不動産売買の仲介手数料は上限が決まってることに納得がいかない

不動産売買の仲介手数料は売買価格が400万円超であれば、（3％＋6万円）＋消費税がかかります。

この（3％＋6万円）＋消費税は、簡易計算式です。400万円以下であれば簡易計算式はつかえません。

200万円以下の金額の部分・・・5%＋消費税

200万円超から400万円以下の金額の部分・・・4%＋消費税

400万円超の金額の部分・・・は3%＋消費税

不動産売買の仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で決まってるんです

この仲介手数料の上限、ぼくは変えてほしいと思ってるんですよね。とくに200万円以下の金額の部分。

価格が4000万円の物件を成約できれば、片手報酬であれば約136万円、両手報酬だと約272万円受け取ることができます。

価格が高ければ、報酬も高くなるから、成約できれば不動産会社の営業マンも満足でしょう。

問題なのは、少額の不動産を成約できたとしても仲介手数料は一気に減ってしまうということです。

たとえ、どんなに売れるまでの労力をかなり割いたとしても、です。

少額の不動産は難ありの不動産で、なかなか案内しても決まらないことだってあります

価格が200万円の物件を成約すれば、片手報酬であれば約11万円、両手報酬だと約22万円です。

東京23区では、さすがに200万円の物件は中々ありませんが、埼玉や千葉、神奈川にいくと沢山あるでしょう。

200万円となると、おそらくボロボロの古家付き土地でしょう。または更地かもしれません。

私のとこにも、たまに売却の相談がありますよ

長年空き家になってる家、または相続したばかりの家、のどちらかです。

正直なところ、少額の不動産であれば仲介で依頼は受けづらいです( ;∀;)

 

お受けしたいんですけど、当社渋谷にありまして遠すぎてご案内するたびに高速乗ってそちらまで行くのは難しく

 

近くの不動産会社に相談したけど、売れないからって断られてしまいました・・・

 

おそらく近くの不動産会社も、200万円で売れるかもわからない空き家の売却依頼を受けたくないのでしょう。

（注：こんな営業マンはいません）

それに、マンションの売買に慣れてしまってる業者は、土地や戸建ての売買をやりたがらないですからね。

知り合いの業者も、土地や戸建ては調査が面倒なんで、マンションの売買は楽だ～なんて言ってます。

200万円で売れたとしても賃貸の報酬とあまり変わらないですからね。

それに、成約にたどりつくまでに何件の案内をしなければいけないのか・・・

今、空き家の問題が増えていますけど、どこの不動産会社も価値がない土地建物の仲介はあまりやりたがらないんじゃないですかね。

登録免許税や不動産取得税の軽減だけでなく、こういった価値が低い土地建物を仲介する不動産会社の報酬を改正してほしいものです。

でも、改正の方法がむずかしいな

不動産会社が仕事をしなければ困るのは、最終的に困ってしまうのは空き家の所有者ですからね。

不動産は株と違って、塩漬けするのもむずかしいですからね。毎年、税金もかかるし。

不動産売買の繁忙時期っていつなの？ マンションの売り時は？

先日、下記のようなお問い合わせをいただきました。

『不動産の繁忙時期が1月から3月と聞いたので、繁忙期のうちに早くマンションを売りたいんです』

どうやら、他の不動産会社がその方に『1月から3月は繁忙時期なので高く売りにいきましょう』と提案されているようです。

不動産売買の繁忙時期は1月から3月っていうこともないと思うけどなあ。

不動産賃貸の繁忙時期は1月から3月です

地方から上京してくる方、大学生、社会人、多くの人が1月から3月に引っ越しをおこないます。

賃貸不動産屋の多くは、この1月から3月の3か月間で、1年の売り上げの半分以上をあげるんじゃないでしょうか。賃貸営業マンも歩合を稼ぐチャンスです。

不動産売買の場合には、買いたい方や売りたい方は年間を通じていらっしゃいますからね

賃貸と違って、売買は供給量が多いわけでもないです。

そこで、

土地所有権移転登記の件数の推移・中古マンションの成約件数の推移・住宅着工件数の推移

こちらの３つのデータを見てみましょう。

上記の法務省が公表してるデータ（所有権移転登記件数）を確認してみますと、

3月、4月、10月、12月が他の月に比べて、所有権移転登記の件数が若干多くなります。

1月、2月、8月、9月はちょっと少ないですね。

実際に売買契約を交わしてから、所有権移転登記が完了するまで少なくとも1か月から2か月はかかります。

そうなると、2月から3月の売買件数が多く、12月、7月、8月の売買件数が少なくなるということですね。

中古マンションの成約事例ですね。2月と3月が多く、1月と8月は他の月に比べて落ちてますね。

上記は国土交通省が公表してる住宅着工のデータです。

住宅の建設開始を着工といいますが、着工の時期の月はほとんど関係なさそうです。

不動産売買においても人事異動による転勤や子供の進学等により新居を求める方がいるため、

2月から3月は他の月に比べて、多少増えるのでしょう

ただ、不動産を探してる方は、時期は関係なく常にアンテナを張っているかたが多いので、不動産を高く売れる時期にこだわる必要がないです。

2月から3月に売れなくても、5月から6月ごろに買い手があらわれるということもあります。

不動産は、売りたいと思った時が、売り時じゃないですかね

動きがなくなってしまう時期があるとしたら、お盆休みと年末年始。どこの不動産会社も休みにはいるし、司法書士も対応してくれない。

不動産売買には、これといった繁忙期はない。2月、3月が他の月に比べて若干増えるぐらい

お盆休みの8月、年末年始にかけては、動きがなくなってしまうということです

それ以外は繁忙月など気にしないでも良いということですね。

豊洲のタワーマンションに引っ越そうかな

 引っ越しを検討しています。今住んでいる渋谷のマンションの更新が今年の5月にあるからです。

今まで一度も住んでいるマンションの更新をしたことがありません。必ず1年もしくは2年で引っ越しをしております。

不動産屋だから仲介手数料がかからずに、お部屋探しができますからね。

自ら探せば仲介手数料はかからない、不動産営業マンの特権です

下記の記事でも、私の職場（渋谷最寄り）、私が今住んでるマンション（渋谷最寄り）をご紹介させていただきました。

fudosan-kyokasho.hatenablog.com

渋谷ってめちゃめちゃ家賃高いんですよね。1Rや1LDKでも家賃が15万円から20万円位する!!

私が今住んでいるマンションは、16万円で1DK

そろそろ2LDKのお部屋に住みたいんですよね。

書斎、寝室、リビングと分けたいですからね

書斎は6帖から7帖ぐらいほしいです。

デスクとアーロンチェアと本棚を置きたいですね～

本棚には、沢山本や漫画を並べたいです。それを考えると８帖ぐらいはあったほうが良いかな。

寝室はセミダブルのベッドを置きたいので、6帖から7帖ぐらい。

リビングは10帖から12帖ぐらいはほしいですね～。

今、引っ越し先の候補にあげてる街が、豊洲エリアか品川・中央区エリアです

職場の渋谷までは電車通勤になってしまいますが、豊洲エリアは渋谷区・新宿区・港区エリアに比べたら家賃が安い！

候補の物件としてあげているのが

シティタワーズ豊洲

または

ワールドシティタワーズ（港区港南）

または

プラザタワー勝どき（中央区勝どき）

どれもタワーマンションですが、都心のタワーマンションに比べたら賃料が安い！

シティタワーズ豊洲は賃貸募集してるお部屋が10部屋ぐらいあったかな。

20万前半で2LDKのお部屋もあったため、気になってます。

タワーマンションはお部屋によって眺望が違うんです。だから予算内のお部屋は全部内見しておこうと思います。

ただ、お部屋数が多いとタワーマンションの内見はめんどうなんですよね。

お部屋によっては管理会社が異なる為、鍵の手配がめんどうなのです( ;∀;)

一時期、私が勤めている会社でもタワーマンションの賃貸仲介に力を入れていたが、タワーマンションの内見手配は本当に面倒なんです。

『同じ物件を見るんだったら、棟内の募集してるお部屋は全部見たいです!』というお客様も当たり前のようにいらっしゃるのだが

お部屋によっては、その管理会社に鍵が保管されていたり、近隣の不動産会社に鍵を預けていたり、鍵の保管先がバラバラなのです。

分譲物件の場合、お部屋ごとに管理会社が異なりますからね。

もしも、棟内で10部屋の募集があった場合、鍵の手配だけですごく泣きそうになった記憶が・・・ある( ;∀;)

ラ・トゥールのように賃貸専用のマンションだと内見手配も楽なんですけどね。※一部分譲もありますが。

とりあえず、引っ越しだー

自分のお部屋探しの内見は本当にワクワクします

不動産の仕入れに協力的な？Ｙ先輩

昔、茨城県のマンション販売の会社で一緒に働いていたＹ先輩。

昔といっても7年ぐらい前だろうか。

私が不動産の買取再販を行っているということを聞きつけたようで、１年ぐらい前に連絡をとってきたのである。

どうやらＹ先輩は、自称元ヤクザＴ課長が経営している新宿の某不動産会社を辞めたばかりのようで、1年前に助けを求めるように僕のところに電話がかかってきたものです。

どうやら給料を払ってもらえず、借金生活になってしまったようだ。

 

久しぶりだねー元気？会社辞めたばっかでさ、物件あるなら販売手伝うからやらせてよ

 

はい～わかりました～。

 

ありがとー！利益の半分はできればほしいな～

 

りっ利益の半分ですか。いやー、それはちょっと。

 

 こんな感じで1年前から、またＹ先輩との付き合いがはじまってしまったんですよね。

Ｙ先輩ってのは都合が良いもので、いざトラブルがあったときにも、助けてくれることはない。慕いたくなる先輩というものは、トラブルのときには助けてくれたり、解決方法を教えてくれたりするものだ。

しかし、2年前に関東連合（AB事件や六本木事件でお馴染み）メンバーの先輩であるT課長から僕が180万円を奪われてしまい恐喝にあってるときにも、

このＹ先輩はまったく助けてくれず、むしろ電話にさえ出てくれないような都合が良い人だった。

 このY先輩もT課長も、みな茨城のマンション販売会社で一緒に働いていましたね。

 いまでは、このＹ先輩、江古田の不動産会社で働いているが、

新宿の某不動産会社から仕入れた情報を横流ししてきてくれたり

働ている会社の仕入れ情報を、そのまま僕のところにもってきてくれてる。

 

この情報はそっちで仕入れできる？利益は半分欲しいな

 

（どうせ仲介会社にFAXDMして、きた情報でしょ・・・）ん～わかりました～。

 

新宿の某不動産会社のＨさんから、情報があるよ。それも、仕入れできる？

 

（いつかＴ課長に抜き行為をばれてしまえ。）わかりました。そのかわし、うちの社名は一切出さないでくださいね。

 

でも、先輩だからこそ、こういう連絡を断つことなんて一切できないのである

悪い先輩、質の悪い先輩だとしても・・・

この不動産の業界の先輩と後輩のつながりは、関係を断つことが中々むずかしい。同じ横のつながりをもっているからだ。

ここ1か月から2か月、新宿の某不動産会社、江古田の不動産会社、私が勤めている会社の3社が仕入れで競合することが多い。

案件をもってきてくれた仲介会社に『〇〇とは仲がいいんだよ』と吹聴してる新宿の某不動産会社

※〇〇とは私のこと

仲がいいと勝手に吹聴するのはやめてくれーい。

せめて180万円返して(笑)

不動産売却益を狙うなら2017年に売るべき！？売り時はラストチャンス？

東京の中古マンションの価格、成約件数は2013年から4年連続、上昇していました。

新築マンションはどこも価格が高くなってしまい、マンションによっては中々売れない現象が2016年には起きていたでしょう。

中古戸建ての価格、成約件数も2015年、2016年は上昇していました。

確かに2年前は中古戸建てやアパートの仕入れがしやすかったが、ここ最近はどこの仕入れ業者も高買いしてるせいか、仕入れが難しくなっている気がします。

ただし、仕入れを高く行っていた不動産会社が、仕入れた物件を売れてるのかというと、そうでもなさそうです。

銀行の貸し出しが厳しくなっていて、買い手はいるのだが投資ローンが通らないという話を聞きますね。

トータル的に各アナリストの見解をまとめると、価格の上昇はいったん落ち着き、今後東京五輪までは再び高値に向かうという見方はないようです。しかし物件の種類やエリアによれば、まだ高値を維持しながらも成約しているケースもあります。そして東京五輪に向けてまだまだ建築費の高騰は続くと思われるので、新築の価格は下がりにくいと見ていいでしょう。

不動産売却益を狙うなら今？ まだ売り時は続くのか

下がると主張する一部の人の意見

・空き家問題が増えている

・少子高齢化

・これ以上不動産の価格が上昇する理由が見当たらない

・不動産の価格が上昇していて、成約件数が落ちている

・外国人が5年超所有期間を過ぎたら一斉に売りに出してしまう

・海外からの送金規制で外国人の不動産購入が減ってしまう

現状維持または、まだ上がると主張する一部の人の意見

・東京オリンピックまで日本の不動産は注目される

・東京23区では、賃貸や民泊の需要が低くなることはない

・価格が落ちていくのは地方の不動産だけ

売り時も大事ですが、

売ることによって譲渡益が発生するのかどうか

譲渡益が発生するのであれば、3000万円控除（マイホーム売却時や相続不動産の売却時）が利用できるかどうか

3000万円の特別控除によっては、早めに売らないと利用できなくなってしまいます。※被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例の場合

売り時だけを考えると、投資不動産は2017年に売ったほうが良いかもしれません

中古マンション価格は4年連続上昇してきたし、2016年は成約件数や価格が落ちていた月もありました。2017年は価格上昇を望むことは難しいかと思います。

マイホームは売りたいときに売るのが一番良いかと思いますが、

投資不動産や相続不動産は年内に売却しておくことが吉かもしれないですね。

賃貸不動産業者が理不尽と思ってしまった出来事

賃貸仲介業1本で飯を食っていくって大変だと思います。

なにより、営業マンが一番大変かな？ 管理や売買もやらないと、賃貸仲介1本で営業していても、いずれ倒産する可能性が高いですよ。

ぼくも、20代の頃は賃貸仲介が楽しいと思っていましたが、もう自分ではしたくありませんね。まあ、30代、40代で案内業務をおこなっている方は少ないでしょうけどね。

そりゃ、

20代の頃は、沢山の物件を内見できることが楽しかったです

高級マンションやタワーマンション、デザイナーズマンション、ご一緒に内見させていただくのは楽しいんですよ。

仕事が出来る商社マンやIT系の人、起業したばかりの意識高い系の人、綺麗なOLさん、そりゃ内見に同行させてもらったら、話が面白い方も多いですし。

でも、そんな楽しい内見ばかりではないんですよね。100件に1件ぐらいの割合で、理不尽だと思ってしまうお客さんもいらっしゃいます。

都心の賃貸業者だろうが、田舎の賃貸業者だろうが、まあどこの不動産会社でもあることでしょう。

私が、今まで理不尽だと思ってしまった出来事

１．紹介されたマンションが、事故物件だったから慰謝料を払えといってきたお客さん

(大島テルを確認したら、確かに別の階のお部屋が自殺で掲載されてました。但し、管理会社に確認したら大島テルに掲載されてる情報は間違えで自殺は無かったとのこと。居住人が遠方の病院で亡くなっただけだそうです。)

２．現地に鍵が設置されていなかった。そして、現地に鍵を設置してなかった管理会社は開き直る

（これは結構あるんです。管理会社にめちゃめちゃ怒りたいけど、その場で怒っても対応してくれないし、時間の無駄ですからね。理解あるお客さんだったらいいけど、中々そうはいかない。だいたいはお客さんに怒られてしまいます。でも、防ぎようがないんです。）

３．賃貸物件の審査が落ちてしまった。お客さん超切れる

(こっちが聞きたいよー！ )

４．保証人をたてることは聞いていないとお客さん超切れる

（これは結構多いです。地方から上京してくる新入生の、会社経営してる親御さんが多いかな。『たがたが賃貸ごときで、なぜ保証人たてなきゃいけないんじゃあ(`Д´)ﾌﾟﾝｽｶ(`Д´)ﾌﾟﾝｽｶ』）

５．繁忙期でお客さんいっぱいで、急きょ来店したお客さんの対応ができず、お断りした。そしたら、"お店のホームページに予約必要とは書いていなかった"と超切れられるお客さん

（謝罪をしたもののお客さん納得いかずにしばらく帰ってくれず。警察沙汰になってしまう）

６．内見した後で、申し込みたい物件を仲介手数料半額にしろと言ってくるお客さん

他の不動産会社では手数料を多少割り引いてくれるらしい。泣きそうになった。

(そりゃ、他の不動産会社では、内見や物件探しの手間をかけていない。物件が決まっているのだったら、他の不動産会社からしたら申込書を書いてもらうだけっていう楽な仕事だもん。)

東京の不動産会社には、いろんなお客さんがこられます。

会社員、会社経営者、自営業、水商売勤務の方、フリーター、生活保護受給されてる方、大学生

時には得体のしれない方や明らか犯罪者、または行方をくらましたい方のお問い合わせもあるものです。

年に1回ぐらいは警察や税務署から電話がありますからね

『指名手配してる者が、そちらに〇月〇日〇時ごろ電話されてるようです。わかりますでしょうか？〇〇と名前を名乗ってたかと思いますが。』

 こわいこわい・・・どんな人だったんだろう・・・

不動産を買取りしてもらう時の注意点、デメリットとは

基本的には、一般市場で売却したほうがいいでしょう。

不動産会社に買取りしてもらうデメリットは、相場の金額で売れません。

高く売れないということです。

それでは、なぜ不動産会社に買い取ってもらう必要があるのか？

下記のような理由に該当してくるからでしょう。

・幾つも不動産を所有していて、バルク（一括）で買い取ってほしい

・広大地、マンション用地や建売用地を買い取ってほしい（個人の方は買わない）

・売り急ぎの物件を早急に買い取って現金決済してほしい

・不動産会社に仲介を断られている物件を買い取ってほしい（難あり物件）

また、仲介をする不動産会社としても、買取業者に買い取ってもらったほうが仲介業務としては楽でしょう。

・住宅ローンの白紙解約の心配がない

・業者が買主であれば、引き渡し後にうるさいことを言ってこない

・決済まで話がはやい

2016年の中古住宅の買取再販の販売戸数ランキングです

どの業者もリフォーム・改修してから再販するビジネスです。

全国1位の年間販売戸数だったのがカチタス（群馬県桐生市）。年間で3034戸もの再生住宅を販売している。強みは全国100拠点以上で、地方の中古戸建て住宅を積極的に買い取って、土地・建物込みで平均1300万円という割安な価格で販売している点だ

中古住宅「買取再販」販売戸数ランキング

不動産業者による買取再販ビジネスでは、税制の特例がもうけられるようになりました。

不動産業者が一定要件を満たして不動産を取得して再販場合には、不動産取得税・登録免許税等の軽減をしてくれます。

こういった税制の特例のおかげで、地方の中古住宅の買取再販がもっと拡大するといいんですけどね。

地方の空き家問題の解消につながれば良いのですが。

不動産会社に不動産を買取りしてもらう時の注意点として

一番気を付けてほしい点は

・

・

・

買い叩きにあってしまうこと

仲介の不動産会社に依頼してるときには、買取業者1社だけでなく、3社から4社の買付証明書を提示してもらいましょう。

仲介の不動産会社と、買取業者が、付き合いのある関係ということもあります。うまく誘導されて、安値で売ってしまわないようにしたいところです。

下記の記事は私が行っていた仕入れ業務が失敗したという話です。仲介業者が付き合いのある不動産業者にもっていってしまったという話はよくあることではありますが...

買取をしてくれる不動産会社が、お腹いっぱいの場合（在庫を多く抱えている）には金額を出してくれないこともあります。

逆に在庫不足の場合には、高い金額を出してくれることもあります。

不動産会社に在庫物件が無い場合や時期・タイミング次第では不動産買取会社でも高い金額で買ってくれることがあります。

直接、不動産買取会社とやり取りをしてる場合には仲介手数料がかからない、住宅ローンの白紙解約の心配がない等のメリットがある場合もございます。

東京の不動産買取会社が信用できない７つのワケ

必ず、1社だけでなく、3社～4社に依頼をすることです。

なるべく、一般市場で売れる物件であれば、不動産会社に買い取ってもらわないほうが良いとは思います。