東京オリンピックに向けた神宮外苑再開発の地区
2020年東京オリンピックが開催されることで、新国立競技場整備計画(仮)、東京都市計画神宮外苑地区地区計画などが定められています。
旧国立競技場もすでに解体されて、フェンスでおおわれています。
年に数回程度、旧国立競技場に隣接してある東京体育館で筋トレや壁打ちをしにいくことがあるので、ちらちら競技場跡を見ることが多いです。
30代になってくると、東京体育館にはめったに行かなくなってきますね。
中学生の頃は部活動で東京体育館にいくことはありましたが。
大人になってからは神宮外苑のバッティングドームに行くぐらいですよ。
新国立競技場の建設工事は来年から2019年度中には完成見込みだそうです
楽しみですね。
神宮外苑一帯の雰囲気も、みどりや公園、色彩を主体として、綺麗に仕上げてほしいものです。
僕みたいな街の不動産業者が、今回の東京オリンピックに向けた神宮外苑の再開発地区のビジネスに絡むこともありませんが、そこは大手不動産会社の出番でしょう。
（引用元：神宮外苑地区地区計画）
11月に開かれた東京都新宿区の景観まちづくり審議会で示された資料によるもので、高さ50メートル、13階建ての「神宮外苑ホテル」が建つ。宗教法人明治神宮が三井不動産と手を組み、建設中の新国立競技場の北側に建てる予定だ。
この外苑再開発の恩恵を享受できるのは、地権者である明治神宮、都、ＪＳＣや大手不動産、総合商社、関係者だろう
再開発等促進区の特例で、風致地区による高さの規制15ｍが80ｍに緩和されたというわけです。
関係者はウハウハですね(笑)
高層建築物である、ホテルやマンション等の建設計画が水面下でいろいろと進んでいるようですよ。
僕も三井不動産のように、こういった不動産の開発業をしてみたいものです。
すべての住民が恩恵を受けるわけでもなく、地区計画に納得がいかない住民の反対もあるでしょう。
ともかく
56年ぶりの東京オリンピックです。外国人の方や観光客も神宮外苑に多く訪れるでしょうから、みどりが身近に感じられる素晴らしい景観に仕上げてほしいですね。
僕の自宅も表参道が最寄りですので、神宮外苑まで歩いていけます。
新国立競技場で行われる予定のサッカーや陸上のチケットが取れるのであれば、見に行きたいです・・・(´・ω・`)
チケットってどうやってとるんだろう。東京オリンピック開催の半年から1年前にとれるみたいです。
ワクワク(*'▽')
日本の土地を外国人に売るのは売国？
ここ数年、隣国（中国や韓国）との領土争いの問題で、隣国との緊張感が高まる時期もあり、日本人の中国人や韓国人に対するイメージも良いとはいえません。
たびたび、インターネット上のニューストピックで、外国人による不動産売買の問題が
とりあげられることがあります。
中国人に日本の土地を売る不動産企業は「売国奴」と罵られていると説明。北海道の不動産企業経営者が「多くの日本人が我々を売国奴と呼んでいるが、少子高齢化によって家を買う日本人がいないため、中国人に売るしか方法がない」と話していることを紹介した。
東京では、不動産業者や個人の売り主も、外国人に売っていますよ。
不動産業者『買い手があらわれました』
売主『よっしゃ、どんな方？』
不動産業者『外国人です。』
売主『断ってくれ』
こんなケース殆どありません。殆どの方は、『わかりました。』といって売却されます。
60代から70代ぐらいのアパートオーナーで、外国人学生の入居を断る家主はたまにいますけどね。
・もしも、あなたが田舎にある売れない土地を所有していて、外国人の買い手があらわれたら、売ってしまうでしょうか？
・もしも、あなたの家を相場より高い金額で買いたいと、外国人の買い手があらわれたら、売ってしまうでしょうか？
ほとんどの方は気にせずに、売ってしまう方が多いと思います。
不動産仲介会社も、売主さんの為になるべく高く売れるようにと心がけてますからね。
ん？
それは東京人だからだって？
とにかく
外国人の土地購入の規制をするにしても、政府であって民間でないですからね
それに、一部の水源地や森林、国防上重要な地区、一部の島ならまだしも、他大部分の宅地等に関しては規制をかけることもしないでしょう。
先進国の中で、不動産の購入を禁止してる国はほとんどないですからね。日本はWTOに加盟してるので、土地購入の規制をかけるのも難しいです。
日本もバブルの頃には、海外の不動産を買い占めてたぐらいですから。
また、現在は日本人や日本企業が海外の土地や不動産をどれぐらい購入してるでしょうか？ そういったデータ無しにこの議題は無意味とも思えますが。
外国人が韓国国内に所有する土地の総面積は228．17平方キロ。国土全体の0．2％にあたる。中でも済州島を含む済州道では1％を突破。
日本の土地は日本人がそもそも買わないですからね。※東京23区や都心部を除く
税金が発生するだけの土地を買ってくれる人がいるなら、誰でもかまわないという売主が大半じゃないでしょうか。
これって、東京人ならではの考え方なのだろうか。
ただ、ここ半年は外国人からの問い合わせが減ってる気がする。
再建築不可の土地って、買取してもらえるの？
東京にはたくさんの不動産買取業者がいますが、
再建築不可の土地は買取りしてくれません。
更地の場合は、ほぼ無理でしょう。
買取りしてくれる業者があったら、私に教えてほしいぐらいです。
建て替えができない土地に価値はありません。
むしろ、負債、負動産としての扱いになり
毎年固定資産税・都市計画税が発生するだけの処分することもできない土地となってしまいます。
再建築不可の土地を不動産業者に買取りしてもらえるとしたら、下記のいずれかに該当する必要があります。
- 上物がある
- 接道要件が満たせそう、隣人や近隣からの承諾を得られそう
- 43条但し書き許可の要件を満たしている
１、上物とは、土地の上に建物が存在することです
上物があれば、買取対応してくれる不動産業者もあります。但し、少ないです。
ほとんどの不動産買取業者は、再建築不可の土地を買取りしません。
買取してくれるとしたら、再建築不可物件のリフォーム再販業者、もしくはまだ独立したてで再建築不可や既存不適格など何でも買取りしてくれるイケイケの不動産会社です。
上物といっても築年数40年から50年こえてる建物がほとんどでしょう。そのような建物は使い物にはなりません。
不動産業者はリフォームやリノベーションをして、建物再生をするのです。
２、接道要件が満たせそう
位置指定道路が届いていない、接道間口がわずかに足りない、道路認定されていない
隣人と話がまとまるケースは少ないですが、隣地の土地を一部購入できたり、位置指定道路の申請をすることで接道要件を満たせる場合があります。
３、43条但し書き許可の要件を満たしている
自治体や市区町村によって、43条但し書き許可の要件が異なります。
東京都足立区では他の自治体に比べて、通常の許可基準（通路が幅員2ｍ以上）に該当しなくとも、個別に許可してくれる可能性があります。
建物倒壊危険度が高い危険な地域（特定地域）については、現況幅員1.2m以上の通路に面した無接道家屋でも建替えの対象となります。建替えにあたっては、条件を満たした上で区が策定する街区プラン（整備計画）に即した建替え計画であり、かつ建築審査会の同意が必要となります。
東京都新宿区では、無道路敷地に対する個別の許可基準があります。
老朽化した無接道敷地の建築物の建替えにより、耐震化及び不燃化を図り、木造住宅密集地域の解消など、新宿区の高度防災都市化を図っていくため、新宿区は新たな無接道敷地の建替え許可基準を整備し、平成28年4月1日より施行しました。
(引用元：新宿区ホームページ 新たな許可基準の概要)
足立区では全区域を対象に幅員1.8メートル以上確保されていれば、建て替えの対象となります。
新宿区でも幅員1.5メートル以上確保されていれば、建て替えの対象となります。
買取対応してくれる不動産会社
上物があれば、築年数不詳や築年40年から50年超えたボロボロ物件でも問題ありません。
自社に職人や大工がいるからこそ、再建築不可の土地でも、上物さえあれば全然問題ないんですけどね。
更地だと、どうしようもないですからね。
自社で大工や職人をかかえているため、再建築不可物件のリフォーム、リノベーションが強みとなっています。
だからこそ、建物がボロボロの状態でも瑕疵担保免責という条件で買取りすることができます。
買取対応してる会社
23区であれば、下記のどれかを満たしていれば、買取してくれる不動産業者もあるでしょう。
- 上物がある
- 接道要件が満たせそう
- 43条但し書き許可が下りる
千葉や埼玉、神奈川の土地となると、買取対応してる会社が全くなくなってしまいます。
今後、再建築不可の問題は、国や市区町村に期待する
43条但し書き許可の要件を緩和してくれると、東京にある10万から20万戸の再建築不可物件がよみがえる可能性はあります。
もちろん、交通上、安全上、防火上の許可基準を守ることは原則でしょうが。
せめて、建て替えができるようになってくれると、空き家問題の解決に少し近づくのではないか。
建て替えができないと、空き家のまま放置されちゃう可能性がありますからね
下記、記事もご参考くださいませ。
fudosan-kyokasho.hatenablog.com
中小の不動産会社は20年、30年と生き残っていくことができない
不動産業（賃貸業含め）は他の業種に比べて、中小企業や小規模企業（従業員20人以下）の割合が高いです。
不動産企業の全体の97.8%は小規模企業に該当します。
(引用元：東京商工リサーチ H27年小規模事業者の現状)
これらの中小の不動産会社は、今後どうやって生き残っていけるのでしょうか
とはいっても、不動産業界は大手が独占している業界でもありません。
賃貸の仲介では、東京23区だと聞いたこともない不動産会社が街にあふれているはずです。
大手不動産会社にこだわって、お部屋探しされてる方って、逆に少ないですよね。 東京23区では。
不動産会社が歯医者さんやコンビニのようにたくさんあふれていますからね。
僕は宅建免許の取得申請や更新の手続きのために、都庁の不動産業課に何度も訪れていますが、あそこの雰囲気はなんか異様ですよ。
不動産免許を取得するためにたくさんの人がいるんです。
リーゼントでコワモテの方
ぱっと見だと20代半ばから後半ぐらいに見える女性の方
30代でびしっと決めてるイケメン男性の方
いろんな人種がいます(笑)
彼らも小規模事業者として不動産業をスタートするのでしょう。
賃貸だけでなく、売買でも大手不動産会社にこだわって物件探しをする人は少ないはずです
お客さんからしたら物件情報をくれるなら中小の不動産会社でも良いですからね。
結局、賃貸を借りる場合や不動産を購入する場合には、大手中小はあまり関係ないのです
ただし、不動産を貸すときや売るときには、大手不動産会社に依頼する方が多いんですよね。
地主や売主からすると、中小の不動産会社って信用が低いですよね。
不動産会社って、賃貸にしろ売買にしろ、元付にならないと色んな意味で楽をできないです。だから、中小の不動産会社は大変。常に客付けの立場として、毎月の売り上げを必死に上げ続けないと倒産してしまうから。
中小の不動産会社が元付となれるように、もっと業界全体の信用の向上や、コンプライアンスが良くなっていかないといけません。
業界全体で対策をとっておかないと、一部の中小の不動産会社が悪さをしてしまいますので、信用力がある大手不動産会社に話がいってしまうのです。
中小の不動産会社が20年、30年と生き永らえているケースとして、下記のような不動産会社が多いですかね
・地域に根付いた不動産会社で地元の顧客や有力者を多く抱えている中小の不動産会社
・自社物件や管理物件を多く保有することができて、管理業や賃貸業をおこなっている中小の不動産会社
少ないケースですが、
土地開発や建売業に転換していったり、店舗の拡大を成功させていったりすることで、
中規模企業、大企業の仲間入りをしていく不動産会社もあります。
不動産会社の倒産、仲介業者は地道に生き残る
僕の知り合いで不動産業として独立したものはどれぐらいいるだろうか。
不動産業で独立してから、まだ生き残っている知人は、4人ぐらいいるかな。
その内の３人は仲介業（賃貸仲介２人、売買仲介１人）なので、倒産するリスクは少ないだろう。
仲介業であれば、毎月の支出はたかがしれている。人件費や家賃、広告代ぐらいだろうか。
従業員の数が少なければ、その分、会社の経営を圧迫する支出は少ないでしょうから。
仲介業で独立した経験者であれば、倒産する可能性は低い。
独立しやすい業種だから、未経験者や経験が浅い人も簡単に独立してしまう。そのような人はたいして儲からずに、会社を解散させる（閉じる）人は多いだろう。それでも、借金を抱えての倒産とは違うからね。
デペロッパーや建売業者となると、仕入れた土地や不動産を抱えてしまうと、銀行の金利や人件費に圧迫されることがある。
せっかく仕入れた土地を開発したり、売ることが出来なければ、多額の借金を抱えるだけになってしまう。
アイエスは昭和５０年設立で、マンション建設や大型の宅地開発などを行ってきた。バブル崩壊による不動産業界の低迷で、多額の不良資産が発生して資金繰りが悪化。約１０年前から売り上げのない状態が続いており、債権者が今年６月に破産を申し立てた
でも、不動産業者として、仲介業でなく、土地の開発や自社のマンション販売なんて、憧れてしまうね。
僕が大学卒業して、はじめて就いた会社がデペロッパー（マンション販売）だったからかもしれない。いつかは自社ブランドの一戸建てやマンションを売りたいものだ。
ちなみに４人のうちの他１人が、マンションデペロッパーの会社をつくったのだ。
今では創業６年で従業員数30人から40人人ぐらい、会社の売り上げは数十億円、社長の年収も1億円ぐらいはあるだろうか。
どうしても、仲介による売り上げのみだと、１店舗で上げられる売り上げや利益は限られてきますよね。
だから、社長は、２店舗、３店舗と店舗拡大計画をたてていくんだろうけど。
でも、店舗拡大計画は、たいていの仲介会社はつまづいて失敗してしまいます。
競合が多すぎるんですもの。
仲介業は賃貸にしても売買にしても、簡単に独立できるため、競合会社がめちゃくちゃ多いんですよ。
まあ、仲介だからこそ、売り上げが悪くなってきても、従業員を解雇して縮小を簡単にはかることができる。だから、良くも悪くも簡単に倒産もできないんでしょうね。
ちなみに東京商工リサーチの全国倒産情報によると
2016年10月の不動産業者の倒産件数は31件だそうです。
従業員数5人未満の仲介業者は多く、しぶとく仲介業者は生き残っていくんじゃないでしょうか。
東京オリンピック以降、不動産価格は下落していく！？
3年から４年前に不動産投資を始めた人は、キャピタルゲインをかなり得られているんじゃないですかね？
でも、
私はまだ、東京オリンピックに向けた不動産投資は間に合うと思ってます。
2020年の東京オリンピックは、国や東京都のほうでも総力を入れて取り組んでいる100年に1回のイベントです。
海外からの注目が東京に集まり、外国人観光客が多くやってくることになります。
それに伴い、外国人投資家が日本の不動産に注目して積極的な日本の不動産投資に動いてくるでしょう。
また日本人の投資家も例外ではありません。
東京オリンピック前になるべく割安な不動産を購入しておきたいという個人投資家は多いのではないでしょうか。東京オリンピックの後に不動産を売りたいという思惑の個人投資家が多いですからね。
実際のところ、東京オリンピックが東京の不動産価格にどこまで影響を与えるのか、すでに織り込み済みなのか、不動産業者もはっきりとわかっていないことが多いです。
ここ３年、４年は公示地価も上がり、東京都２３区の不動産は全体的に上昇しています。
新築のマンションは高騰してしまい、営業マンたちもバブルを懸念してるぐらいです。
不動産業者の方々も
『東京オリンピックや外国人投資家、マイナス金利やアベノミクス』など全ての要因を織り込んだからこそ、４年連続で価格が高騰していたと予測しているでしょうか。
将来的に不動産価格が下落していくネガティブ要因としては下記があげられます。このまま東京の不動産価格が維持していくかどうか、疑わしく思ってる営業マンも多いはずです。
- 外国人投資家が離れていく
- 空き家の問題（東京でも空き家問題は発生している）
- 少子高齢化や人口減少による住宅需要の低下
価格が上昇していくポジティブな要因もあげられるんですけどね。
- 東京オリンピック以降も外国人投資家が増えていく
- 東京に一極集中しているからこそ、東京の不動産価格だけは上がっていく
- 東京には企業や人口が多く集まっており東京都の財政も良く、大規模開発や街づくりの計画が進んでいる。
しかし、多くのネットニュースにおいては、東京オリンピック以降の不動産市況は悪化していくと予想しています。
20年に東京の人口はピークに達する。そのあとはじわじわ減り始めるばかりではなく、どんどん高齢化する。さらにその10年後の30年には、住宅への需要とシンクロする世帯数も減り始める。つまり、五輪を境にして、東京の住宅は供給過剰がますます顕在化するのである
バブルがはじけ日本経済が暗転した1991年と同じ恐怖が、五輪後の2021年にも待ち受けているのではないか？という不安もよぎる
東京の不動産市場は大きな修正を余儀なくされ、地価は下落するでしょう。おそらく、2019年問題を待つ前に、それは起こります。～～略～～
それは東京の人口減少によって、もたらされます。したがって、今度の東京の不動産バブル崩壊は、かつて経験することがなかったタイプの崩壊になるでしょう。
ネタとして書いてるのかわからない記事もありますが(笑)
皆、東京オリンピック以降の不動産市況を心配してるということはバブルの時と違って、しっかりと地に足がついているんじゃないですかね。
一時的に東京の不動産価格が落ちることはあっても、まだまだ安定もしくは上昇していくような気もしますが。
皆が不動産投資にいかないときだからこそ、積極的に不動産投資の姿勢をもっていきたいものです。
横須賀市の人口減、空き家問題、どうやって解決する？
自治体によって空き家問題の深刻さは変わってきます。東京23区よりも、空き家問題が深刻である他県の地域がどう取り組んでいるのかどうか。
東京から近い地域である神奈川県横須賀市でも空き家問題を抱えてしまっているようです
どうやら、横須賀市は人口減、地価の下落、空き家問題が起きてしまってるのに対して、隣の地区である藤沢市は人口増加しており、地価も上昇してるようだ。
横須賀市は「空き家バンク」と呼ばれる独自の取り組みによって、若い世代や子育て世代の空き家活用を促進し、リフォーム費用の補助金等の支給も制度化して、何とか人口減に歯止めをかけようとしています。
横須賀市に隣接してる地区、鎌倉市・藤沢市・横浜市は東京の不動産業者からしても居住エリアとして印象は良いけど、横須賀市はパッとしないイメージですね。
鎌倉市や藤沢市・横浜市は、湘南新宿ラインや東海道本線といったJRラインがつかえるけれども、
横須賀市はJRラインを使えず京急本線の最寄りが多く、交通アクセスが不便なイメージです。
また、藤沢市に比べると、横須賀市は傾斜地が多く不動産業者やデペロッパーとしても開発がしづらいようだ
とくに谷戸地区とよばれてるエリアでは、階段沿いや細い路地沿いの空き家が多いようです。
こうなってくると、建て替えの問題を抱えている住宅も多いでしょうね。そりゃ、空き家も増え続けるでしょうね。
横須賀市としては、企業誘致やリフォーム費用の補助制度に力を入れて、この人口減の問題を解消しようとしてるようですが
それって、焼石に水じゃないすかね？
リフォーム費用の補助制度って、どこの自治体でも今取り組んでますし
企業誘致に成功したとしても、またその企業が都心に進出してしまう可能性が非常に大きいですし。
空き家問題、人口減問題、高齢化問題をすべて抱えてしまっている横須賀市
2013年には全国で人口減少数がトップになったようです。
まずはIT企業の誘致などによって労働人口を増やしつつ、観光客数の底上げを図る。将来的には観光に訪れた国内外の若い世代が横須賀で起業したり、移住したりする可能性もあるだろう。横須賀の矢継ぎ早の取組みは、人口減に直面する多くの自治体のヒントになるかもしれない。
僕が横須賀生まれ、横須賀育ちだったら、横須賀で会社を立ち上げて、横須賀に市民税や事業税を沢山落とせるようにしたいけど。
横須賀に縁もゆかりもない人だったら、わざわざ横須賀でIT企業を立ち上げるということはしないでしょうね。
神奈川でIT企業を立ち上げるにしても、横浜市や川崎市あたりかな。
今後、全国の空き家問題、人口減問題を解消していくためにも、空き家問題を解決した代表的な成功事例をつくってほしく
横須賀市や吉田市長の手腕、期待大です。
