不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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物件を安く売りすぎない為に、価格改定は大事

相場通りで物件を売りたいと思う方が大半でしょう。

 

しかし、中古物件の場合には立地条件や建物の状態が悪ければ相場通りに売るのは難しいかもしれません。

 

 中古マンションを市場価格で買うことはたやすいが、相場通りに売ることは難しい。普通に売ろうとしても仲介業者にうまくだまされてしまうことが多いのだ・・・

・・・この売主が売却を依頼した仲介業者は、その物件を売ろうとする活動など一切していない。ひたすら囲い込んで購入希望のお客さんには紹介しない。これを業界用語で「干す」という。

知らなきゃ損するマンション仲介業者が使う騙しの手口 売主焦らせ安値で再販業者に

 

上記の記事は、仲介業者を悪く書き立ててる偏向した記事だと思う。

 

 

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たしかに、仲介業者が再販業者に安値で紹介することはよくあることです。

 

 

再販業者に紹介するのは、仲介業者が自分の利益を確保するためということでなく

 

 

住宅ローンが使えない物件や建物の状態が酷い物件は、案内しても全然決まらないし

リフォーム再販業者に持って行ったほうが楽だと思ってるような気もします。

 

 

 

そういった物件のほとんどが、築年数が古い旧耐震基準のマンションでしょうね。

 

旧耐震基準ということだけでなく、下記のような難ありの条件が重なっていることも多いです。

 

EV無し

管理組合が機能していない

既存不適格

ワンルーム

駅から遠い等

不人気のエリア

 

僕が働いている会社にも、仲介業者から中古マンションの買取査定の依頼がよくきますが、

やっぱり、そのほとんどは旧耐震基準のマンションですよ。

 

 

「言い値で売主に話をもっていくんで、査定してください(泣)」

 

「他の業者に断られてばかりで、御社で買取できませんか?」

 

こんな暗いトーンで仲介業者から紹介されることもあります。

 

立地条件が悪い旧耐震基準のマンションは、買取をお断りしていますが。

 

リフォームして再販したところで、売れるまでに苦戦するでしょうからね。

 

 

 

仲介業者が中々案内をしてくれないから、干されると勘違いする人も多いのではないだろうか。

 

 

平成築のマンションや、ブランドシリーズのマンションであれば、普通に売り出しても高すぎなければ売れますからね。

 

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まあ、仲介業者に不信感を持っている方は専任媒介契約を解除することもできるし、

 

売り急ぎでなければ、再販業者に売るのでなく、価格改定をしていけば良いと思います。

 

 

 23区の物件であれば、旧耐震基準のマンションだろうと、安ければ売れるでしょう。

 

 

 

長期間売れていない場合には、他の不動産会社にセカンドオピニオンを求めたらいいでしょう。

 

・レインズに図面登録されているのか

・suumoやhome'sなどにネット掲載されているのか

 

囲い込みを行っている不動産会社も少なからずあるでしょうから。

 

専任媒介契約を交わしてるのに、囲い込みをするのは非常に質が悪い行動です。

一部の不動産会社が囲い込みをするせいで、個人の売主や購入希望者などのエンドユーザーが不利益を被るのです。

不動産仲介会社が信用できないなら売却依頼する会社を変えてしまう

 

 

 

 

 

不動産会社って値下げ交渉をしてくれるの?

家賃の値下げを交渉する機会は賃貸物件の申込時または更新時だろう。

 

申込時に家賃の値下げ交渉をするのは不動産会社の仕事であり、

更新時に家賃の値下げ交渉は契約者自らが行うことになる。

 

 

お部屋探しや申し込みをするときには、不動産会社に値下げ交渉はお願いしておいたほうが良い。

どうせならば。

 

値下げ交渉をお願いしないと、値下げ交渉や仲介手数料の無料対応等をやってくれないことがあるからだ。

 

 

 

私が勤めている会社では物件管理をやっている。

 

不動産会社から家賃の値下げ交渉を受けることは少ない。

 

悲しいことに、AD(業者へのバック)の相談のほうがはるかに多い。

 

 

家賃の値下げ交渉に関しては、内覧があった10件に1件ぐらいはあるかな。

「家賃11.5万円を11万円だったら即申し込みたいっていうお客さんがいるんですけど、むずかしいですか??」

なんていう強気の交渉があったこともある。

もちろん、即却下します。 

 

1000円から2000円位だったら、オーナーにぶつけてみる気にはなるんだけどね。

相場よりはるかに安い賃料をオーナーにぶつけてしまうと、こちらが怒られてしまう。

 

 

 

家賃の値下げ交渉が通りやすい条件を言うならば、

・アパート

・個人オーナーである

・1000円から2000円程度だったら、わりと簡単に出来る

 

法人オーナーだと通りづらい。一担当者が勝手に値下げを承諾できないからね。

個人オーナーであれば、直接家主(所有者)に要望を伝えられるので、話がはやいし、オーナーの気分次第では簡単に値下げを承諾してくれる

 

空室が多く発生している法人オーナーの物件では、フリーレントや仲介手数料無料、保証会社貸主負担といったキャンペーンをしてることはあるが

家賃の値下げに対応してくれることは少ないだろう。

 

 「地元を知り尽くした古い仲介業者を使い、法人ではなく個人オーナーの物件を探すこと。木造築20年以上(木造は20年ローンが多い)や、駅から徒歩10分以上が狙い目。周辺の相場や具体的な他物件と比較した上で『迷っているが、あと〇〇円下がれば今決めたい』と条件を伝え、その場でオーナーに電話してもらいましょう」

 「家賃を値切る交渉術」法的根拠のない礼金にも

 

 

それに、都心の物件(マンション)では、不動産会社の裁量に任せている物件が多いですからね。

 

都心の物件はAD付き物件が多く、

・ADをフリーレント(家賃1か月分無料)に適用するか

・仲介手数料無料にするか

・不動産会社にバックするか

どれを選択するかは、不動産会社次第なのだ。

 

ADをフリーレントに転換したり、仲介手数料を無料にすれば、お客さんがお得だし

 

不動産会社にバックすれば、手数料とあわせれば不動産会社が2か月から3か月分の報酬を得られることになる。

 

 

コインランドリー投資は不動産投資より利回りが良い?

ゴールデンウィーク前に、仲が良い土地家屋調査士のAさんと、司法書士のBさんと飲みをする機会がありました。

 

Aさんと飲むときは、いつも不動産投資や不動産売買の話をはじめます。本人も不動産投資をおこなっていて、そういう話が好きなのでしょう。

僕が不動産屋だから、そういう話がしやすい相手というのもあるのでしょうけど。

 

Bさんは投資関連に興味はあまりなさそうで、しっかり地に足をつけて働いていきたいタイプです。

 

不動産屋に勤めている人で不動産投資を行っている営業マンって少ないんですよね。

僕も不動産投資をやっていません。

 

こういうAさんのような異業種の方と絡んで、投資関連の話を聞くのは勉強になるし、面白いんですけどね。

 

 

錦糸町の安い居酒屋で飲みをしながら、Aさんは気持ちよさそうに語るのです。

 

Aさん 「コインランドリー投資に今、興味があるんですよ」

僕 「コインランドリー投資? 儲かるんですか? どういう風に始められるんですか?」

Aさん 「ちょっと調べてる最中なんで、できそうだったら、また教えます」

 

 

以前、会ったときはラブホテルの運営に興味があると言っていたのに、今度はコインランドリー投資か・・・

 

コインランドリー投資は去年位からネットニュースでもよく取り上げられています。

 

かつて土地活用の手段のひとつだったコインランドリーが新たな投資先として注目されている。
不動産価格が高騰し、高い利回りが見込めなくなっているからだ。
開業資金が2000万円程度で運営に手間がかからない点が支持されている。

コインランドリー投資が活況

 

 

・すでに所有している土地や物件を活用してコインランドリー投資を始めるか

 

・コインランドリーに向いている賃貸物件を探して始めるかコインランドリー投資を始めるか

 

 

コインランドリー投資で利回り良く稼いでいる方もいるでようです。

 

3年半前に開業したのは、15坪ほどの中型店舗。家賃は10万5000円。そこに、洗濯機4台と乾燥機7台を設置し、約1500万円を投じた。ローンは組まず、キャッシュで支払ったという。

コインランドリー2店舗で、約40%の利回りを実現しているという。

マンション投資より手軽な「コインランドリー投資」 月に100万円の売上も

 

不動産投資だけに着目せずに、太陽光発電やコインランドリー投資をまだ競合が少ないうちに始められる方は、儲けやすいでしょうね。

 

東京の賃貸物件は需要が高く、投資家の競合や新規参入者も多いことから、以前よりも利回りが良い物件を購入しづらくなっています。

 

 

賃貸物件の退去時の立会いは適当だし、いい加減だし

僕は今まで、5回から6回ぐらいは更新をせずに引っ越しをきましたねぇ。

 

退去立会いのときは穏便に話が出来るといいんですけど、いまだに気をはった状態で立会いをしちゃいますね。

 

 

賃貸物件の退去立会いはリフォーム業者が多いですね。たまに管理会社の担当者が立会いにくることもありますが。

 

大手管理会社が提携してるリフォーム業者といえど、紛争ガイドラインを理解せずに立会いにくるリフォーム業者は多いと思いますね。

 

 

 

先日、民法の改正案が衆議院を通過して、今国会で成立すれば賃貸住宅の敷金返還のルールがはっきりと明文化されるようである。

 

賃貸人は賃貸借契約終了時に、敷金を返還することが義務付けられる。
また、原状回復については、賃借人が通常使用した場合の損耗と経年変化については修理しなくてよいと明記された。
日常生活で生じるクロスや畳の日焼けなどについては賃借人に原状回復義務が生じず、故意による損傷や破損などについては義務を負うとする内容だ。

民法改正案が衆議院を通過

 

敷金の取り扱いに関しては今まで通り変わらない。それでも、はっきりと民法に敷金の返還に関して明文化されることで、すべての人が借主負担と貸主負担の正しい認識を持つようになってくれれば、返還問題も減ることでしょう。

 

ぼくは今まで1Kに住んでいて、煙草も吸わずに、家具や家電にはゴムフェルト等を使いお部屋を綺麗に使って住んでいた。それでも、特約のクリーニング代以上の費用を請求されることも多々あった。

 

リフォーム業者によっては高く請求してくるんだもの。1K、30㎡未満あのに、7万円とか高すぎる。

 

きっぱりと払いませんよと言う、サインもしませんよと言う

 

というと、向こうが折れてくれて、

『じゃぁ、2万5千円でいいのでサインしてください』

 

なんじゃそりゃ(*'▽')

 

 

 立会いにくるリフォーム業者や管理会社も、相手を見て請求してる部分は少なからずあるだろう。

 

退去時に立ち合いするリフォーム会社の担当者は適当な説明をしてることが多いことを知ってください。

傷や汚れを指摘して、高圧的かつ強引な立ち合いをする業者も多いのが現状です。

賃貸物件の退去時の敷金の返還について

 

 

 

 

民法が改正されることで、契約書の見直しをはかる管理会社もあるでしょう。

 

とある管理会社がつくった契約書を見てみると、なんだかなぁ・・・と思うことがある

 

その契約書には、相場より高いクリーニング代やエアコン洗浄代の特約が記載されている。

 

1R、1Kなのに、6万円を超えるクリーニング費用。これは仮に裁判になったとして、認められるものなのだろうか。

 

 

せめて図面に書いててほしいよね。

 

 

借主不利なことが賃貸借契約書に載ってると、物件を紹介する仲介会社としては困るんですよね(;´Д`) 

 

 

せめて図面には書いててほしいよね・・・

 

賃貸審査がきびしい水商売勤務の方の現状

東京の繁華街にあるキャバクラ店、スナック店、クラブ、風俗店など1000軒以上はあるでしょう。いや、もっとあるかな。小箱から中箱のお店でも、1軒あたり数十人は在籍しています。

そうなると、軽く数万人から数十万人の水商売勤務の女性がいることになります。

 

ホスト勤務の男性の方や受付・ボーイの方の方も含めると、水商売人口はもっといることになります。

 

先日、マツコ会議というテレビ番組で、キャバ嬢が楽しく高級マンション探しをしてるシーンがありましたが、実際にはこんな風にうまくお部屋探しはできません

 

出演してるキャバ嬢が家賃30万円台の賃貸物件を探していましたが・・・・

 

 

審査通るはずないでしょーー!!! タワーマンションの審査なんて無理です。

 

 

テレビ番組では、こういう審査を通すための過程は省かれてるだろうな。

もしも、勤めてもいない会社の源泉徴収票を(虚偽記載、虚偽申込)作成しているのであれば、地上波で流せるはずありません。

 

 

家賃30万円台の賃貸物件を扱う管理会社は、夜職・水商売勤務の方を審査否決するはずです。水商売可の家賃30万円台のマンションは片手で数えるほどしかありません。

 

実際には、アリバイ会社を利用して、賃貸契約を交わしている水商売勤務の女性が非常に多いでしょう。

 

繁華街にある不動産会社、駅前の不動産会社では、水商売勤務の女性にアリバイ会社を斡旋することがあります。

 

アリバイ会社とは

アリバイ対策や賃貸審査の為に、IT会社・建設会社・飲食店やアパレル店などを紹介してくれる会社

源泉徴収票や在籍証明書等の作成、在籍確認の対応まで行ってくれる

 

在籍会社アリバイ会社とググってみたら、沢山の会社がヒットします。

 

 

こういうアリバイ会社を利用せずに、水商売勤務の女性の方がお部屋借りるためには

 

①審査が緩い管理会社の物件に申込む

繁華街周辺では審査が優しい物件もあるのです。ただ、殆どは1Kタイプで家賃が8万円から12万円前後の物件です。高級マンションを探してる方にとっては、条件が合わないでしょうね。

 

②身内に契約してもらい、本人は入居者として申請する

管理会社によっては両親契約を承諾してくれることもあります。

 

③パパや彼氏に契約してもらう

結婚してない限り、どこの管理会社にも断られます。

管理会社に黙って他人契約をすませて、本人が入居してるケースは多いでしょう。

 

 

①のように、水商売OKの管理会社の賃貸物件を探すことが出来るのか!?

 

繁華街で1Kの賃貸物件を探す分には問題ないでしょう。

 

但し、閑静な住宅街、また高級住宅街(港区、目黒区)といったエリアでは

水商売可の賃貸物件は殆どありません。

 

中古マンションの買取再販業者

都内では新築マンションの価格が高い傾向にあり、売主や販売会社も販売に苦戦している。

それに比べて、中古マンションは新築マンションに比べて、価格優位の強みがあり、今後も年間の成約数は落ちないだろう。

 

買取再販業者が中古マンションを買い取って、リフォームやリノベーションをしてから販売している。(軽微なリフォームやクリーニングのみで現況のまま販売していることもあるだろう)

 

首都圏と近畿圏の中古マンションの年間成約数は平成26年度において約5万件、国内全体でみても7万件から8万件位ある。

 

 

中古マンションの成約数の1/10は買取再販業者による成約数となる

 事業者が中古マンションを購入し、リフォームを行ってから販売する、いわゆる再販マンションの年間成約戸数が8000戸という調査結果が発表された。

矢野経済研究所、マンションの買取再販の市場規模発表

中古マンション買取再販の年間成約数は落ちていない。都内では、中古マンションの仕入れ競争があいかわらず過熱している。 

 

 

新築マンションの売れ行きは今後、鈍くなるかもしれない。

国は既存住宅の市場流通を促進しており、中古マンションの市場規模が拡大していくことは十分に考えられる。

 

 

 

 

不動産仲介会社を通して、中古マンションの買取再販業者に依頼されることが多い

 

売却査定してくれる不動産仲介会社を探すのはわりと簡単である。

大手不動産会社、駅前の不動産会社、物件近くの不動産会社に依頼してもよいし、一括査定サイトなどを利用することもできる。

 

 

fudosan-kyokasho.hatenablog.com

 

ただし、個人の方が買取再販業者を探すのは大変である

 

中古マンションを買い取ってくれる業者として、下記の業者がネット上でも多くあがっている。

インテリックスは東証一部に上場してる企業であり、またリノベ再販会社としても、有名である。

 

・インテリックス

・トータルエスコート

・エフステージ

 

・シンプレクス・リアルティ

・クレステート

 

 

買取業者に依頼するメリットとして、下記があげられる

・契約日や決済日がはやい、売主都合のスケジュールにしやすい
・仲介手数料がかからない(直接取引の場合)
・瑕疵担保免責、引き渡し後に設備などの不具合が発生しても売主責任はない

中古マンションを買い取ってもらう、お勧めのマンション買取業者

 

もしも、中古マンションの買取業者を探すならば、自分でも査定依頼をしてみても良いだろう。

 

仲介手数料がかからないという点が、大きなメリットになる。

 

不動産を安く仕入れできるアパホテルの強み

 

繁華街で飲み歩いていると、色んなところでアパホテルが建設されてるのを見かけるようになった。

経営が至極順調なのでしょう。

 

アパホテルの創業者は、創業当初に不動産販売の事業をおこない、後にマンションやホテル、レストラン事業を手掛けるようになっていったようだ。(wikipedia参照)

 

創業者が信用金庫出身ということで、不動産の仕入れや融資に関してもプロフェッショナルであり、自ら土地建物を所有していて他のホテルグループよりも圧倒的に利益率が高い。

 

 

また、土地の取得の方法もアパホテルならではのやり方がある。

避けられやすい変形地を積極的に取得したり、景気情勢が悪いどん底の時期(リーマンショック後)に不動産を買い集める等・・・

逆張りのプロフェッショナルである。

 

アパホテル、驚異の利益率33%を稼ぐ仕掛け

開発手法は一貫しており、リーマンショック後に売りに出た安値の変形地を買い集め、ホテルを建設するのだ。不動産専門誌の記者は「大通りから一歩入ったような土地が多く、オフィスにしても高い賃料がとれない物件ばかり」と指摘する。

 

そこらの不動産業者では仕入れもアパホテルに敵わないでしょう、アパホテルは仕入れの成功法を熟知されています。

 

アパホテル社長「不動産は買いたいときに買ってはいけない」

私たちは、不動産を景気が大底のときからキャッシュで買ってきました。最近では6、7年前が一番の底で、そのときから皇居の周りの土地を60カ所ほど買いました。そこに今、ホテルやマンションを毎月のように建築しています。もちろんサイクルで見れば、オリンピックの後には必ずオーバーホテル現象になります。そうなったら、ダメになったホテルをさらに買えばいい。

 

不動産の仕入れを行う上で、キャッシュで不動産を買いたい時に買えるというのは、非常に大きなアドバンテージとなります。

 

 

一般的に住宅を買う方の多くは、結婚や出産・子供の進学時などに購入します

 

タイミングが決まっているせいか、不動産を安く購入することは出来ないですね。

 

安くなったときに不動産を購入して、高くなった時に不動産を売ることが出来るのは、不動産業者・その他法人・投資家でしょう。

 

 

 

不動産を安く仕入れできるかどうかは、売主事情や景気状況など様々な要因によって左右されます

 

ただ、仕入れ資金を常に確保していれば、不動産を安く仕入れできるチャンスが訪れたときにすぐに動けば、相場よりも安く購入することが出来るのです。

 

だらだら動いていたら、他の不動産会社や投資家にもっていかれてしまいますからね。

 

 

私が勤めている不動産会社では再建築不可物件や狭小地を積極的に買っています。

他の不動産業者が手を出さないからこそ、安く仕入れがしやすいのです。

 

 

ただ、景気情勢や不動産の市況が悪くなった時に、積極的に仕入れできるかというと、それは難しいでしょうね。

 

買取再販の業者は、リフォームしてからの再販ということで短期売買が多く、不動産市況が悪くなれば、売ることも難しくなりますからね。

仕入れの動きも鈍くなってしまうのです。