不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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賃貸の審査が厳しくなるのは定年退職をしてから?

賃貸物件の審査では、収入・勤務先・雇用形態・年齢・保証人の有無・個人信用情報等の5点が大事になってきます。

 

家賃の3倍以上の収入が無いと審査に通りません。

また、雇用形態が正社員か派遣社員・アルバイト(パート)なのかも大事なことです。

派遣社員やパート勤務の方は、正社員の方に比べたら審査に落ちやすいです。

 

年齢が65歳を超えてくると、管理会社や家主は懸念する場合があります。

家主によっては、「申込者は定年退職するかもしれない」「入居目的はなんだろうか」「家賃延滞しないだろうか」「孤独死しないだろうか」と考える方もいます。

 

物件によって保証会社の利用が必須なところもあり、個人信用情報をチェックされることがあります。保証会社が信販系の会社だとすると、個人信用情報に傷があれば、審査に落ちてしまうこともあります。

 

oshiete.goo.ne.jp

 

「oshiete!goo」でも、50代の独身女性の方が、将来的に賃貸の審査が通らなくなると不安に思い、物件購入を考えているケースがありました。

 

 

実際に下記のような理由で住宅購入をする独身の方は多いです。

 

・家賃がもったいないから

・老後が不安だから

・あと数年で定年退職してしまうので、賃貸を借りれなくなってしまうから

 

 

UR賃貸であれば、預貯金や資産の有無で通ることもありますが、一般的な賃貸物件だと定年退職してしまったら預貯金があっても審査が通らなくなります。

 

更新するにしても更新料の支払い、更新契約書の署名捺印、保証人にも署名捺印をお願いし続けなければいけません。

保証人が更新契約書に対しての署名捺印を拒めば、管理会社が退去を求めてくることもあります。

 

 

50代のうちであれば賃貸物件を借りれますが、定年退職してしまったら借りづらくなってしまうので、マンション又は一戸建てを購入しておいたほうが良いですね。

 

住宅を現金一括で購入できるだけの預貯金があれば、自分のタイミングで賃貸から持ち家に住み替えできます。

そうでないのであれば、40代から50代の住宅ローンが組めるうちに住宅を買っておくことです。

 

 

空き家が増えている時代なので、東京にこだわらなければ、埼玉県や千葉県では格安の住宅を購入することもできます。

常にアンテナをはっていなければお得な物件は中々見つかりませんが、たまに相場より数百万円も安く売りに出ていることがあります。

 

 

私自身も、まだ賃貸物件に住み続けていますが、いずれは持ち家を買わなくてはいけません。ただ、購入のタイミングが難しいですね。

 

相場よりも安い物件を購入できれば、購入価格より高く売って、また住み替えもできるようになります。

安い物件を見つけることができれば、思い切って購入しちゃうのもありでしょうね。

 

 

価値が化ける再建築不可の土地を仕入れ

再建築不可の土地とは、建築基準法の接道義務を満たしていない土地のことです。

 

一般の方はそのような土地に見向きもしないですし、市場に出たとしても一部の方が買うだけです。

 

道路付けの問題があって、近隣トラブルを抱えている可能性もあり、あまり購入を勧められる物件ではないことは確かです。

 

しかし、隣接地を買ったり、隣地所有者の承諾をもらうことで、道路の問題を解消できて、建て替えが可能になることもあります

 

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そういったケースはごく一部で、建て替えをせずにリフォームで建物を活用するしかないケースが多いです。

 

 

 

私が勤めている会社では、価格によっては再建築不可の物件を仕入れることがあります。

相場より安く買えるのが再建築不可の物件です。

 

銀行の住宅ローンが利用できないため、現金決済が求められることも多いです。

 

 

昨年末に再建築不可の物件を仕入れたのですが、未接道で袋地でした。

道路の持ち分が無し。再建築不可の物件の中でも、道路持ち分が無いというのは難有りですね。

現在近隣問題が発生していなくとも、潜在的に通行トラブルを抱えることになります。

 

現況通路の幅員は、約1.5m。通路の土地は5名が所有してる状態でした。

 

 

 

その物件を購入した後、道路所有者の方から通行掘削の覚書を取得する為に動いていたら、隣地の方が『販売しているの? 値段によっては買いたいんだけど。』ということで

サクサクと売買契約まですすんでしまいました。

 

当社としては再建築不可のリフォーム物件として売り出す予定だったのですが、当初想定していた価格の2倍近くの金額で買ってくれました。

 

このような再建築不可の物件って、仲介会社が隣接地交渉をしていないことも多いです。

 

隣地の方が買えば、再建築可能になる土地だったので、隣地の方にとっても美味しい話になりました。

 

 

再建築不可の土地は、こういった美味しい話になる可能性があります。

 

隣地を買って、再建築可になる可能性があれば、購入価格の2倍以上になることもあります。

 

ただ、上述したように、美味しい話に発展するどころか、近隣トラブルに巻き込まれる可能性もあるのが、再建築不可物件です。

 

近隣の方が、通行掘削の覚書にサインをしてくれないどころか、"リフォームや通行の邪魔をする"なんていう話はよくあることです。

 

 

買ったものの、リフォームすらできなくて、売ることもできずに、所有し続けている・・・なんていう、最悪なケースもあるようです。

 

 

 

 

小規模宅地の節税が横行??

 

 

相続税は多くの方にとっても他人ごとはありません。

 

 小規模宅地等の特例を利用された方も多いのではないでしょうか?

 

 

東京の不動産価格は高いため、この特例を受けないと『相続税が高くて払えない』という方も出てくるでしょう。

 

 

会計検査院は、相続した土地・建物を相続税の申告期限後3年以内に譲渡したうち、2014、15年に譲渡した2907人を抽出して調査。このうち243人が273件(課税価格計約165億円)で、特例の適用を受け、計約63億円を軽減されていた。

ところが、273件のうち163件が申告期限後、1年以内に譲渡され、このうち22件は1か月以内だった。

「小規模宅地」節税横行か…適用1年内に譲渡

 

 

 

 

会計検査委員がこの小規模宅地の特例の利用状況を問題視していて、今後は小規模宅地等の特例が改正されるかもしれません。

 

 

小規模宅地の特例は昭和58年に創設され、今まで何度も改正されてきました。

 

 

会計検査院とは

国会及び裁判所に属さず、内閣からも独立した憲法上の機関として、国や法律で定められた機関の会計を検査し、会計経理が正しく行われるように監督する職責を果たしています。

 

 

2907人の中で273件しか特例の活用を受けてないってことを考えると、

小規模宅地の特例の適用を受けてる人は思ったよりも少ないと感じてしまいます。

 

約10人に1人の割合です。

 

 

 

・親が亡くなったので、単純に住み替える

 

上記のような理由ならば短期間で譲渡したとしても良いかと思いますが、

 

下記のような理由ならば問題だと思います。

 

・別のところに住居をかまえておきながら、住所変更はせず小規模宅地などの特例を受けている

・相続人が事業を継承するつもりもなく、また継承している実態も無く、事業用の宅地等の特例を受けている

 

 

 

会計検査院は、『事業又は居住の継続への配慮という小規模宅地等の特例の政策目的』に沿ったものではないとして、問題視してるわけです。

 

 

相続してから短期間で譲渡した273件のうち、一番多いパターンが貸付事業用宅地です。

 

 

あくまでも推測ですが

 

 

被相続人が相続対策で収益物件を購入して、息子等の相続人が相続後に収益物件を売却することで、小規模宅地等の特例の恩恵を受けている方は多いと思います。

 

最近では、タワーマンション購入による節税対策が問題視されていました。

このパターンでも、小規模宅地等の特例を利用してから売却する方々は多いでしょう。

 

 

 

 でも、相続税対策をする方にとっては、小規模宅地等の特例は一番活用しなければいけない特例です。

 

 

ただでさえ、相続税の基礎控除の額は27年1月1日に大きく減額されていますからね。

 

5000万円+(法定相続人の数×1000万円)

 

から

 

3000万円+(法定相続人の数×600万円)

 

 

 

26年度に比べて27年度の相続税は、課税される人数や金額も1.5倍から2倍に増えています。

 

 

 

今こそ売り時? 不動産バブルは数年以内にはじけるのか?

 

2020年開催される東京オリンピックを前に、不動産を売却したほうが良いんじゃないかと検討する人が増えています。

 

5年以上前にマンションを購入した人の中には、購入価格よりも売却価格が上がっていたことは多いでしょう。

 

今売れば、不動産の売却益が発生するから、迷っているという方もいるはずです。

 

 

私が担当した販売物件でも、所有マンションを高く売れて買換えにスムーズに成功した方も多くいらっしゃるように感じます。。

 

 

ここ数年、そろそろ不動産のバブルが弾けると言われ続けて...

 

 

地価上昇や建築コストの上昇で、ここ4年間マンションの販売価格は上昇しています。

 

 

2017年度上半期(4~9月)に発売された首都圏(1都3県)のマンションの1戸あたり平均価格が、バブル期の1991年度上半期(6137万円)並みの5993万円にのぼったことが、不動産経済研究所の調べでわかった。一方、供給(発売)戸数は、前年同期比3.6%減の1万6133戸で、4年連続の減少。

首都圏マンションの販売価格、バブル並みの5993万円 発売戸数は減少

 

 

それでも低金利で、住宅ローンや投資ローンを組むことができれば買い手はあらわれるだろう。

 

不動産バブルといっても、一部の市街地エリア(東京等の都心部)だけで、他の地方エリアでは不動産バブルは起きていない。

 

むしろ、地方のエリアでは二束三文で売買されている土地は多い。

 

 

しかし、この金利情勢が変わってしまうことで東京等の都心部の不動産価格が下落してしまうことを危惧するかたは多い。

金融機関による融資引締めが起きてしまい、金利が上昇してしまったら投資家は引いてしまう。また個人の買い手も少なくなってしまう。

 

 

 

 

日本銀行の黒田東彦総裁の任期が来年の4月で満了となります。

 

低金利政策を主導している黒田総裁が退任することで、今後の金利政策に変化が起きる可能性があります。

 

 

 ローン金利が上昇してしまい、不動産を買える人が減ってしまえば、不動産価格も下落していきます。

 

 

 

それでも、

東京23区や都心部のマンションの売り時を探してる方は、そんなに気にしなくてもいいんじゃないでしょうか。

 

黒田総裁が退任しても、金利が上昇するかどうかはわからない。また黒田総裁が再任するかもしれない。

 

 

 

5年後、10年後に土地の価格が下がるかどうかは、不動産業者でもわからない。

 

仲介会社の多くは、ポジショントークをするにすぎない。

 

売主に対しては『今は低金利だから、買い手がつきやすい』 『東京オリンピック前の今だからこそ高く売れる時』 『不動産バブルと言われている今がチャンス』

 と言う。

 

買主に対しては『今は低金利だから、買うなら今がチャンス』 『上昇トレンドに入ってる今だからこそ買い時』 『好立地であれば、土地値は下がることない』

 と言う。

 

 

結局、売り時は自身が決めるのが良いでしょう。

 

 

 

駅から10分以上の物件は買わないほうがいい?

中古物件を購入する場合には、駅から10分以上歩く物件や駅から遠い物件は避けたほうがいいのか?

 

賃貸や売買に共通してよく好条件の1つとして言われることが、駅からの徒歩時間ですからね。

 

女性にいたっては、駅から10分でも遠く、駅から5分や7分以内で探す方も多いです。

 

 

 

購入目的が、居住用か投資用かで、変わってくるだろうけれども。

 

 

もしも、居住用で購入する場合には、駐車場がない土地やマンションは売ることが難しいと思って、購入したほうが良いだろう。

※東京の一部の地域(都心エリアや人気エリア)を除く。

 

 

柏駅の取引事例では、駅から離れるごとに中古マンションの成約価格が年々落ちています。

08年以降、上下動を繰り返しているものの、基本的なトレンドは下落傾向にあり、17年には駅から1分遠くなるごとに中古マンションの成約単価が1平方メートルあたり約1万6000円も下がるという結果になっています。

 

 08年から14年にかけては同1万円前後の減少だったものが、同1万6000円まで下落額が大きくなっているわけですから、駅から遠い立地の中古マンション価格は年々弱含みの度合いが高まってきていることは明白です。

駅から離れるほど右肩下がり 中古マンション価格

 

 

 

今後、東京23区でも同じことが考えられます。

 

一部の人気地域を除いて、練馬区や板橋区、江戸川区、葛飾区などのエリアでは

 駅から遠い物件は価格が年々下落していくかもしれません。

 年々、空き家や空き地が増加していますからね。

 

 

 

私が勤めている不動産会社でも、都心エリア(渋谷区・港区・新宿区等)を除いた地域にある駅から遠い物件は積極的な買取をしていません。

駐車場が無い土地やマンションでは、相場より多少価格が安くても買取を行いません。

 

リフォームして綺麗にしたところで、再販に苦労してしまうからです。

 

 

 

東京23区でも、一番買取依頼が多いのが練馬区ですね。

 

最寄りが大泉学園駅や保谷駅、石神井公園駅等のバス便物件です。

埼玉県との県境ギリギリのところもありますね。

 

 

 

ただ、駅から遠い物件は、購入希望者にとってしたらデメリットだけではありません。

 

 

価格が非常に安く買えるというメリットがあります。

 

 

練馬区や板橋区等の駅遠の中古物件だと、めちゃめちゃ安く販売されていることがあります。

 

旧耐震基準×駅から15分以上の物件では、1000万円台、1000万円以下の物件がゴロゴロありますからね。

 

価格が相場よりも非常に安ければ、検討してみて面白いかもしれません。

 

 

 

 

お得物件は買えるのか?

 

不動産投資で、お手頃の物件やお得な物件を買えるのであれば、みな買いたいでしょう。

 

日本の不動産投資の市場は十分に成熟していて、新規参入者が安くてお得な物件を買おうとしても、中々難しいかもしれません。

 

 

私が勤めている会社でも、『条件が良い物件を探してるが、そんな物件はないですか?』という問合せが多いです。

 

『立地が良い・価格が安い・築年数が浅い、という3拍子揃った物件を紹介してほしい』

問い合わせも多かったりします。

 

確かに、そのような物件があれば、利回りも良く転売しても利益が出せます。

 

そんな物件を買い増ししていけば、あっという間に億万長者、資産家になれるだろう。

 

 

でも、そんな3拍子揃ったお得な物件を、仲介業者が簡単に紹介してくれると思いますか?

 

 

 

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東京23区では物件価格は上昇しているし、価格が安い物件が出たとしても、不動産業者が買い取ってしまうことも多いでしょう。

 

 

レインズや一般市場に出回ったとしても、数日で成約済みになってしまいます。

 

 

なにより、好条件の物件を買うためには、川上の情報を得られる下記のようなポジションになっていないとむずかしい。

 

・不動産業者

・仲介業者と信頼関係を構築できている

・キャッシュで買える、すぐに銀行融資をつけられる

 

キャッシュを持ってる人は、不動産業者にとって何よりも信頼できる人だ。

 

 

逆に自己資金がなかったり、担保となる不動産を持っていなければ、仲介業者から相手にされないことも多い。

 

不動産投資の世界において、新規参入者がお得な物件を買うことは難しいということなのです。

 

 

 

 

それでも、お得物件を買うには

 

 安い物件を買う方法の1つとして、他人が目をつけないような物件を狙うことです。

 

 

たとえば、築年数が古い物件。

 

投資家や再販業者の多くは、新耐震基準の物件や築年〇〇以内の物件を買います。

 

築年数が古いと銀行からの融資がつきにくく、築年数を気にする投資家は多いのです。

 

 

築古物件は他の投資家が手を出さない

 

築古物件は相場よりも安く購入できることが多いです。

 

相続による売却で相場よりはるかに安く売りに出されることがあります。

 

それに築古物件でも、前所有者がリフォームをしていて現状のままで十分に利用できる

 大当たり物件の可能性もあります。

 

そんな物件が建物の値段を加味されずに、土地値で売りにだされていることもあるのです。

 

 

銀行からの融資がつきづらい物件として、下記のような物件もあります。

 

  • 狭小地
  • 再建築不可
  • 既存不適格

 

 

相場よりも、非常に安い価格で売りに出されていて、建物の状態も良ければ、お得物件の可能性があります。

 

 

民泊は日本で流行るのか?!

先月、アメリカに行ってきましたが、日本と比べて、アメリカではairbnbやliftなどが流行っているなぁと実感しました。

 

airbnb(民泊仲介サイト)は、日本でも、まあまあ流行っていますね。

 

liftとは、自家用車をつかって有償で人を送迎するサービスです。アメリカでは、liftを本業として稼いでいる人もいれば、副業で行っている人もいます。

 

とくに現地人はliftをつかっていましたね。タクシーの1/2位の料金ですんでいたのかな。

 

日本においては道路交通法があるために、liftが流行ることはなさそうです。

でも、liftってクレジットカード決済、料金も安価です。ドライバーのプロフィールやレビューもわかるし。

僕はアメリカ旅行に行ったときにliftに5回から6回は乗りましたね。東京みたいな街だからこそ、liftがつかえるようになると便利なんですけどね。

 

 

日本では、airbnb(民泊)は法規制と又貸し(規約違反)の2つの問題で、思うようにairbnbを活用できていない貸主も多いでしょう。

 

 

 

実際に、賃貸マンションを借りて、第三者に又貸しや短期貸しをすることは難しいです。

 

マンションだと、短期貸しやairbnbを禁止にしてるところが多いし、家主や管理会社に許可をとらずに又貸しをすることも出来きません。

 

無断でやってる方もいるでしょうけど。

 

民泊のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が来春にも施行されることが背景にある。民泊はこれまで旅館業法に基づく届け出などがない違法の「ヤミ民泊」が横行していた。「貸主が法令を守っているのが前提」(大手サイト)で部屋の情報を掲載しているが、実際に守っているかどうかは貸主任せの部分が大きかったからだ。

民泊仲介サイト活況、中国系も攻勢 新法が追い風に

 

それでも、東京オリンピックや地方活性化に向けて、民泊のための法整備がされてきています。

 

宿泊者や観光客からしたら、airbnb(民泊)は非常に便利なサービスなんですけどね。

ホテルに比べて、安価で泊まることもできるし。

 

 

やはり、一時期に比べたら、『民泊が利用できる物件を探している』といったような問い合わせも減ってる気がする。

 

賃貸物件を借りて民泊事業を行うことはむずかしいため、アパートやビル等の中古物件を購入してる方もいます。

 

私の会社でも、中目黒や新宿に物件を所有しているが、airbnbの利用を検討しているものの、いまだに貸主(ホスト)として物件を登録していません。

 

外国人観光客だけでなく、日本人のairbnbの利用人口がもっと増えたら、参入してみたいところなんですけどね。