家の建て替えが許されない土地・・・再建築不可をご存知ですか?
こちらのブログでも、たびたび取り上げている再建築不可の土地について、わかりやすく説明させていただきます!
世の中には、
家の建て替えが許されている土地
許されていない土地
と2種類あるのをご存知ですか?
家を建てるにあたって、日本の法律(都市計画法や建築基準法)を順守しないといけません。
ちなみに、建築基準法の第43条を満たせない土地は・・・家の新築をすることが許されないのです。
この家の新築をすることが許されない土地のことを、再建築不可といいます
再建築不可の住宅、再建築不可の土地がゴロゴロしてるんですよ。
全国には、家を新築することが許されない再建築不可の土地が約117万戸あるとされています。
何故、建物を新築することが許されないかといいますと、
先ほど申しました建築基準法の第43条では、道路(建築基準法上)に建物の敷地が2m以上接していなければいけない、と定められています。
よく、狭い通路の奥にボロボロの家があるのを見たことがありませんか?
もしかしたら、あなたの家もそうだったりしますか?
そのような家は、家の新築が許されていないかもしれません。だから、ボロボロなのかも?
この通路部分が、建物の敷地の延長にあたる部分であって、通路部分の間口が2m以上あれば建物を新築できます。
しかし、2m未満だと残念ながら、、家の新築が許されない土地になってしまいます。
だから、このように通路の間口が2m未満の土地建物を所有している方は、建物をリフォームで維持していく方が多いです。
まだ、こちらのケースでは、通路の所有権を持っているから良いのですが・・・
もっと、悲惨な土地があります
通路の持ち分が無く、道路に接していない土地(無道路地、袋地)です。
通路が自分の土地でなく他人の土地である、ということです。
道路から自分の敷地までの土地(通路)を持っていないため、他人地を通行しなければいけません。
隣地の方が良い方なら、トラブルは起きないかもしれませんが・・・
隣地の方が意地悪な方、うるさい方、お金をせびってくる方なら・・・生涯辛い思いをすることになってしまうかもしれません。
通路の持ち分がない土地(無道路地、袋地)でよくあるトラブル
- 隣人がリフォームをさせてくれない
- 通行の邪魔をしてくる
- 隣人からいびられる
- 建て替えやリフォームに非協力的
- 多額の金銭を要求してくる
隣地通行の問題は民法も絡んできます。これはまた別の記事で追々ご紹介させていただきます。
どちらにしても
再建築不可の土地建物は、一般の方にはあんまり馴染みがないかもしれませんね。
不動産投資を行っている方や、安い住宅を探してる方なら、
再建築不可物件を目にする機会もあるでしょう。
東京23区で1000万円から2000万円以下の住宅といえば、
だいたいが再建築不可の住宅、または借地権付きの住宅ですからねー。
もしも、再建築不可物件を売買する機会があるならば、慎重におこないましょう
通路に持ち分があるのか、隣地問題を抱えていないか、道路との接道間口が狭すぎないかどうか、確認しておく必要があります。