不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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実家を相続したけど、売れない?

もしも、実家が空き家になったら...

 

 

両親が亡くなり、実家を相続したけど、相続人の誰もが住む予定がずっとない

 

そんなときは賃貸物件として活用しないのであれば、さっさと売ってしまうのが1番です。

 

 

 

売って、不動産を現金にしなければ、相続人で分割することが出来ません。

 

売れたら、相続人で配分することになります。

 

それが一般的な相続不動産の分割方法でしょう。

 

 

 

早い段階で売却しておけば、相続トラブルが発生することもありません。

 

法定相続人が多ければ多い程に、長年空き家のまま放置しておくと大変なことになることもあります。

2次相続、3次相続が発生すれば、相続人や共有者も増えてきますし、権利関係もややこしくなってきます。

 

相続人同士で意見がまとまってるうちに売却しておいたほうが無難です。

 

 

相続手続きをめんどくさいからと、相続登記すらせずに実家を放置してしまってる方もいます。

今や全国の空き家は社会問題になっていて、このような家は多いのです。

 

やはり、長年放置されてしまうと、相続が発生するたびに共有者が増えてくるので、売却の時に余計面倒になってしまうかもしれません。

立地が良くて売れる家でも、相続人同士のいざこざが発生してしまい、裁判になってしまうケースもあるのです。

 

 

実家を売るとなったら、早めに動けばそれだけメリットがあり、トクをします。

 

 

メリット

・建物の築年数が経てば経つほど売れなくなるので、早い方が売れる

・固定資産税やメンテナンスの費用を払う必要がなくなる

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例をつかえる

 

 

実家を空き家にしてるぐらいだったら、不動産を売却して現金化して兄弟間で等しく分割したい。

そんなご相談は多いです。

 

残念なことに逆のようなケースも多いです。

空き家になった実家を相続してから、10年以上経って売却の相談になられるケースです。。

立地が悪ければ建物の状態も劣化しており売るに売れなくなってしまいます。

相続した親の家を片付けて売却するまでの12のポイント

 

 

  

  

しかし、1番問題なのは、売却の意向があったとしても、実家が売れないケースです。

 

 

 

田舎にあって、築年数が古い家

 

そんな家だと、買い手も中々つきません。

  

実家を相続したけど、売れない?

 

 

そういったとき、実家の処分方法を考えないといけません。

 

実家を所有してるだけでも、税金やメンテナンス費用は発生してしまいます。

 

自治体への寄付、近隣の買い手や引き取り手を探す、不動産業者に買い取ってもらう等が考えられます。

 

 

 

 

民泊新法が公布されて、民泊の規模は上昇する?

住宅宿泊事業法(民泊新法)が6月16日に公布されました。

 

去年まで、マンションや一戸建て、アパートで民泊事業を行う人が急増していたため、民泊新法という新たな法律が制定されたのです。

 

ちなみに9月末時点での住宅宿泊事業者の届出件数は1万件近くになっています。

Airbnbでも、新法の届け出に基づき発行される番号や、旅館業法、特区の許認可がない物件は掲載できないようになりました。そのせいか、昨年Airbnbに登録されてる件数6万件から、一時では1万2千件弱とかなり掲載数が減ってしまっていたようです。

 

こういった民泊新法の施行にともない、一時的に規模は縮小してしまっているが、

2019年、2020年になるにつれ、また民泊の規模は上昇するとみられています。

 

そして、2020年は国内の旅行客の堅調な需要と、東京オリンピックパラリンピックの開催でインバウンド需要が高まり、民泊サービスの市場は2017年比22.9%増の1,297億円になると予測されています。

民泊の市場規模は一時縮小も、2020年に1,297億円へ

 

 

私が勤めている会社でも、販売してる中古物件で民泊について下記のような問い合わせは非常に多いです。

再建築不可物件や連棟式だと、物件価格が安いから、なおさらですね(笑)

 

『民泊として購入しても問題無いか?』

簡易宿泊所としての許可はとれるか?』

『民泊としてリフォームはできるか?』

『シェアハウスなら問題ないか?』

 

だいたい、物件お問合せの2割から3割は、こんなお問い合わせです。

不動産業者でも民泊新法について理解していない方はまだ多く、民泊新法をはやく把握しないといけないでしょう。

 

 

 

 

 

 個人的に民泊をやるか・やらないかと聞かれたならば、やりませんと答えます。

 

一戸建てやマンションのような物件で、問題無く民泊を出来るとは思えないからです。

隣地境界との距離が十分にとれてる一戸建てならまだしも、そんな一戸建ては23区では少ないです。

 

民泊新法で決められてるように、 事業者としての責務が多く発生するだけでなく、家主不在型の場合には、管理も第三者に委託しなければいけません。

 

以前に比べて、民泊運営のコストも発生するようになりました。

 

民泊事業を行うには

都道府県知事等への届出が必要

・年間営業日数は180日を上限とする

・家主が居住してる物件の場合には、衛生確保措置、宿泊者に対する騒音防止のための説明、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等を行う必要がある(家主が不在の物件の場合には、住宅宿泊管理業者に委託しなければいけない)

住宅宿泊事業法(民泊新法)とは?

 

この騒音防止の説明や近隣対策が大変ですね。

 

東京23区の一戸建ては隣地境界線から全然離れていない物件も多く、マンションに比べて壁も薄いことから、現実的に考えて難しいでしょう。

近隣からの苦情に対応できないことも考えられます。

 

そうなると、それなりのリフォームや近隣対策を行う必要があります。個人でこういった対策を完璧に行える方はいないでしょう。

マナーが悪い宿泊者もいるだろうから、民泊営業を途中で断念したオーナーも多いです。

 

とくに価格が安い再建築不可物件や連棟式で、民泊は難しいでしょう。

 

一般のマンションで民泊を行うことは論外ですね。管理規約で民泊や短期貸しが駄目になってしまった物件が多いはずです。

 

家が高騰化してる今が売り時のチャンス?

4年、5年前までに不動産を買った人は、今買い替えを行おうとしても、家を購入した時の価格よりも高く売れるかもしれない。

 

私が担当したお客様でも中古マンションを買われた方で、7年ぐらい前に購入したマンションの価格が購入時よりも1000万円から2000万円も上昇したなんて方は多い。

不動産会社の人間としても、こんな話はうらやましい。

 

朝日新聞のニュースでも紹介されているが、不動産の価格は2013年から5年連続で上昇している。

日本銀行黒田東彦総裁が2013年4月に始めた異次元の金融緩和だ。市場に大量のお金を流し、金利を下げ、消費や投資を活発にしようとした。

そのお金は不動産市場に流れ込んだ。住宅ローン金利低下でマイホームの需要は高まり、20年東京五輪に向け都心再開発も進む。不動産価格上昇を見越した取引が活発だ。

アベノミクスの恩恵、届いていますか 家の高騰「異様」

 

下記のグラフは国土交通省の不動産価格指数だが、明らかに2013年より不動産価格は急上昇しています。

 

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画像引用元:不動産の売却査定サイト

 

今後、不動産価格が下落していくとしたら、金利上昇の可能性です

 

7月に黒田総裁が『長期金利の変動幅はおおむねプラスマイナス0.1%の幅から上下その2倍程度に変動しうることを念頭に置いている』と発言していたけれども、実際に日銀が8月31日に長期国債の買い入れ回数を減らす方針を発表したことを受け長期金利も若干上昇した。

 

将来、金利上昇によって住宅ローンの金利も連動して上がれば、住宅ローンを組んで購入する人の金利負担も上がってしまいます。

単純に考えると、ローンの金利負担が上がってしまうと、売買件数の低下又は価格の下落につながりやすくなってしまう。

 

変動型や固定期間選択型を選択して住宅ローンを組んでる人は多いですが、私が勤めてる会社で購入された方でも変動型の住宅ローンを組んで物件を買われた方は多いです。

長年低金利だからこそ、変動型を選択して住宅を購入出来てる方も多いですからね。

 

スルガ銀行などの件があって不動産の投資家達による物件購入のチャンスが減ったと考えられる方もいますが、それでも、ここ数年で不動産価格が大きく下落していくとは思えません。

 

再建築不可物件や連棟式等の難あり物件が売れてるのも、三井住友トラストL&Fで住宅ローンを組めるからですが、ただ変動金利で約4%なので、金利上昇してしまうとさらに上がってしまうかもしれません。

 

金利上昇すると、売れづらい物件はさらに売れづらくなってしまうでしょう。

 

東京オリンピックが終わった後の2020年代、2030年代には金利状況がどうなってるか予測が難しいですし、空き家問題もあるため、不動産が高騰化してる今は売り時のチャンスといえます。

 

気になる物件が「再建築不可物件」だったら?

Athomeやyahoo!不動産、SUUMOなどで破格の値段を見つけたけれども、備考欄に「再建築不可」と記載があった....

 

格安物件あるあるですね。

 

格安物件の多くは、借地権や再建築不可物件、連棟式の物件です。

 

再建築不可物件は、連棟式や借地権などと同様に銀行融資が難しく、フルローンで購入する人はあまりいません。

多くの方は、現金買いか、ノンバンクで一部ローンを組んで購入されます。

 

 

通常は、買っちゃいけない不動産といわれるのが再建築不可物件です。

建て替え出来ない為、リフォームで物件を維持するしかありません。隣地を買えば、接道要件を満たせることもありますが...

 

ただ、1000万円以下いや、500万円以下で売りに出されることもある再建築不可物件。

現況のままで貸すことができれば、利回り20%から30%確保できることもあります。

私が以前、再建築不可物件を紹介したお客様でも、利回りが30%という嬉しい報告をもらったことがあります。

 

お買い得物件は、再建築不可物件の中から探しやすいのです。何故なら、売主や仲介会社が、価値がない物件として値段をつけることがあるからです。

 

駅からの徒歩時間・土地面積・延床面積・立地などの条件が良ければ、オンボロだとしても、お買い得物件であることがあります。

 

 

都心では再建築不可物件って割と人気です。かなり安い価格であれば、すぐに買い手がついちゃいます。

 

 

再建築不可物件を購入前に確認しておきたい点を2つあげるとしたら、通行掘削の問題が無いかどうか、建物の状態でしょうか。

 

私道の持ち分が無い物件や、間口が狭すぎる物件は、要注意です。

私道所有者とのトラブルの可能性も考えられます。

ネット上に売り出されてる再建築不可物件の多くは、築40年以上でオンボロの物件です。リフォーム代がどれぐらいかかるのか調べずに購入する方はいないと思います...

想定以上にリフォーム代がかかることもあるため、しっかりとリフォーム業者に見てもらっておくことです。

 

相場よりも安いから興味があるという人が多いのも事実ですが、買ってはいけない土地・家の価値が半減してしまう土地や死地といわれる理由があるのを忘れてはいけません。

引用元:再建築不可物件についてよく知ろう

 

 

やっぱり、価格ですね。

 

価格次第で購入して良いでしょう。

 

 

数年前になりますが、私が紹介した再建築不可物件を、数年後にそのお客様が売りに出されて2倍以上で売れたケースもあります。

都心の再建築不可物件でしたが、買い手はシェアハウスで活用するとのことでしたが。

まあ、こんなケースは稀でしょうけど(笑)

 

 

いらない土地はどうすればいい?

2018年6月、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が可決されました。

 

この法律は、所有者不明の土地を円滑に活用する目的でつくられました。また所有者不明の土地があると、公共事業の妨げになることもあります。

 

(1)所有者不明土地を円滑に利用する仕組み

(2)所有者の探索を合理化する仕組み

(3)所有者不明土地を適切に管理する仕組み

引用元:国土交通省 「所有者が分からない土地」を、「地域に役立つ土地」に~

 

 

この法律は、土地の現所有者が"いらない土地をどうすればいいのか?"と悩んでいる場合には、全然関係ない法律ですね。
 

むしろ、公共事業に供する土地ならば、そもそも価値があるわけです。

 

 

田舎の土地、山林など、処分したいけれども処分できない困ってる方は多いです。

 

そんな"いらない土地"を処分できるための法律ができれば良いのですが、残念ながら不動産の所有権を放棄することは国は認めていません。

 

いらない土地の活用方法って、難しいです。

 

私のもとにも、いらない土地の処分の相談がよくあって、現地調査しに行くことが多いです。

 

市街化区域にあって駐車場として利用できる土地ならまだしも、

 

だいたいが、下記のような訳ありの土地だったりします。

 

間口が狭くて車も通行できない土地

未接道、袋地、再建築不可の土地

市街化調整区域や非線引き区域の土地でライフラインが通ってない土地

 

 

こんな訳ありの土地だと、自治体や行政が公共事業に活用するわけもなく、また買い手もつきません。

 

自治体へ土地を寄附しようにも断られます。

毎年、税金もかかってきます。まあ、評価額が低いから税金も安いでしょうけど。

 

でも、毎年の維持管理と税金の支払いで、処分したい所有者は沢山いるでしょう。

 

 

建て替えも出来ない、太陽光発電や駐車場用地としても活用できない、そんな土地が全国にゴロゴロしてます。。

 

 

首都圏であれば、上物さえあれば、何とか買い手はつくでしょう。

それでも、50万円から200万円の価格帯であれば・・・

 

 

いらない土地があれば、隣地の方に売るか、

古家付き土地であれば、安値で売っちゃった方がいいと思います。

 

田舎の家を、DIYやリフォームで活用したいという方もいるでしょう。

 

 

但し、不動産会社が協力してくれるかどうかが問題

 

50万円から200万円の価格だと、仲介手数料が2.5万円から10万円ってことです。

 

そんな安い報酬のために、数日間の物件調査や役所調査、広告掲載、案内業務を行う不動産会社はありません。

 

 

いらない土地をどうすればいいのか? 

ここら辺は、別途違う名目で不動産会社に支払って、何とか土地を処分してもらう他ないと思うんですけどね。

 

格安の一戸建てを探すには

首都圏の格安物件を狙う投資家は多いんじゃないしょうか?

 

都内であれば1000万円以下、千葉や神奈川などの他県であれば300万円以下が格安の一戸建てといえます。

 

土地の大きさや道路付け、建物の状態や築年数によって、その格安物件が、本当にお買い得な物件かどうかの判断がつきます。

 

値段が格安だからといって、再建築不可や事故物件などのように訳あり物件の場合もあります。特に再建築不可物件は慎重な見極めが必要となってきます。

 

私が勤めている会社でも、格安物件を売り出したら、1週間で買い手はつきます。

それだけ格安物件は人気なのです。

 

投資家が8割、居住用で探してた方が2割ぐらいの割合です。

 

だから、首都圏で格安物件が売りに出た場合には、だいたい投資家の方が現金で買っちゃいます。(笑)

 

<<格安の一戸建て物件のメリット>>

・相場より安く買える

・高利回りで収入が得れることもある

・銀行評価額より安く買えることもある 

 

相場より安く買えることがあります。

 

その地域の坪単価や成約事例、賃貸事例をチェックしましょう。

投資目的で購入するのであれば、駅からの徒歩時間や想定賃料なども調査しておかないといけません。

 

また安い理由は必ずあったりするものです。

・過去に事件や事故があったから

・道路や土地に接道の問題がある(再建築不可など)

 ・建物の築年数が古い

・売り急いでいる、相続したからはやく手放したい

 

相続で手放したいと、お手頃価格になってる普通の物件もあったりします。

 

下記、ページもご参照くださいませ。

中古の不動産を相場より安く買う方法 - 不動産の教科書

 

 

 <<格安の一戸建てを探すには>>

格安物件は、個人の方でも十分に狙えます。

 

ただし、ネット掲載された格安物件は、早い者勝ちの為、スピード勝負となってきます。

格安物件を見つけたら、その日のうちに、いや、すぐにでも買付を出す勢いが大切です。

Athomeやsuumo、home's、不動産ジャパン、不動産会社のサイトなど

チェックをしておくべきサイトは多いです。

 

また、ボロ物件を買う場合には、ある程度の経験と観察力が必要になってきます。

リフォーム業者に見積もりを出してもらってる時間なんてありません。

 

たまに、内覧をした後で、リフォーム業者の見積もりをとる方もいますが、

結局間に合わずに成約になってしまうことが殆どです。

 

懇意にしてるリフォーム業者がいるのであれば、内覧時に連れてきてしまうことです。

 

 安い一戸建てを探していると、だいたいは築年数が古い物件、所有権でなく借地権、もしくは再建築不可の物件が多いです。

東京で格安・激安の一戸建てを1000万円台で手にいれる

 

都内で格安物件を探す場合には、やっぱり狙い目は再建築不可の物件ですね。

接道の理由は色々ありますので、トラブルが起きなさそうな物件かどうか慎重な判断が必要となります。

 

 

 

 

 

スルガ銀行やTATERUの不適切融資の問題

最近問題になっているスルガ銀行、またTATERUの融資不正問題で不動産市況に悪影響を与えてしまうんでしょうか。

 

スルガ銀行は、シェアハウス「かぼちゃの馬車」への投資で不適切融資を行っていたことが問題となっている。

 

不動産会社TATERUは、顧客の融資にあたって預金残高を改ざんしていたり、評価額の3倍で土地を売却したことが問題となっている。

 

biz-journal.jp

 

news.tv-asahi.co.jp

そんな悪事を働いている不動産会社は沢山あると思うのだが、東証1部上場企業がそんなことをやってることで大きな問題になってるのだろう。

 

そもそも評価額3倍で売ることもあろう。

固定資産評価額と実勢価格が乖離してしまうことは都心の物件でよくあることだ。

 

私が担当する物件だと、固定資産評価額の1.5倍から2倍ぐらいの価格で成立することが多いかな。

以前、私が取り扱った地方の物件だと、評価額の1/2で土地を売却したこともある。でないと、買い手がまったくつかなかったからだ。

 

 

私が以前勤めていた会社では、預金残高や源泉徴収票の改ざんは当たり前のようにやっていた。売り上げが数十億円規模の会社である。その当時は銀行にばれてしまい、取引停止になってしまい、リーマンショックの追い打ちもあって、あっという間に倒産してしまった(笑)

 

私が知っているD社やS社も、不動産買取資金として購入価格以上の金額で融資をしてもらうために物件を仕入れた際の売買契約書をいじって金融機関に提出している。

3000万円の物件で3000万円が購入価格となり、4000万円で融資を受けることで、1000万円のキャッシュも生むことができる。

そのキャッシュで、社長は新宿や六本木に飲みに繰り出しては散財している・・・らしい(笑)

 

また顧客がフルローンで融資を受けられるために、二重で売買契約書を作成しているのは当たり前だ。

 

こんなことが中小の不動産会社では当たり前のこととして、まかり通っている。

 

 

他社のことでこういった不動産融資の問題が起きて、不動産投資の市況に悪影響を及ぼすのことは確実なのだ。

 

それによって市況が冷え込んでしまい、不動産が売れなくなってしまう・・・それだけはなるべく避けたいことなのだが。

 

まあ、私が勤めているような会社では、微々たる影響・・・になればいいんだけど。

 

仮に市況が悪くなったとしても、今抱えている物件が売りづらくなるのかもしれないが、単純に考えると、物件は安く仕入れが出来る状況になる(笑)

 

スルガやTATERUの問題は、どこまで不動産市況に影響を及ぼすのだろうか。