不動産の教科書

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家の建て替えが許されない土地・・・再建築不可をご存知ですか?

 

こちらのブログでも、たびたび取り上げている再建築不可の土地について、わかりやすく説明させていただきます!

 

 

世の中には、

 

家の建て替えが許されている土地

 

許されていない土地

 

と2種類あるのをご存知ですか?

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家を建てるにあたって、日本の法律(都市計画法や建築基準法)を順守しないといけません。

 

ちなみに、建築基準法の第43条を満たせない土地は・・・家の新築をすることが許されないのです。

 

この家の新築をすることが許されない土地のことを、再建築不可といいます

 

再建築不可の住宅、再建築不可の土地がゴロゴロしてるんですよ。

 

全国には、家を新築することが許されない再建築不可の土地が約117万戸あるとされています。

 

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何故、建物を新築することが許されないかといいますと、

先ほど申しました建築基準法の第43条では、道路(建築基準法上)に建物の敷地が2m以上接していなければいけない、と定められています。

 

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よく、狭い通路の奥にボロボロの家があるのを見たことがありませんか?

 

もしかしたら、あなたの家もそうだったりしますか?

 

そのような家は、家の新築が許されていないかもしれません。だから、ボロボロなのかも?

 

この通路部分が、建物の敷地の延長にあたる部分であって、通路部分の間口が2m以上あれば建物を新築できます。

しかし、2m未満だと残念ながら、、家の新築が許されない土地になってしまいます。

 

だから、このように通路の間口が2m未満の土地建物を所有している方は、建物をリフォームで維持していく方が多いです。

まだ、こちらのケースでは、通路の所有権を持っているから良いのですが・・・

 

もっと、悲惨な土地があります

 

通路の持ち分が無く、道路に接していない土地(無道路地、袋地)です。

通路が自分の土地でなく他人の土地である、ということです。

 

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道路から自分の敷地までの土地(通路)を持っていないため、他人地を通行しなければいけません。

隣地の方が良い方なら、トラブルは起きないかもしれませんが・・・

隣地の方が意地悪な方、うるさい方、お金をせびってくる方なら・・・生涯辛い思いをすることになってしまうかもしれません。

 

通路の持ち分がない土地(無道路地、袋地)でよくあるトラブル

  • 隣人がリフォームをさせてくれない
  • 通行の邪魔をしてくる
  • 隣人からいびられる
  • 建て替えやリフォームに非協力的
  • 多額の金銭を要求してくる

隣地通行の問題は民法も絡んできます。これはまた別の記事で追々ご紹介させていただきます。

 

どちらにしても

再建築不可の土地建物は、一般の方にはあんまり馴染みがないかもしれませんね。

 

不動産投資を行っている方や、安い住宅を探してる方なら、

再建築不可物件を目にする機会もあるでしょう。

 

東京23区で1000万円から2000万円以下の住宅といえば、

だいたいが再建築不可の住宅、または借地権付きの住宅ですからねー。

 

もしも、再建築不可物件を売買する機会があるならば、慎重におこないましょう

 

通路に持ち分があるのか、隣地問題を抱えていないか、道路との接道間口が狭すぎないかどうか、確認しておく必要があります。