再建築不可の土地って、買取してもらえるの？
東京にはたくさんの不動産買取業者がいますが、
再建築不可の土地は買取りしてくれません。
更地の場合は、ほぼ無理でしょう。
買取りしてくれる業者があったら、私に教えてほしいぐらいです。
建て替えができない土地に価値はありません。
むしろ、負債、負動産としての扱いになり
毎年固定資産税・都市計画税が発生するだけの処分することもできない土地となってしまいます。
再建築不可の土地を不動産業者に買取りしてもらえるとしたら、下記のいずれかに該当する必要があります。
- 上物がある
- 接道要件が満たせそう、隣人や近隣からの承諾を得られそう
- 43条但し書き許可の要件を満たしている
１、上物とは、土地の上に建物が存在することです
上物があれば、買取対応してくれる不動産業者もあります。但し、少ないです。
ほとんどの不動産買取業者は、再建築不可の土地を買取りしません。
買取してくれるとしたら、再建築不可物件のリフォーム再販業者、もしくはまだ独立したてで再建築不可や既存不適格など何でも買取りしてくれるイケイケの不動産会社です。
上物といっても築年数40年から50年こえてる建物がほとんどでしょう。そのような建物は使い物にはなりません。
不動産業者はリフォームやリノベーションをして、建物再生をするのです。
２、接道要件が満たせそう
位置指定道路が届いていない、接道間口がわずかに足りない、道路認定されていない
隣人と話がまとまるケースは少ないですが、隣地の土地を一部購入できたり、位置指定道路の申請をすることで接道要件を満たせる場合があります。
３、43条但し書き許可の要件を満たしている
自治体や市区町村によって、43条但し書き許可の要件が異なります。
東京都足立区では他の自治体に比べて、通常の許可基準（通路が幅員2ｍ以上）に該当しなくとも、個別に許可してくれる可能性があります。
建物倒壊危険度が高い危険な地域（特定地域）については、現況幅員1.2m以上の通路に面した無接道家屋でも建替えの対象となります。建替えにあたっては、条件を満たした上で区が策定する街区プラン（整備計画）に即した建替え計画であり、かつ建築審査会の同意が必要となります。
東京都新宿区では、無道路敷地に対する個別の許可基準があります。
老朽化した無接道敷地の建築物の建替えにより、耐震化及び不燃化を図り、木造住宅密集地域の解消など、新宿区の高度防災都市化を図っていくため、新宿区は新たな無接道敷地の建替え許可基準を整備し、平成28年4月1日より施行しました。
(引用元：新宿区ホームページ 新たな許可基準の概要)
足立区では全区域を対象に幅員1.8メートル以上確保されていれば、建て替えの対象となります。
新宿区でも幅員1.5メートル以上確保されていれば、建て替えの対象となります。
買取対応してくれる不動産会社
上物があれば、築年数不詳や築年40年から50年超えたボロボロ物件でも問題ありません。
自社に職人や大工がいるからこそ、再建築不可の土地でも、上物さえあれば全然問題ないんですけどね。
更地だと、どうしようもないですからね。
自社で大工や職人をかかえているため、再建築不可物件のリフォーム、リノベーションが強みとなっています。
だからこそ、建物がボロボロの状態でも瑕疵担保免責という条件で買取りすることができます。
買取対応してる会社
23区であれば、下記のどれかを満たしていれば、買取してくれる不動産業者もあるでしょう。
- 上物がある
- 接道要件が満たせそう
- 43条但し書き許可が下りる
千葉や埼玉、神奈川の土地となると、買取対応してる会社が全くなくなってしまいます。
今後、再建築不可の問題は、国や市区町村に期待する
43条但し書き許可の要件を緩和してくれると、東京にある10万から20万戸の再建築不可物件がよみがえる可能性はあります。
もちろん、交通上、安全上、防火上の許可基準を守ることは原則でしょうが。
せめて、建て替えができるようになってくれると、空き家問題の解決に少し近づくのではないか。
建て替えができないと、空き家のまま放置されちゃう可能性がありますからね
下記、記事もご参考くださいませ。
fudosan-kyokasho.hatenablog.com
