不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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小規模宅地の節税が横行??

 

 

相続税は多くの方にとっても他人ごとはありません。

 

 小規模宅地等の特例を利用された方も多いのではないでしょうか?

 

 

東京の不動産価格は高いため、この特例を受けないと『相続税が高くて払えない』という方も出てくるでしょう。

 

 

会計検査院は、相続した土地・建物を相続税の申告期限後3年以内に譲渡したうち、2014、15年に譲渡した2907人を抽出して調査。このうち243人が273件(課税価格計約165億円)で、特例の適用を受け、計約63億円を軽減されていた。

ところが、273件のうち163件が申告期限後、1年以内に譲渡され、このうち22件は1か月以内だった。

「小規模宅地」節税横行か…適用1年内に譲渡

 

 

 

 

会計検査委員がこの小規模宅地の特例の利用状況を問題視していて、今後は小規模宅地等の特例が改正されるかもしれません。

 

 

小規模宅地の特例は昭和58年に創設され、今まで何度も改正されてきました。

 

 

会計検査院とは

国会及び裁判所に属さず、内閣からも独立した憲法上の機関として、国や法律で定められた機関の会計を検査し、会計経理が正しく行われるように監督する職責を果たしています。

 

 

2907人の中で273件しか特例の活用を受けてないってことを考えると、

小規模宅地の特例の適用を受けてる人は思ったよりも少ないと感じてしまいます。

 

約10人に1人の割合です。

 

 

 

・親が亡くなったので、単純に住み替える

 

上記のような理由ならば短期間で譲渡したとしても良いかと思いますが、

 

下記のような理由ならば問題だと思います。

 

・別のところに住居をかまえておきながら、住所変更はせず小規模宅地などの特例を受けている

・相続人が事業を継承するつもりもなく、また継承している実態も無く、事業用の宅地等の特例を受けている

 

 

 

会計検査院は、『事業又は居住の継続への配慮という小規模宅地等の特例の政策目的』に沿ったものではないとして、問題視してるわけです。

 

 

相続してから短期間で譲渡した273件のうち、一番多いパターンが貸付事業用宅地です。

 

 

あくまでも推測ですが

 

 

被相続人が相続対策で収益物件を購入して、息子等の相続人が相続後に収益物件を売却することで、小規模宅地等の特例の恩恵を受けている方は多いと思います。

 

最近では、タワーマンション購入による節税対策が問題視されていました。

このパターンでも、小規模宅地等の特例を利用してから売却する方々は多いでしょう。

 

 

 

 でも、相続税対策をする方にとっては、小規模宅地等の特例は一番活用しなければいけない特例です。

 

 

ただでさえ、相続税の基礎控除の額は27年1月1日に大きく減額されていますからね。

 

5000万円+(法定相続人の数×1000万円)

 

から

 

3000万円+(法定相続人の数×600万円)

 

 

 

26年度に比べて27年度の相続税は、課税される人数や金額も1.5倍から2倍に増えています。

 

 

 

今こそ売り時? 不動産バブルは数年以内にはじけるのか?

 

2020年開催される東京オリンピックを前に、不動産を売却したほうが良いんじゃないかと検討する人が増えています。

 

5年以上前にマンションを購入した人の中には、購入価格よりも売却価格が上がっていたことは多いでしょう。

 

今売れば、不動産の売却益が発生するから、迷っているという方もいるはずです。

 

 

私が担当した販売物件でも、所有マンションを高く売れて買換えにスムーズに成功した方も多くいらっしゃるように感じます。。

 

 

ここ数年、そろそろ不動産のバブルが弾けると言われ続けて...

 

 

地価上昇や建築コストの上昇で、ここ4年間マンションの販売価格は上昇しています。

 

 

2017年度上半期(4~9月)に発売された首都圏(1都3県)のマンションの1戸あたり平均価格が、バブル期の1991年度上半期(6137万円)並みの5993万円にのぼったことが、不動産経済研究所の調べでわかった。一方、供給(発売)戸数は、前年同期比3.6%減の1万6133戸で、4年連続の減少。

首都圏マンションの販売価格、バブル並みの5993万円 発売戸数は減少

 

 

それでも低金利で、住宅ローンや投資ローンを組むことができれば買い手はあらわれるだろう。

 

不動産バブルといっても、一部の市街地エリア(東京等の都心部)だけで、他の地方エリアでは不動産バブルは起きていない。

 

むしろ、地方のエリアでは二束三文で売買されている土地は多い。

 

 

しかし、この金利情勢が変わってしまうことで東京等の都心部の不動産価格が下落してしまうことを危惧するかたは多い。

金融機関による融資引締めが起きてしまい、金利が上昇してしまったら投資家は引いてしまう。また個人の買い手も少なくなってしまう。

 

 

 

 

日本銀行の黒田東彦総裁の任期が来年の4月で満了となります。

 

低金利政策を主導している黒田総裁が退任することで、今後の金利政策に変化が起きる可能性があります。

 

 

 ローン金利が上昇してしまい、不動産を買える人が減ってしまえば、不動産価格も下落していきます。

 

 

 

それでも、

東京23区や都心部のマンションの売り時を探してる方は、そんなに気にしなくてもいいんじゃないでしょうか。

 

黒田総裁が退任しても、金利が上昇するかどうかはわからない。また黒田総裁が再任するかもしれない。

 

 

 

5年後、10年後に土地の価格が下がるかどうかは、不動産業者でもわからない。

 

仲介会社の多くは、ポジショントークをするにすぎない。

 

売主に対しては『今は低金利だから、買い手がつきやすい』 『東京オリンピック前の今だからこそ高く売れる時』 『不動産バブルと言われている今がチャンス』

 と言う。

 

買主に対しては『今は低金利だから、買うなら今がチャンス』 『上昇トレンドに入ってる今だからこそ買い時』 『好立地であれば、土地値は下がることない』

 と言う。

 

 

結局、売り時は自身が決めるのが良いでしょう。

 

 

 

駅から10分以上の物件は買わないほうがいい?

中古物件を購入する場合には、駅から10分以上歩く物件や駅から遠い物件は避けたほうがいいのか?

 

賃貸や売買に共通してよく好条件の1つとして言われることが、駅からの徒歩時間ですからね。

 

女性にいたっては、駅から10分でも遠く、駅から5分や7分以内で探す方も多いです。

 

 

 

購入目的が、居住用か投資用かで、変わってくるだろうけれども。

 

 

もしも、居住用で購入する場合には、駐車場がない土地やマンションは売ることが難しいと思って、購入したほうが良いだろう。

※東京の一部の地域(都心エリアや人気エリア)を除く。

 

 

柏駅の取引事例では、駅から離れるごとに中古マンションの成約価格が年々落ちています。

08年以降、上下動を繰り返しているものの、基本的なトレンドは下落傾向にあり、17年には駅から1分遠くなるごとに中古マンションの成約単価が1平方メートルあたり約1万6000円も下がるという結果になっています。

 

 08年から14年にかけては同1万円前後の減少だったものが、同1万6000円まで下落額が大きくなっているわけですから、駅から遠い立地の中古マンション価格は年々弱含みの度合いが高まってきていることは明白です。

駅から離れるほど右肩下がり 中古マンション価格

 

 

 

今後、東京23区でも同じことが考えられます。

 

一部の人気地域を除いて、練馬区や板橋区、江戸川区、葛飾区などのエリアでは

 駅から遠い物件は価格が年々下落していくかもしれません。

 年々、空き家や空き地が増加していますからね。

 

 

 

私が勤めている不動産会社でも、都心エリア(渋谷区・港区・新宿区等)を除いた地域にある駅から遠い物件は積極的な買取をしていません。

駐車場が無い土地やマンションでは、相場より多少価格が安くても買取を行いません。

 

リフォームして綺麗にしたところで、再販に苦労してしまうからです。

 

 

 

東京23区でも、一番買取依頼が多いのが練馬区ですね。

 

最寄りが大泉学園駅や保谷駅、石神井公園駅等のバス便物件です。

埼玉県との県境ギリギリのところもありますね。

 

 

 

ただ、駅から遠い物件は、購入希望者にとってしたらデメリットだけではありません。

 

 

価格が非常に安く買えるというメリットがあります。

 

 

練馬区や板橋区等の駅遠の中古物件だと、めちゃめちゃ安く販売されていることがあります。

 

旧耐震基準×駅から15分以上の物件では、1000万円台、1000万円以下の物件がゴロゴロありますからね。

 

価格が相場よりも非常に安ければ、検討してみて面白いかもしれません。

 

 

 

 

お得物件は買えるのか?

 

不動産投資で、お手頃の物件やお得な物件を買えるのであれば、みな買いたいでしょう。

 

日本の不動産投資の市場は十分に成熟していて、新規参入者が安くてお得な物件を買おうとしても、中々難しいかもしれません。

 

 

私が勤めている会社でも、『条件が良い物件を探してるが、そんな物件はないですか?』という問合せが多いです。

 

『立地が良い・価格が安い・築年数が浅い、という3拍子揃った物件を紹介してほしい』

問い合わせも多かったりします。

 

確かに、そのような物件があれば、利回りも良く転売しても利益が出せます。

 

そんな物件を買い増ししていけば、あっという間に億万長者、資産家になれるだろう。

 

 

でも、そんな3拍子揃ったお得な物件を、仲介業者が簡単に紹介してくれると思いますか?

 

 

 

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東京23区では物件価格は上昇しているし、価格が安い物件が出たとしても、不動産業者が買い取ってしまうことも多いでしょう。

 

 

レインズや一般市場に出回ったとしても、数日で成約済みになってしまいます。

 

 

なにより、好条件の物件を買うためには、川上の情報を得られる下記のようなポジションになっていないとむずかしい。

 

・不動産業者

・仲介業者と信頼関係を構築できている

・キャッシュで買える、すぐに銀行融資をつけられる

 

キャッシュを持ってる人は、不動産業者にとって何よりも信頼できる人だ。

 

 

逆に自己資金がなかったり、担保となる不動産を持っていなければ、仲介業者から相手にされないことも多い。

 

不動産投資の世界において、新規参入者がお得な物件を買うことは難しいということなのです。

 

 

 

 

それでも、お得物件を買うには

 

 安い物件を買う方法の1つとして、他人が目をつけないような物件を狙うことです。

 

 

たとえば、築年数が古い物件。

 

投資家や再販業者の多くは、新耐震基準の物件や築年〇〇以内の物件を買います。

 

築年数が古いと銀行からの融資がつきにくく、築年数を気にする投資家は多いのです。

 

 

築古物件は他の投資家が手を出さない

 

築古物件は相場よりも安く購入できることが多いです。

 

相続による売却で相場よりはるかに安く売りに出されることがあります。

 

それに築古物件でも、前所有者がリフォームをしていて現状のままで十分に利用できる

 大当たり物件の可能性もあります。

 

そんな物件が建物の値段を加味されずに、土地値で売りにだされていることもあるのです。

 

 

銀行からの融資がつきづらい物件として、下記のような物件もあります。

 

  • 狭小地
  • 再建築不可
  • 既存不適格

 

 

相場よりも、非常に安い価格で売りに出されていて、建物の状態も良ければ、お得物件の可能性があります。

 

 

民泊は日本で流行るのか?!

先月、アメリカに行ってきましたが、日本と比べて、アメリカではairbnbやliftなどが流行っているなぁと実感しました。

 

airbnb(民泊仲介サイト)は、日本でも、まあまあ流行っていますね。

 

liftとは、自家用車をつかって有償で人を送迎するサービスです。アメリカでは、liftを本業として稼いでいる人もいれば、副業で行っている人もいます。

 

とくに現地人はliftをつかっていましたね。タクシーの1/2位の料金ですんでいたのかな。

 

日本においては道路交通法があるために、liftが流行ることはなさそうです。

でも、liftってクレジットカード決済、料金も安価です。ドライバーのプロフィールやレビューもわかるし。

僕はアメリカ旅行に行ったときにliftに5回から6回は乗りましたね。東京みたいな街だからこそ、liftがつかえるようになると便利なんですけどね。

 

 

日本では、airbnb(民泊)は法規制と又貸し(規約違反)の2つの問題で、思うようにairbnbを活用できていない貸主も多いでしょう。

 

 

 

実際に、賃貸マンションを借りて、第三者に又貸しや短期貸しをすることは難しいです。

 

マンションだと、短期貸しやairbnbを禁止にしてるところが多いし、家主や管理会社に許可をとらずに又貸しをすることも出来きません。

 

無断でやってる方もいるでしょうけど。

 

民泊のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が来春にも施行されることが背景にある。民泊はこれまで旅館業法に基づく届け出などがない違法の「ヤミ民泊」が横行していた。「貸主が法令を守っているのが前提」(大手サイト)で部屋の情報を掲載しているが、実際に守っているかどうかは貸主任せの部分が大きかったからだ。

民泊仲介サイト活況、中国系も攻勢 新法が追い風に

 

それでも、東京オリンピックや地方活性化に向けて、民泊のための法整備がされてきています。

 

宿泊者や観光客からしたら、airbnb(民泊)は非常に便利なサービスなんですけどね。

ホテルに比べて、安価で泊まることもできるし。

 

 

やはり、一時期に比べたら、『民泊が利用できる物件を探している』といったような問い合わせも減ってる気がする。

 

賃貸物件を借りて民泊事業を行うことはむずかしいため、アパートやビル等の中古物件を購入してる方もいます。

 

私の会社でも、中目黒や新宿に物件を所有しているが、airbnbの利用を検討しているものの、いまだに貸主(ホスト)として物件を登録していません。

 

外国人観光客だけでなく、日本人のairbnbの利用人口がもっと増えたら、参入してみたいところなんですけどね。

 

 

 

物件を安く売りすぎない為に、価格改定は大事

相場通りで物件を売りたいと思う方が大半でしょう。

 

しかし、中古物件の場合には立地条件や建物の状態が悪ければ相場通りに売るのは難しいかもしれません。

 

 中古マンションを市場価格で買うことはたやすいが、相場通りに売ることは難しい。普通に売ろうとしても仲介業者にうまくだまされてしまうことが多いのだ・・・

・・・この売主が売却を依頼した仲介業者は、その物件を売ろうとする活動など一切していない。ひたすら囲い込んで購入希望のお客さんには紹介しない。これを業界用語で「干す」という。

知らなきゃ損するマンション仲介業者が使う騙しの手口 売主焦らせ安値で再販業者に

 

上記の記事は、仲介業者を悪く書き立ててる偏向した記事だと思う。

 

 

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たしかに、仲介業者が再販業者に安値で紹介することはよくあることです。

 

 

再販業者に紹介するのは、仲介業者が自分の利益を確保するためということでなく

 

 

住宅ローンが使えない物件や建物の状態が酷い物件は、案内しても全然決まらないし

リフォーム再販業者に持って行ったほうが楽だと思ってるような気もします。

 

 

 

そういった物件のほとんどが、築年数が古い旧耐震基準のマンションでしょうね。

 

旧耐震基準ということだけでなく、下記のような難ありの条件が重なっていることも多いです。

 

EV無し

管理組合が機能していない

既存不適格

ワンルーム

駅から遠い等

不人気のエリア

 

僕が働いている会社にも、仲介業者から中古マンションの買取査定の依頼がよくきますが、

やっぱり、そのほとんどは旧耐震基準のマンションですよ。

 

 

「言い値で売主に話をもっていくんで、査定してください(泣)」

 

「他の業者に断られてばかりで、御社で買取できませんか?」

 

こんな暗いトーンで仲介業者から紹介されることもあります。

 

立地条件が悪い旧耐震基準のマンションは、買取をお断りしていますが。

 

リフォームして再販したところで、売れるまでに苦戦するでしょうからね。

 

 

 

仲介業者が中々案内をしてくれないから、干されると勘違いする人も多いのではないだろうか。

 

 

平成築のマンションや、ブランドシリーズのマンションであれば、普通に売り出しても高すぎなければ売れますからね。

 

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まあ、仲介業者に不信感を持っている方は専任媒介契約を解除することもできるし、

 

売り急ぎでなければ、再販業者に売るのでなく、価格改定をしていけば良いと思います。

 

 

 23区の物件であれば、旧耐震基準のマンションだろうと、安ければ売れるでしょう。

 

 

 

長期間売れていない場合には、他の不動産会社にセカンドオピニオンを求めたらいいでしょう。

 

・レインズに図面登録されているのか

・suumoやhome'sなどにネット掲載されているのか

 

囲い込みを行っている不動産会社も少なからずあるでしょうから。

 

専任媒介契約を交わしてるのに、囲い込みをするのは非常に質が悪い行動です。

一部の不動産会社が囲い込みをするせいで、個人の売主や購入希望者などのエンドユーザーが不利益を被るのです。

不動産仲介会社が信用できないなら売却依頼する会社を変えてしまう

 

 

 

 

 

不動産会社って値下げ交渉をしてくれるの?

家賃の値下げを交渉する機会は賃貸物件の申込時または更新時だろう。

 

申込時に家賃の値下げ交渉をするのは不動産会社の仕事であり、

更新時に家賃の値下げ交渉は契約者自らが行うことになる。

 

 

お部屋探しや申し込みをするときには、不動産会社に値下げ交渉はお願いしておいたほうが良い。

どうせならば。

 

値下げ交渉をお願いしないと、値下げ交渉や仲介手数料の無料対応等をやってくれないことがあるからだ。

 

 

 

私が勤めている会社では物件管理をやっている。

 

不動産会社から家賃の値下げ交渉を受けることは少ない。

 

悲しいことに、AD(業者へのバック)の相談のほうがはるかに多い。

 

 

家賃の値下げ交渉に関しては、内覧があった10件に1件ぐらいはあるかな。

「家賃11.5万円を11万円だったら即申し込みたいっていうお客さんがいるんですけど、むずかしいですか??」

なんていう強気の交渉があったこともある。

もちろん、即却下します。 

 

1000円から2000円位だったら、オーナーにぶつけてみる気にはなるんだけどね。

相場よりはるかに安い賃料をオーナーにぶつけてしまうと、こちらが怒られてしまう。

 

 

 

家賃の値下げ交渉が通りやすい条件を言うならば、

・アパート

・個人オーナーである

・1000円から2000円程度だったら、わりと簡単に出来る

 

法人オーナーだと通りづらい。一担当者が勝手に値下げを承諾できないからね。

個人オーナーであれば、直接家主(所有者)に要望を伝えられるので、話がはやいし、オーナーの気分次第では簡単に値下げを承諾してくれる

 

空室が多く発生している法人オーナーの物件では、フリーレントや仲介手数料無料、保証会社貸主負担といったキャンペーンをしてることはあるが

家賃の値下げに対応してくれることは少ないだろう。

 

 「地元を知り尽くした古い仲介業者を使い、法人ではなく個人オーナーの物件を探すこと。木造築20年以上(木造は20年ローンが多い)や、駅から徒歩10分以上が狙い目。周辺の相場や具体的な他物件と比較した上で『迷っているが、あと〇〇円下がれば今決めたい』と条件を伝え、その場でオーナーに電話してもらいましょう」

 「家賃を値切る交渉術」法的根拠のない礼金にも

 

 

それに、都心の物件(マンション)では、不動産会社の裁量に任せている物件が多いですからね。

 

都心の物件はAD付き物件が多く、

・ADをフリーレント(家賃1か月分無料)に適用するか

・仲介手数料無料にするか

・不動産会社にバックするか

どれを選択するかは、不動産会社次第なのだ。

 

ADをフリーレントに転換したり、仲介手数料を無料にすれば、お客さんがお得だし

 

不動産会社にバックすれば、手数料とあわせれば不動産会社が2か月から3か月分の報酬を得られることになる。