不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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家をはやく売るためには

ここ1年、『家をはやく売りたい』という相談、とても多く頂きました。

 

・空き家になっていて固定資産税等の支払いがもったいないから

・ローン等の支払いが大変だから

・住み替えたいから

・事業などの借金がある。

 

基本的には、家を早く売るという方針はあんまり良くないです。

 

買主や購入希望者から足元を見られやすいからです。

 

購入希望者は、売主の売却理由をよく聞いてくるからです。

 

 

そのため、家を売る際には、不動産会社選びも大切となっています

 

売却理由が『事情あっての売り急ぎ』と知られてしまえば、当然のように指値をいれられるでしょう。

*指値・・・本来の販売価格よりも、安い金額で申し込みを入れること

 

売り急ぎがバレれば、購入希望者は強気の指値を入れてくるはずです。

 

不動産会社が簡単に売主の売却理由を購入希望者にばらしてしまうようであれば、良くないということです。

 

家を早く売りたいのであれば、スケジュールをはっきりとさせましょう。

 

1か月から2か月という短期間しかないのであれば、買い手は限られてきます。

 買取業者や投資家など、現金で買ってくれる又はローンの与信枠が十分に確保できてる人が買い手として考えられます。

 

売買契約の特約でよくあるローンの白紙解約無しで買ってくれるため、1か月から2か月の期間でも安心して取引できます。

 

3か月から半年という期間が有るのであれば、販売方法によっては相場通りの価格で十分に売れる可能性があります。

販売の雲行きがあやしければ、途中で多少値段を下げれば買い手もつくでしょう。

 

家を早く売りたいのならば、注意点として不動産会社の売却査定を鵜呑みにしないことです。

売却査定は、基本的に高い値段をつけます。何故ならば不動産会社は専任で物件を預かりたいからです。

 

しかし、家を早く売りたいならば、相場よりも高い金額で売ってる時間はありません。つまり、不動産会社の売却査定を鵜呑みにしたら、大変なことになってしまうのです。

 

仲介会社の査定金額は必ずしも売れる金額ではなく、売却できるまで非常に時間がかかる場合があります。

急ぎの方の為の【早期売却】 すぐに家や不動産を売りたい 

 

 

また、販売方法によって、家を早く売れるかどうか決まってきます。

 

家を早く売るといっても、1か月から2か月であれば、業者買取り

3か月から半年であれば、しっかりと販売活動を行ってくれる不動産会社に売却依頼するべきなのです。

 

つまり、1か月から2か月の期間であれば、売却でなく、買取が適してるということになります。

 

あとは、物件種別によって販売方法も異なってきますね。

区分マンションや一戸建てであれば、相場より多少安ければ現金で買ってくれる投資家やエンドユーザーを探しやすいです。

 

アパートや事業用物件、一棟マンションであれば、価格も大きくなるし、すぐ決済してくれる買い手は、業者となるでしょう。

なおさら、今の時期は1億円以上の物件に対して金融機関の融資も厳しくなっているからです。

 

2022年生産緑地問題!?相続した実家はすぐに売るべき?

プレジテントオンラインにて、"実家"は2022年までに売らないとヤバいという記事があがっていました。

 

約1万3000ヘクタールの8割の生産緑地が2022年には一気に市場に出てくると推測しています。

"実家"は2022年までに売らないとヤバい

 

土地が供給過多となれば、確かに価格が落ちることも考えられるでしょう。

確かに家が売れない時代がやってくるかもしれません。

 

どちらにしても、実家を相続したならば、実家が不要の場合には早いうちに売却をすべきなのです。売却をしなければ、多くのデメリットがあります。よって、この生産緑地問題とは全く関係ありません。

 

 

使わない実家なら、相続手続きを経て、すぐに売却をしたほうが良いのです。

 

・早めに売れば税金の特例が使える(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例)

・建物に価値があるうちに売っておくべき(建物に値段がつく)

・10年から20年も空き家にしたまま固定資産税を払い続けるのはもったいない。

 

これだけでも、10年から20年放置してから売却した場合には比べて、500万円から1000万円も売却価格や税金に違いが出てくるかもしれません。

 

固定資産税だって、年間数万円から10万円ぐらい払っているのであれば、10年から20年で100万円以上かかってしまうこともあります。

 

 

 

空き家になって10年から20年、ボロ屋敷になってしまった実家を売りたいという相談は本当に多いです。

 

更地にしてしまったら、住宅用地の特例がつかえずに固定資産税が高くなってしまいます。なので、そのまま放置しているのでしょう。

 

ただ、建物は空き家になってから急速に劣化がすすみます。建物に価値がある(現状のままで使える)うちに売却すべきなのです。

同じ築年数が30年超えた建物だとしても、人が住んでいる物件と住んでいない物件とでは、状態に大きな違いが出てくることでしょう。(雨漏りや腐朽箇所)

 

  

建物に価値があれば、そのままで売れます。価値がなければ、売主が解体費用の負担持ちでないと、売れないこともあります。

 

 

・建物に価値があるうちに売っておくこと

・税金の特例が使えるうちに売っておくこと

・早く売れば固定資産税の負担はなくなる

 

 

つまりは、実家がこの先も不要だと判断できるならば、早急に売っておいたほうが良いのです。

  

 

それに、実家を放置したまま相続登記の手続きをしないで、相続人(関係者)が増えてしまい、売れなくなってしまったという悲惨なことになってしまったという方が本当に多いです。 

 

 

相続登記の手続きをしておくこともお忘れずにしましょう。

 

相続人が多くて、売れない

不動産を売りたくても売れない。

なぜなら、相続人が多すぎて、勝手に売ることができないのだ。下手したら未来永劫売ることが出来ない。

 

 

高齢社会に突入して老老相続が増えてるからこそ、そんな悲劇はますます増えてくるでしょう。

 

相続登記をしていなかったり、被相続人が遺言書を残さなかったり、建物が未登記のままであったりすると、相続トラブルが起きやすくなります。

 

 

相続人が10人以上いる。そうなってしまうと、不動産会社や弁護士だけでなく、相続人も匙を投げてしまうことでしょう。

 

 

まだ相続人全員と連絡がとれれば、可能性はあるんですけどね。

 

相続人が多いと、連絡先がわからない・行方が不明である相続人もいることでしょう。

 

そうなってしまったら、話を進めることが難しくなります。それに高齢者の相続人が多ければ、入院していたり、認知症になっている相続人もいます。

 

弁護士に依頼して裁判所などの手続きを行うにしても、費用が高くついてします。家を処分するだけで、赤字になってしまったら元も子もないですね。

 

 

私が今年、担当した案件でも、相続人が多くて売れない案件(2つ)がありました。

 

依頼主AさんとBさん・・・家を売れないことになってしまったのです。

 

1つ目の依頼主Aさんのケースは、困ったことに土地と建物が別々の名義でした。

土地は依頼主Aさんの亡くなった親の名義。なんと、建物は未登記で税務上の名義は依頼主の祖父のままだったのです。表題登記・保存登記もされずに、そのままにされてたんでしょうね。

土地は問題ないです。建物が問題です。祖父の相続人は10人以上いて、相続人の殆どが70歳を超えています。その内連絡とれない人が4人以上もいました。

色々と考えられる方法はありましたけど、結局、依頼主Aさんは匙を投げてしまいました。まだ都心の物件ならまだしも、千葉奥地の物件だったため、依頼主Aさんもお金をかけて赤字になってまで処分したくなかったのでしょう。

 

 

2つ目の依頼主Bさんのケースは、相続人が10人以上いて、その内認知症になられてる方が2人もいたのです。

依頼主Bさん本人も他の相続人の連絡先すらも知らないようでした。

これも結局、依頼主Bさんは諦めてしまいました。まあ、理由としては再建築不可の物件で、そもそも土地建物の価値は低く、売買できたとしても二束三文になってしまうからです。弁護士に依頼しても赤字になってしまいますからね。売却を諦めてしまうのはしょうがないです。

 

 

こういうことが起きる前に、不動産の相続登記はしっかり行っておくことです。

 

相続人が多くて売れなくなってしまうケースは多いので、相続した不動産を使わないのならば早めに売却しちゃったほうが良いですよね。

 

被相続人が生前のうちに遺言や生前贈与などの相続対策をしっかり行っておくべきことも大切です。 

 

また、建物が未登記であるならば、表題登記や保存登記をしておくことも当たり前のことです。昭和30年から40年代の建物だと、けっこう未登記の建物も多いですから。

 

不動産を安く買える時代はくるのか?!

不動産投資サイトの"楽待"でも、これから不動産のバーゲンセールが訪れるかもしれないという記事があがっていた。

 

現在約1750万人の75歳以上の人口も、6年後には2180万人まで増加するとみられ、その後も基本的に右肩上がりで増えていくとされている。高齢化率が上昇することと比例して、死亡率も上昇する。このことから、いわゆる「大相続時代」が到来すると予想されているのだ。

大相続時代で不動産の「バーゲンセール」はあるのか

 

確かにこれから高齢社会に突入して相続絡みの売り物件も増えてくるだろう。

 

しかし大相続時代で不動産の「バーゲンセール」が訪れることはないと思う。

 

高齢社会で相続絡みの売り物件が多くなったとしても、相続人である息子達が相続物件を安く売り出すとは限らない。

たまにオイシイ思いが出来る買主もいるだろうが、たいがいは常にアンテナをはっている不動産投資家か業者ぐらいだろう。

 

相続絡みの売り物件はかなり増えるかもしれないが、結局市場価格がドーンと落ちてくれなければ不動産のバーゲンセールもおこらない。

 

それに、売り手だけが増えるだけとは考えづらいもの。

 

外国人の買い手だって、ここ数年かなり増えている。そのせいで、物件を買い逃したという日本人はめちゃくちゃ多いはずだ。

 

他県ならまだしも、人口増加率が高い東京で不動産のバーゲンセールが起きることは考えづらい。

 

 

他にも似た問題をあけると、生産緑地問題による不動産の「バーゲンセール」がある。

 

2022年以降に生産緑地の8割が指定解除されるのだ。指定解除されれば、都市部にある農地(生産緑地)を宅地化「農転」することが可能になる。

 

そうなることで東京や千葉、埼玉において、宅地化できる大きな土地が大量に供給されるのだ。

 

しかし、結局、このような大きな土地は不動産会社や建築業者が買主となるだろう。個人が買主となることは考えづらい。

美味しい東京都内の土地情報は先に業者間にまわってしまい、オープンにならない可能性が高い。そのような情報はクローズド案件として成立してしまうのだ。

 

 

結局おいしい思いを出来るのは、一部の不動産投資家と不動産業者!?

 

 

不動産会社からしたら、相続絡みの売り物件や生産緑地が指定解除された土地を仲介で扱うことは増えてくるだろう。

 

もしも、個人の方が不動産を安く買う為には、常にアンテナをはり、いつでも相続絡みの売り物件を買えるようにしておかないといけないのだ。

 

つまりは、不動産投資家になるしかないような気が。。。

不動産をマイナスで処分? 現金881万円と土地建物がもらえる?

北海道の室蘭市にある土地建物がマイナスで入札にかけられた。全国でもマイナスで入札にかけられた不動産は2例目だという。

 

入札にかけられたのは、1976年開館の旧総合福祉センターの建物と、敷地など市有地5642平方メートル。市は土地の評価額から、基準に基づき算出した解体費を差し引いた「最低入札価格」として、マイナス881万円を設定。全国展開する介護事業者1社が参加し、事前に公開していた最低入札価格と同額で落札した。

市有地入札 マイナス881万円 室蘭市、土地評価額を建物解体費上回る

 

 マイナスとはどういうことか?

その土地建物を落札した業者が881万円払うのではない。市がその業者に対して881万円払うのである。

 

つまり、落札した業者に対して、敷地5642平方メートルと、その上に建っている建物、そして881万円が渡されるのである。

 

めちゃめちゃ業者が得してるやんって話かもしれんけど、そんな話ではない。

建物の解体費用が市の試算だと3000万円かかる。市が自前で解体費用を負担するよりも、建物を解体せずに現況渡しとして安くなるカタチで買い手がついたのだ。

 

 

首都圏だと、マイナスで不動産の売買や入札がされることは無いと思われるだろうけど。

 

それが結構あるんです。

 

タダでも家がいらない。解体費用や登記費用を出すから引き取ってほしいという、マイナスでの売買を希望するオーナーもいたりするのだ。

 

税金がもったいない。建物の維持管理が出来ない。解体費用を捻出できない。

 

そんなオーナーは多いのだから。

 

 

いや、更地オーナーだともっといるかもしれない。住宅需要がまったくないところであれば、更地なんてタダでも引き取りはあらわれない。

 

共通する点が市街化調整区域や非線引き区域だ。住宅需要がなく、所有者は別の地域に住んでいる。大体は、親から相続しているのだ。

 

あとは、難ありの物件。

地方の再建築不可物件や長屋だと、悲惨だ。

 

処分したくても、地元の不動産会社は仲介を受けてくれないことも多い。売買価格が非常に安ければ、仲介手数料なんて微々たる金額になってしまう。

たった数万円の手数料で物件調査や重要事項の説明、契約書の作成、案内業務なんてやっていたら大赤字になってしまうだろう。

 

私が媒介を預かってる地方の物件で販売活動をしてるときに、

 

「マイナスで購入できませんか?」

 

まれだけど、こんなことを言ってくる投資家の方もいる。

 

100万円以下の物件で、残置物もかなりあって、建物が傷んでいるからそのようなことを言ってきてるのだろうけど。

 

指値なら、まだいい。。

 

しかし、うちの仲介手数料はどうなる!?w

 

もちろん、そんな報告はオーナーにはせずに、販売活動は行い続けて、無事に売れたから良かった。

 

 

しかし、今後、首都圏でもマイナス同然で不動産取引がされることは増えてくると思う。

 

 

そうでなければ、オーナー所有し続けるしかあるまい。そして所有者本人が亡くなると、相続登記もされない。

 

いずれ、所有者不明の土地が出来上がることになる。

 

実家を相続したけど、売れない?

もしも、実家が空き家になったら...

 

 

両親が亡くなり、実家を相続したけど、相続人の誰もが住む予定がずっとない

 

そんなときは賃貸物件として活用しないのであれば、さっさと売ってしまうのが1番です。

 

 

 

売って、不動産を現金にしなければ、相続人で分割することが出来ません。

 

売れたら、相続人で配分することになります。

 

それが一般的な相続不動産の分割方法でしょう。

 

 

 

早い段階で売却しておけば、相続トラブルが発生することもありません。

 

法定相続人が多ければ多い程に、長年空き家のまま放置しておくと大変なことになることもあります。

2次相続、3次相続が発生すれば、相続人や共有者も増えてきますし、権利関係もややこしくなってきます。

 

相続人同士で意見がまとまってるうちに売却しておいたほうが無難です。

 

 

相続手続きをめんどくさいからと、相続登記すらせずに実家を放置してしまってる方もいます。

今や全国の空き家は社会問題になっていて、このような家は多いのです。

 

やはり、長年放置されてしまうと、相続が発生するたびに共有者が増えてくるので、売却の時に余計面倒になってしまうかもしれません。

立地が良くて売れる家でも、相続人同士のいざこざが発生してしまい、裁判になってしまうケースもあるのです。

 

 

実家を売るとなったら、早めに動けばそれだけメリットがあり、トクをします。

 

 

メリット

・建物の築年数が経てば経つほど売れなくなるので、早い方が売れる

・固定資産税やメンテナンスの費用を払う必要がなくなる

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例をつかえる

 

 

実家を空き家にしてるぐらいだったら、不動産を売却して現金化して兄弟間で等しく分割したい。

そんなご相談は多いです。

 

残念なことに逆のようなケースも多いです。

空き家になった実家を相続してから、10年以上経って売却の相談になられるケースです。。

立地が悪ければ建物の状態も劣化しており売るに売れなくなってしまいます。

相続した親の家を片付けて売却するまでの12のポイント

 

 

  

  

しかし、1番問題なのは、売却の意向があったとしても、実家が売れないケースです。

 

 

 

田舎にあって、築年数が古い家

 

そんな家だと、買い手も中々つきません。

  

実家を相続したけど、売れない?

 

 

そういったとき、実家の処分方法を考えないといけません。

 

実家を所有してるだけでも、税金やメンテナンス費用は発生してしまいます。

 

自治体への寄付、近隣の買い手や引き取り手を探す、不動産業者に買い取ってもらう等が考えられます。

 

 

 

 

民泊新法が公布されて、民泊の規模は上昇する?

住宅宿泊事業法(民泊新法)が6月16日に公布されました。

 

去年まで、マンションや一戸建て、アパートで民泊事業を行う人が急増していたため、民泊新法という新たな法律が制定されたのです。

 

ちなみに9月末時点での住宅宿泊事業者の届出件数は1万件近くになっています。

Airbnbでも、新法の届け出に基づき発行される番号や、旅館業法、特区の許認可がない物件は掲載できないようになりました。そのせいか、昨年Airbnbに登録されてる件数6万件から、一時では1万2千件弱とかなり掲載数が減ってしまっていたようです。

 

こういった民泊新法の施行にともない、一時的に規模は縮小してしまっているが、

2019年、2020年になるにつれ、また民泊の規模は上昇するとみられています。

 

そして、2020年は国内の旅行客の堅調な需要と、東京オリンピックパラリンピックの開催でインバウンド需要が高まり、民泊サービスの市場は2017年比22.9%増の1,297億円になると予測されています。

民泊の市場規模は一時縮小も、2020年に1,297億円へ

 

 

私が勤めている会社でも、販売してる中古物件で民泊について下記のような問い合わせは非常に多いです。

再建築不可物件や連棟式だと、物件価格が安いから、なおさらですね(笑)

 

『民泊として購入しても問題無いか?』

簡易宿泊所としての許可はとれるか?』

『民泊としてリフォームはできるか?』

『シェアハウスなら問題ないか?』

 

だいたい、物件お問合せの2割から3割は、こんなお問い合わせです。

不動産業者でも民泊新法について理解していない方はまだ多く、民泊新法をはやく把握しないといけないでしょう。

 

 

 

 

 

 個人的に民泊をやるか・やらないかと聞かれたならば、やりませんと答えます。

 

一戸建てやマンションのような物件で、問題無く民泊を出来るとは思えないからです。

隣地境界との距離が十分にとれてる一戸建てならまだしも、そんな一戸建ては23区では少ないです。

 

民泊新法で決められてるように、 事業者としての責務が多く発生するだけでなく、家主不在型の場合には、管理も第三者に委託しなければいけません。

 

以前に比べて、民泊運営のコストも発生するようになりました。

 

民泊事業を行うには

都道府県知事等への届出が必要

・年間営業日数は180日を上限とする

・家主が居住してる物件の場合には、衛生確保措置、宿泊者に対する騒音防止のための説明、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等を行う必要がある(家主が不在の物件の場合には、住宅宿泊管理業者に委託しなければいけない)

住宅宿泊事業法(民泊新法)とは?

 

この騒音防止の説明や近隣対策が大変ですね。

 

東京23区の一戸建ては隣地境界線から全然離れていない物件も多く、マンションに比べて壁も薄いことから、現実的に考えて難しいでしょう。

近隣からの苦情に対応できないことも考えられます。

 

そうなると、それなりのリフォームや近隣対策を行う必要があります。個人でこういった対策を完璧に行える方はいないでしょう。

マナーが悪い宿泊者もいるだろうから、民泊営業を途中で断念したオーナーも多いです。

 

とくに価格が安い再建築不可物件や連棟式で、民泊は難しいでしょう。

 

一般のマンションで民泊を行うことは論外ですね。管理規約で民泊や短期貸しが駄目になってしまった物件が多いはずです。