日 仕事・・・モデルルームの近くの神社（西新井大師前）でチラシ配り
- 1月2日 仕事・・・同上
- 1月3日 仕事・・・正月早々にチラシのポスティング
20代半ばの頃の経験です。この経験があるからこそ、今どんなに仕事でつらいことがあっても耐えられる気がします。
ポスティングしては、一部のマンションの住民の方に『チラシは迷惑だから、やめてちょうだい』
外でチラシ配りをしては、一部の方に『正月早々に神社前で配ってんじゃねーよ』
どやされたものです。
でも
世間では、年末年始も仕事をする方はいらっしゃるでしょうけれども。
不動産会社が長期休暇をもらえるとしたら、年末年始・夏季休暇・ゴールデンウィーク（世間とは、ずれる）ぐらいですから、年末年始がやってくることは非常に嬉しいことなんです。
大手不動産会社だったら、休暇の日数も長くもらえるでしょうけど、
中小の不動産会社では長期休暇がもらえない会社もあるでしょうね。
ここらへんは、社長によるでしょうね。
イケイケの会社でイケイケの社長だと、休暇の日数も短かったりします。
困ることに休みの直前にならないと、休暇日数など教えてくれないんですよ
いつから休みになるのかもわからないし...だから予定もたてられないんですよね。
不動産会社に勤めていると、ほんとうに休みを実感ってできないんですよねー。
なぜだろうか？
・週一休み、または隔週週休二日制が多いから
・世間の休みと合わないため、実感が薄くなってしまう
世間の人は、木曜日や金曜日がやってきたら、喜ぶんでしょうけれども。
街中で皆が 『明日は休みだ!! 華金だ!! 飲むぞー!!』という一体感をあじわってるじゃないですか？
新橋や渋谷あたりでは、サラリーマンが楽しそうに飲んでますもん。うらやましいんですけど。
不動産会社に勤めていると、その一体感をあじわえないんですよー
月曜、火曜がやってきても、『明日は休みだなー』ぐらいです。街中の人たちで『明日は休みだ!!』という一体感をあじわえるっていいよなぁー。
それをあじわえない仕事、おおざっぱですが、下記のようなご職業の方々ですかね。
不動産、美容師、エステ関連、看護師、ホテル・宿泊業、旅行業界、サービス業、小売業、自営業
法律で強制的に土日を休みにしてくれないかな。
私が働いている渋谷の職場まで通勤しやすいエリア
私の職場は渋谷駅が最寄りとなります。
今住んでいるところは、渋谷の職場まで徒歩1分ぐらいで歩いていける賃貸マンションです。
朝起きるのが非常に苦手で、今までも渋谷駅まで自転車や徒歩で行ける賃貸マンションに住んできました。
今住んでいるマンションの前に住んでたところは、代々木公園の賃貸マンションでした。もちろん、会社まで自転車通勤です。自転車で約15分ぐらい。
その前は、六本木一丁目の賃貸マンションでした。会社まで自転車通勤もしくはバス通勤でした。自転車で約20分、バスだと職場まで15分ぐらいです。
いまさら、電車通勤できる自信はありません。
ここ5年から6年間、電車通勤というものをしていないため、満員電車が怖いです。もう満員電車に対する免疫がなくなっているでしょう。
もしも、職場まで電車で25分から30分ぐらいのところに住めといわれたならば・・・
満員電車を乗らずにすむところに住みたいです
そうなってくると、中央区のエリアが良いと思います。
東京メトロ銀座線、日比谷線の人形町駅や水天宮前駅なんて、悪くないでしょう。
ちょっと町は静かなエリアですが、満員電車に乗らずにすみます。
時間帯によっては、行き帰りの電車で座れることも可能です。
それに僕が好きな路線は東京メトロです
僕は1週間に1回ぐらいの頻度で電車に乗りますが、なるべくJRには乗らないようにしてます。あの混雑した乗り入れが嫌なんですよ。
渋谷から電車で、新宿行くにも、池袋行くにも、東京メトロ副都心線で行きますね。
JRは嫌です
渋谷駅まで電車で15分から20分ぐらいのところに住めたといわれたならば・・・
東横線沿いか、井の頭線沿いになってしまうなぁ～
本当は山手線内側である東京メトロ線沿いに住みたいけど・・・そのエリアは家賃が高すぎる！
田園都市線沿いは朝と帰りの満員電車が辛そうで嫌ですね。住みたい駅は多いんですけどね。桜新町～用賀～二子玉川あたりとか、憧れるけれどもさ。
東横線の元住吉（ブレーメン商店街の近く）、武蔵小杉、自由が丘、学芸大学あたりが良いですね。
井の頭線だったら、吉祥寺や久我山、井の頭公園あたりにも住んでみたいものです。
ただ、渋谷駅に通勤しやすい路線、1本でいける路線って、どこも家賃が高くなってしまうんですよね。
渋谷駅から乗り換えなしで電車で10分から20分以内でいけるところは、家賃が高いです
家賃が10万円前後でも、1Kですよ。
独立洗面所や広いバス（追い焚き付き）を希望しちゃうと、家賃が12万円から13万円になってしまいます、もちろん1Kですよ。家賃を高くしないと、1LDKは無理です。
東京って家賃が高いっ
不動産売買は度胸と勇気が必要？
投資不動産の購入って度胸と勇気が必要です。
仕入れを担当している私も、不動産の購入をするときには度胸と勇気を求められます。
購入するときには『〇〇〇〇万円ぐらいかな？』という算盤をたたくわけですが、
買付証明書（申込書）を提出してから、その金額で売主からの承諾をもらえて、契約日が近づいてくるにつれて、『本当に〇〇〇〇万円で良かったかな？ ちょっと高すぎたかな？ 』と不安に思ってしまうことは日常茶飯です。
必ず不動産を購入するときには、不安と疑心がおそってきますよ
不動産投資で中古物件を購入する個人の方は、少なからず、不安が増大してしまって、結局、売買契約をしなかったという方多いでしょうね。
怖くなって、売買契約をしないのです。1戸目、2戸目の物件購入が成功すると、だんだん度胸と勇気も備わってくるでしょう。
もちろん、その不安を払しょくすることは営業マンの仕事なんですけどね。
数千万円という物件を購入することは度胸と勇気が必要ですからね。
でも、その度胸と勇気よりも、一番大事なのは資本力です
資本力があれば、度胸と勇気がなくても、すぐに購入できます
失敗しても、気軽に損切できますからね。
資本が多い人は、この点を考えると有利です。資本が多いからこそ、度胸と勇気がなくても買えちゃいます。不動産の購入をたかだか1戸失敗したところで、損切をすれば良いだけです。全体的にプラスの利益になっていれば、問題ないのです。
当社が販売した物件でしょうか。
ちょうど2年、3年ぐらい前の話になるのですが、都心エリアで1000万円台の狭小アパートを販売したことがありました。
その当時はAtHomeに物件掲載をしました。
あまりの価格の安さに1週間でブックマークの数は50件をあっというまに超えてしまい、毎日数件は反響がありました。
週末には土日で10件近くのご案内。全員がアパート投資を検討されてる方です。
最初の10人は誰も買わなかったですね
皆、あまりの価格の安さに不信がってました。
『この物件は事故があったんじゃないのか？』
『なんで、こんなに価格が安いんだ？』
結局、11件目に内見された投資家の方が内見当日に買い付けをいれられました。
公示地価が上昇してる今だったら、その狭小アパートは2000万円後半から3000万円台で販売してるでしょう。
ご購入された投資家の方は今転売したら、1500万円から2000万円以上儲かるんじゃないでしょうか。
めちゃめちゃ安い価格で販売していても、誰だって、すぐに購入できないものなんですよね。
不安と疑心がおそってきます。
安い不動産の場合には、1週間たたずに掲載停止、売り止めになってしまうことが多いです。賃貸と同じように、お得な物件は早い者勝ちです。
度胸と勇気がなく
決断がおそい方は、お得な物件が出たとしても逃してしまうのです
2日～3日検討したら、無理でしょうね。
そういうことを考えると、度胸と勇気よりも資本が必要なのかもしれません。
資本があれば、度胸と勇気がなくても、万が一の失敗も見込んで、すぐに購入できますからね。
不動産投資の世界では、金持ちはさらに金持ちになりやすいようにできてるんですね。
