不動産の教科書

不動産全般やニュース、空き家・空き地の問題、不動産売買について取り上げていきます。

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指値交渉は簡単には成功しない

不動産を購入するときに、指値を入れることがあります。

 

鬼の指値、指値のテクニックなどとネット上でも色々と公開されていますが、

 

指値が通るかどうかは、テクニック云々ではなく、売主次第でしょう。

 

指値とは・・・販売価格よりも、安い価格で購入を意思表示する

 

私が勤めている会社でも、売主物件としてathomeや不動産ジャパン、home'sなどに掲載をすることがあります

 

売主の立場として、この指値をする気満々で内覧に来られる投資家のかた、非常に多いです。そして、非常に面倒な気持ちになってしまうことがあります(笑)

 

『〇〇万円だったら買う!』この一声だったら、楽なのですが、

 

この指値をテクニックをされてるようなのかわからないのですが

 

『う~ん、この床はダメだなぁ~』

『う~ん、サッシと外壁のリフォームでお金がかかってしまうなぁ~』

 

買いたいけど、安くしてくれぇっていう気持ちがびしばし伝えてくるかたも多いです(笑)

そして、無駄に内覧時間が長い。

 

あまりに内覧時間が長い場合には、『安く出来ませんよ』ってはっきり伝えることになりますが。

そりゃ、そこまで安くなるんだったら、誰だって買いたくなるさ(*_*

 

 

私も、昔は買取査定をするときに、

仲介会社の担当者の前でだらだらと物件のダメ出しをしながら、内心安くしてくれないかなぁ~っと内覧時間を長くとっていました。

 

今では、『具体的に〇〇と〇〇の箇所が悪い、駅から10分以内で立地が良い、道路付けが悪い、なので〇〇万円だったら、当社で買い取ります。』

というふうに簡潔に金額を出すことが多い。

 

 

話が逸れたが、業者売主物件だったら指値はあまり受けてくれないだろう。

 

 

指値が成功するのは、指値のテクニックが必要なのでなく、

 

売主が誰なのか、売主の売却事情

 

それにつきると思う。

 

売主が不動産業者、買い替えの方だとしたら、指値は成功しづらい。

 

 

指値が成功しやすいのは

 

売主が相続で所有している方、売り急いでいる方でしょう。

 

買い手が、売主は誰なのか、売主の売却事情を知るのは

簡単ではありません。

 

 

だからこそ、

不動産会社と仲良くなっておく、不動産会社と付き合いを日ごろから持っておくのが大事ですね。

 

 

""指値が通りやすい不動産""と思える情報が入ってくることがあったとして、

在庫が多くお腹いっぱいの場合には、不動産会社としても買取を見送ることもあります。

 

そういう場合には、付き合いがある投資家や知人に声をかけることもありますし。

 

 

 

賃貸で住みたい人気の駅に赤羽が急浮上!? ほんとに!?

 

JR京浜東北線と埼京線が通っている赤羽

 

東京の玄関とよばれることもある。

 

僕が育ったのも赤羽である。

 

駅前のアピレやビビオ、イトーヨーカドーはしょっちゅう親と買い物するときに訪れていた。

 

ビビオの中に入ってるゲーセンには、小中の頃でよく出入りしてたものである。

 

 

 

どうやら、僕の地元である赤羽が人気急上昇中のようである。 ほんとかいな!?

 

不動産情報を扱うオウチーノ総研が、オウチーノの賃貸サイトへの2016年のアクセス数を基にランキングを発表した

赤羽が急浮上、吉祥寺は転落...賃貸で住みたい駅最新ランキング

オウチーノという賃貸サイトのアクセスのランキングによるもので、他の不動産ポータルサイトでは結果も違うだろうけど。

 

 

僕の知人や友達の界隈では、赤羽に住んでいる人又は住んでいたことがある人はいない。

 

 

でも、最近はテレビでも赤羽を取り上げられることが多い(ような気がする。)

 

 

赤羽駅前は10年前から15年前に比べたら、再開発がおこなわれ東口・西口ともにめちゃめちゃ綺麗になってます。

 

昔からある東口駅前の噴水広場も整備されていて、この噴水広場は待ち合わせのスポットとなっていますね。

 

駅前に大型スーパーやショッピング施設が多くあり、また居酒屋や定食屋、薬局もあって、住みやすいです。

 

総戸数3000戸以上あった赤羽台団地も着々と建て替え工事がすすんでいて、ヌーヴェル赤羽台というUR賃貸物件に生まれ変わっています。

 

赤羽駅周辺は間違いなく住みやすいと思います。

 

 

でも、あえて赤羽の悪いところ(イメージ)をあげてみるとする。

 

あくまで僕の赤羽に対するイメージである

 

治安が悪い

ここ10年から15年で街の治安が改善されてるかどうかはわからないが、

 

飲み屋さん(キャバクラ)もあるし、風俗街も近いし、噂の愚連隊グループがあるし

赤羽の地元意識が強い輩も多いし、治安も悪いんじゃないですかね。

 

あくまで僕の赤羽に対するイメージです。

 

 

家賃が高い

赤羽ってけっこう家賃高いんですよね。決して家賃が安い街ではないんですよ。

 

赤羽駅から離れて埼玉寄り・高島平寄りの位置になってくると家賃も安くなるけどさ。それだけ赤羽駅から10分以上歩くことになるし、また閑散とした位置になってしまう。

 

しつこいようだが、赤羽駅から徒歩10分以内の賃貸物件は安くはない。

 

 

満員電車がしんどい

朝の埼京線、京浜東北線の混み具合は異常。

埼玉方面から東京にやってくる人がめちゃめちゃいるから、しょうがないのかな。

中学高校時代に、京浜東北線と埼京線に乗ってた頃の満員電車のトラウマがまだ抜け切れていない。

 

どこの路線も朝の満員電車はしょうがないだろうけど。

 

 

そういうことで、僕は赤羽に住みたいと思うことは全くない

 

 

家賃が隣駅の川口と同程度あれば、住みたいとは思いますけどね

 

 

 

土地家屋調査士と司法書士との飲み

先日、仕事上で付き合いのある土地家屋調査士と司法書士とお酒を飲んできました。

年に1回から2回程度のお開きです。

 

私含めた3人はキャラの違い、考え方の違い、年齢の違いもあってか、

お酒の場では盛り上がっているのか盛り上がっていないのか、わからない空気感が漂うことになります。

 

  • 40代に突入したばかりの土地家屋調査士
  • 30代後半にさしかかっている司法書士
  • 30代前半の不動産営業マン

 

皆、独身であれば女性の話をしておけば飲み会の雰囲気も良くまとまりやすいものですが、私を除いて2人とも既婚者で、すでに子供もいる。

 

司法書士の方はお金儲けと女性というキーワードには反応が薄く、どちらかというと社会貢献の為に働きたいという堅物の方です。そんなお方には、決してこちらからお金儲けや女性の話は一切できません。

 

土地家屋調査士の方は親の代から仕業を営んでいて、自分の代で不動産投資や副業などを行っていて投資業への関心がめちゃめちゃ高いです。そして、この方はお金儲けの話には、めちゃめちゃ目をぎらつかせて聞いてくれます。

 

私はというと、お金儲け(不動産投資)の話をするのも聞くのも大好きである

 

この3人が集まると、お堅い司法書士もいるし、わりと仕事上の話になってくる。

 

司法書士や土地家屋調査士の方は、

『法務局のスタッフの対応が我々に対しては冷たすぎる、この前も〇〇法務局のスタッフと喧嘩になった』だの、『不動産業者は変な人が多い・・・』や『測量の件で、トラブルが発生した・・・』などの話をしていましたが

 

そういう不動産業とも関連がある話を聞けると、お酒が非常に美味しく感じられるもの。

 

もちろん、私生活の話もするのだが、年齢や家族構成の違いもあってか、たいして盛り上がらず。

こういう時に、子供の話や家族の話をして盛り上がりたいと思うのだが・・・・いかんせん私は独身です。

もちろん、はやく結婚をしてたいし、でないと、いつまでたっても・・・

 

大学の友人にも、『はやく結婚してくれ。そういう話をしていきたいから』なんて言われる始末だし。

 

 

そういえば私は大学卒業してから、異業種交流というものを全くおこなっていなく、他の業種の方とお酒を飲む機会が全くないですねー

 

異業種交流があるとしたら、合コンの時ぐらいです。

 

でも相手が女性ですから、仕事の話は大してしてませんね。

 

よくお酒を飲む相手として、昔の同僚や先輩方が多い

 

同じ不動産業であれば、休日(水曜日)の前日である月曜日や火曜日に飲むことが多い。不動産営業マンが金土に飲むことは少ないのである。

 

 

大学の友人と飲む機会があっても、やはり金曜日に合わせることが多い。

 

まぁ、とにかく、今年は異業種の方との飲み会を増やしていきたいものだ。

 

異業種の方との飲みは楽しいものだ

 

せめて、休みが土日だったら良かったな。

 

 

googleの検索アルゴリズムの変動が起きる【不動産業界に影響は・・・】

2月3日、googleウェブマスター向け公式ブログが更新されました。

 

 

数か月ぶりに公式ブログで検索エンジン最適化(seo)のアナウンスである

 

 

自社サイトのみで収益をあげている不動産業者はこのようなアップデートが起きるたびにドキマギしていることでしょう。 

athomeやsuumo等の集客に頼ることなく、自社サイトのみで集客はかってる賃貸仲介の経営者は苦労が絶えないです。特に自社サイトが生命線である空中店舗の場合では、なおさら。

 

 

今週、ウェブサイトの品質の評価方法に改善を加えました。今回のアップデートにより、ユーザーに有用で信頼できる情報を提供することよりも、検索結果のより上位に自ページを表示させることに主眼を置く、品質の低いサイトの順位が下がります。

日本語検索の品質向上にむけて Google ウェブマスター向け公式ブログ

 

巷では、welqアップデートともいわれています。

 

welqやmeryに似ていたキュレーションサイトが今週に入ってgoogle検索で順位が下落しているからだ。

おそらく、googleはオリジナリティが少ないコンテンツを大量に生成しているキュレーションサイトやまとめサイトなどを狙い撃ちしているのだろう。

 

実際に、次のようなサイトで検索結果ランキングが一気に下がったという。
RETRIP、MARBLE、KAUMO、マーミー、MARCH、GIRLS Slism、curet、恋愛jp、Linomy、こいぴた、カラダノート、健康生活。
先にあげたキュレーションメディアの特徴を持つサイトが目立つ。

グーグルが検索アルゴリズム改善を発表 「キュレーション」系メディアがランクダウン

 

googleの検索アルゴリズムの変動は毎年起きます。

 

 

ここ10年以内に起業した不動産会社は、googleの検索結果を意識しているはずです。大手不動産会社も例外ではないけど。

 

なにせ、自社HPのgoogle検索順位が1位、2位にあれば、それがもたらす利益は非常に大きいものだから。これは不動産以外の業界でもそうだろう。

建築、解体、リフォーム、脱毛、エステ、飲食店、通販、アパレル...etc

どの業界でも自社HPの検索順位の向上を狙っている会社は沢山あるはず。

 

 

私の知り合いで不動産会社を創業した人はここ数年で4人いるが、全員創業してからseoや自社サイトについて勉強している。パソコンに疎い人でもだ。

seoという言葉を知らずとも、社長業をやっていればHPやseoの営業は沢山くるから、いずれ知るようにはなるんだ。

 

 

ただ、seoの間違った情報が氾濫してるから、正しい情報を得て正しい方向でサイト運営が出来ない人も多い。

特にseo(被リンク)の営業に騙されちゃう人が多い

 

 

 

1.長文の記事 2.大量の記事の生成 3.更新の頻度

最近では、この3つを守ればgoogleの検索結果では上位表示されやすいが、

オリジナリティが無いコンテンツばかりだと、今回の検索アルゴリズムの変動もあって順位が落とされやすくなるかもしれない。

 

しかし、被リンク重視となると、またアフィリエイトサイトが大量に出てくるだろう。

 

長文記事かつ大量の更新が重視される・・・キュレーションサイトが上位表示されやすい

被リンクが重視される・・・アフィリエイトサイト、seo業者のサイトが上位表示されやすい

 

 

独自性や、価値、魅力のあるサイトをつくるのは、賃貸や売買のサイトでは困難ですからね。特に仲介の売り上げがメインの会社では。

大量の物件情報を入力して、日々更新して、コンテンツを入れてる不動産会社のサイトが今のところ検索上位に表示されてるようです。

 

賃貸で独り勝ちしてるところでいえば、モダンスタンダード

物件名で検索すれば、かならずこの不動産会社のサイトがでてくる。

都心ではタワーマンションや高級マンション、シリーズマンションが多く、物件名で検索する人も多い。

 

売買だと、中小の不動産会社ではあまり目立ったサイトは無いんですよね。

アフィリエイトサイトが多く上位表示されている。特に売却や査定関連のキーワードであれば。

 

 今回のwelqアップデートでは、あまり不動産売買や賃貸のキーワードに影響は無いですかね。

キュレーションサイトよりも、アフィリエイトサイト(ランキングサイト含め)がなくなったほうが影響が大きいでしょう。

 

 

 

 

 

 

使わなくなった空き家をDIY型賃貸で活用できる!?

DIY型の賃貸がちょっとした注目をあびてるようです。

 

リノベーション会社と工務店が共同企画して、空室が多く発生してる築古マンションをDIY型賃貸マンションとして募集している

大津市若草台の賃貸マンションに昨年8月、DIY型賃貸のモデルルームが完成した。住宅リノベーション会社の9(大阪市)とDIY工務店(徳島市)が昨年7~8月、一般公募の参加者とともに造り上げた。配管などの設備はプロに任せたが、畳の和室やキッチンがあった室内は、手作りの床板を並べたフローリングの部屋やカウンターキッチンなど、おしゃれな空間に一変した。

DIY型賃貸 自分好みに空き家を再生

 

一部のUR物件では、入居者がクロス・床材の張り替え・設備の交換をしても問題ないようだ。

独立行政法人都市再生機構(UR)は京都府八幡市北西部の男山団地で、賃貸住宅の一部について自由に内装を改修できるようにした。これまで課していた改修制限を緩める。入居者を募集している。
柱などの基本構造を維持すれば、新規居住者は建具を外したり、床や壁を付け替えたりすることができる。

 賃貸住宅、好みの内装に改修OK 京都・八幡、URが制限緩和

 

 

 

国土交通省のホームページを確認してみると、DIY型賃貸借に関する契約書式やガイドブックも公開されていました。

 

"個人所有の住宅につき賃貸住宅としての流通を促進する"、すなわち空き家空き地問題を解消していきたいという目的が国土交通省にあるのでしょう。

 

DIY型賃貸とは

貸主が修繕を行わず現状有姿で賃貸し(賃料を相場より安く設定)、借主が自費で改修を行う借主負担DIY型賃貸借のことである

引用元:報道発表資料:DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを公表します - 国土交通省

 

 

私のお客さんでもいらっしゃったなぁ~、その方は使わない空き家を大工仕事してる方に月2万円で貸そうかどうか迷っておられた。ボロボロの現況のままで貸す、そしてリフォームを自由にして使って良いという条件で。

結局、たいした家賃収入にもならないと判断して空き家を売却をされましたが。

 

東京23区でこのDIY型賃貸は流行っていくのかなぁ

問題点があるとすれば、安い賃料で賃借人をつけてしまば、今後その物件を売るに売れなくなってしまいますよね。

 

もともと売るに売れない田舎の物件だったら、相場より安い賃料で賃貸物件にしても良いのだろう。ただ、借主が自由にDIY出来るとはいえ、そもそも田舎にあるボロボロの賃貸物件に需要があるのかどうか。

タダ同然の賃料だったら、借り手がつくかもしれないけど。

 

 

私個人の意見としては、賃料がめちゃめちゃ安くなければ、わざわざDIY型賃貸物件を借りたいとは思わないかなぁ...

 

 

DIYの醍醐味って

大工や工務店に頼まずに材料費だけで自分が所有している家を綺麗にできるってことだからね

仕上がりはプロに比べると劣るが、材料費だけで床や天井の張り替えが出来てしまう。また、DIYがプロ級に上達すると、ある程度まで家の点検や補修も出来るようになる。それが家の価値向上にもつながる。

 

しかし、他人物である家の補修や交換をすることにDIYの醍醐味があるのだろうか。他人の家の価値を向上してるにすぎないし。

 

 

賃料がめちゃめちゃ安ければ良いだろうし、単純にDIYが好きな人は合致してるでしょうね。

 

 

東京23区内では個人間のDIY型賃貸は流行らないと思うけど、

 

一部のサブリースの事業者が借主として、このようなDIY型賃貸借契約を結ぶことは多くなってくるでしょう

シェアハウスや民泊等が流行っていますからね。

 

 

中古の不動産を相場より安く買う方法

 

1週間前に友人からラインがとんできて、『俺の彼女がユーと会いたがってるから、ご飯いこーよー』とご飯にさそわれました。大学新卒で入社したころの同期です。もう10年の付き合いになりますが、1年に2回から3回は近況報告をしあっています。

 

同じ不動産の業界にいると、連絡は途切れないものですね。彼はレオ〇レス21の建築営業です。課長になって頑張ってるみたいです。まあ、建築営業だと、不動産売買には疎いでしょうけど。

 

 

彼女が1000万円前後の古い戸建てを探しているんだけど、教えてくれないかな?彼女が不動産に興味を持っててさ。

 

 

いいけど、都内で1000万円前後の物件なんて限られてるよ。まあ、お酒飲みながらで良ければ、役立つかわからないけど不動産の話はできるよ

 

 

お願いするよ~彼女は儲けたいみたいだからさ!

 

 

(むずかしいって言いたいが・・・)まあ、酒飲みながら話そうよ!

 

 
そもそも、個人の人が不動産を相場より安く買うって簡単にはうまくいかないですよ。
 
常に物件探しのアンテナはってなきゃいけないし、不動産会社とのコネクションもつくらなければいけないですし。
 
それに資金や担保となる不動産を持っていなければ、仲介会社から相手にされないこともあるでしょう。そうなると、未公開の物件情報を手に入れることは難しいです。

 

 

相場よりも安く不動産を買う為には、未公開の情報を手に入れる必要があるんです

 

公開されてる情報でも、安く不動産を買えることはありますが、ライバルが多すぎます。他の内覧者や業者、投資家がすぐに買い付けを入れてしまいます。

相場より安くてお得な物件情報は、買えないことが多いでしょう。

 

 

未公開の物件情報で、かつ相場よりも安く買えるケース

・売主が売り急いでいる

売主が売り急いでいて、相場よりも安い金額で買えることが多いです。

  • 売主にとって、いらない不動産なのですぐに不動産を現金化したい
  • 遺産分割をするため不動産をはやく売りたい
  • 海外在住で日本にいる間にさっさと売ってしまいたい

 

・相続した不動産で、売主の希望売却価格の目線が低い

親の不動産を相続した売主の場合には、希望売却価格の目線が低いこともあります。

  • 親から相続した不動産だけど、つかわないので早く売りたい
  • 相続した不動産を売って、相続人で分割したい。そこまで高い価格を求めていない
  • 空き家を相続した。古い物件なので安い価格でも気にしない。

 

自分が購入した不動産であれば、希望売却価格の目線が高くなります。

購入時の価格に近い金額で売りたい、又は購入時の価格より高く売りたいなど・・・希望売却価格の目線が高くなってしまうのです。

 

私が仕入れを行う場合でも、直近5年から10年内に購入された売主であれば、話にならないことが多いです。

 

 

話をまとめると

未公開の情報で、なおかつ売主が売り急いでいる又は相続した不動産の情報を狙いたいところです

 

そのためにも

仲介会社とのコネクションを強めておくか

資金力・担保となる不動産などのアドバンテージを強くしておく

 

 

不動産で儲けようと思っても、株と比べると少し参入障壁が高いですよね。

 

お金持ちは不動産売買や不動産投資で儲けやすいと思います。

良い物件情報を沢山仕入れるために資金力があるというアドバンテージはやはり強いです。

 

 

事故物件はお買い得?

事故物件は価格が相場より3割4割と安ければ、お買い得なのだろうか?

 

気にしない人にとってはお買い得といえるし、気にする人にとってはどんなに安い価格でもお買い得とはいえないでしょう。

 

心理的瑕疵の内容にもよるから、一概にお買い得とは言い切れません。

 

 

事故物件とは、心理的瑕疵がある物件ともよばれます

 

心理的瑕疵とは、通常の人にとって明らかに住み心地の良さを欠く状態に至っている物件のことである。

 

自殺があった物件、殺人などの事件があった物件が該当します。

 

事故物件ではないが、周辺に暴力団施設等がある物件なども心理的瑕疵があるとみなされる。

 

 

 

私も、不動産の仕入れをおこなうにあたって、事故物件を多くみてきました

首吊りがあった物件、ガス自殺があった物件など...

 

事故物件は販売するときに、相場よりどれぐらい金額を下げるべきなのか判断がむずかしいため

 

仕入れ価格の判断もむずかしいです。

 

自殺や事件があったことで、不動産の価値がどれぐらい下がってしまうのか、多くの不動産営業マンはわかりません。

 

心理的瑕疵の内容によって判断も分かれるし、一戸建てなのかマンションなのかでも判断が分かれます。

 

 

一戸建てであれば建て替えが出来るので、心理的瑕疵を解消できるという見方をもってる方も多いですからね

 

心理的瑕疵の告知期間も、民法や宅建業法で決められてるわけではないです。

裁判所の判例では、過去に事故があった物件でも心理的瑕疵として認められなかったケースもあります。

 

 

 

賃貸物件では、気にせずに借りる人も多いです。わたしは何度も告知事項がある賃貸物件をご紹介したことがあります。

 

・家賃が安くてキャンパスから近ければ全く気にしないという某有名大学の学生

・安いマンションを探しているので、あえて事故物件を探しているというIT勤務の方

 

「事故物件のなかでは比較的軽い方です。当社は事故物件を多々扱っている会社になります」と話す。敬遠しがちな事故物件だが、最近は気にしない人も増えているそうだ。

気にしない人も多い?格安物件ばかりを扱う不動産屋の謎に迫る

 

 

 

売買となると、心理的瑕疵を気にしない方でも家族がいれば気にせざるをえないですね。

自分は気にしなくとも家族が気にしてしまえば、事故物件を購入することができません。また、いずれ売却を考えたときに、事故物件だと売りづらいということも考えられます。

 

 

 

また不動産取引では自殺や殺人がいつまでも瑕疵になるのか否かが、問題となってきます。

 法令によるはっきりとしたルールもないのです。

自殺や殺人の背景、場所、経過年月日、土地建物の契約内容、利用目的などを考慮して、裁判の判例が出ています。

事故物件、自殺物件の適正な評価とは

 

 

 永住目的で家族みな気にしなければ、事故物件はお買い得になる可能性が高いということです

 

一戸建てであれば、

建て替えがされて、なおかつ数十年前に起きた事故であれば、裁判の判決でも心理的瑕疵とみなされない可能性が非常に高いですし。